-->
  本頁位置首頁新聞中心房產新聞
放大字體】【縮小字體打印稿件
第二套房貸新政從嚴執(zhí)行 專家支招如何應對
2007年12月13日 10:08 來源:上海證券報

  日前央行與銀監(jiān)會聯合發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》終于使社會各界在認定標準、還清貸款再貸和公積金貸款是否被排除在外等問題上迎來了統(tǒng)一的認識。

  概括起來,此次針對第二套房的貸款政策可謂“一刀切”,即只要央行征信系統(tǒng)中留下過向商業(yè)銀行貸款買房記錄的自然人均執(zhí)行第二套房的新政。那么對于密切關注房產市場的自住購房人和投資客來說,新政出臺或多或少牽動了他們的切身利益,就此我們請來專家為您支招。

  以小換大

  對于已經在銀行貸款購買了一套房子,但有更換一套更大面積的房屋的人來說,專家并不建議沖動地將小房賣掉去買大房。畢竟在此強烈的緊縮政策之下,這么做無疑掉入了政策預警圈,似乎顯得有些“無辜”。而如果真有“換房”需求,也應在充分考慮原來房子的面積、還貸情況以及轉售為租的成本之后再打算。

  按照新政,只要借款人家庭人均住房面積低于當地平均水平,就可以按照一套房的標準貸到款,即當您的住房面積低于該標準時就應該充分享受“照顧政策”的優(yōu)惠。而如果第一套房面積在此之上,又利用了銀行貸款,是否以小換大也值得商榷。對于已經還清貸款的人來說,按照新政都屬于“有貸款記錄的客戶”,那么要想喬遷新居有三條出路:第一,將小房賣掉,在銀行辦理按揭貸款,但是按照第二套房的新規(guī)執(zhí)行;第二,將小房轉售為租,用租金抵房貸月供;第三,將小房抵押給銀行,辦理抵押貸款購房,其余缺口可辦理按揭。

  假設甲在上海擁有一套2004年竣工2室2廳的房子,當時成交價為100萬元,評估機構將其現在的房產評估價格定在150萬元。但現在其萌發(fā)了購買一套200萬元新房的想法,以下為三套方案的明細:

  第一種方案,假設甲將150萬房款全部用于首付,約定20年還清50萬元余款,如按等額本息還款,則共計利息支出為405742.77元,月均還款額為3773.93元。

  第二種方案,將房子出租,每月收入平均3000元租金,按揭約定20年還清余款120萬,則首付=200×0.4=80萬,共計利息支出為973782.64元,月均還款額為9057.43元。

  第三種方案, 假設銀行抵押貸款額可以達到7成,期限為3年,并按照基準利率的1.1倍計算;按揭20年還清余款95萬,則可貸款額為105萬,按揭利息總額為770911.26元,月均還款額為7170.46元,抵押貸款利息共計105×7.83%×1.1×3=27萬元。

  由此可見,第一套方案雖然月供壓力和利息成本都最低,但是失去了小房的產權,對于沒有房產投資意愿的買房人來說比較合適,而且如果能負擔50萬元的余款就完全沒有必要在銀行貸款。第二套方案代表了部分看好后市的投資人的想法,它不僅保留了原先的產權,而且利息成本也相較低于抵押貸款;第三套方案不僅程序復雜,而且成本較大,雖然保留了產權,但是會對購買和供養(yǎng)第二套房產生較大的壓力。

  欲購第一套房

  對于大部分家庭來說,新房的購買剛性需求是不容忽視的,他們又主要存在于新婚夫婦的新居購置、父母為子女買房和子女為父母買房的三大類需求。

  專家建議,對于新婚夫婦來說,如果目前沒有躉繳房款的實力,但是又有急切的買房需求,可以考慮兩種解決辦法來規(guī)避二套房嚴格的房貸政策。其一為先買一套小戶型房或經濟適用房作為青年時期的過渡,并且盡量不用公積金貸款!堆a充通知》中明確了對于人均住房面積低于當地平均水平的購房者的照顧,即他們貸款購買第二套房時比照第一套房政策。這樣既解了燃眉之急,也可以期待政策的回轉或規(guī)避提高首付和利率的壓力。同時由于公積金貸款額度較低,如果不能起到太大作用最好不要將第一套房的指標用完。

  其二,對于經濟實力相對較強的夫婦來說,是購買一套面積稍大的房子還是將其用作投資也是因人而異的。假若擁有一定的投資實力,既期待資本市場的較高回報率又看漲房市,那么可以投資和貸款買房雙管齊下,否則應當在二者間權衡利弊。

  對于為子女買房的父母來說,子女是否成年是考慮的關鍵因素。如果是以未成年子女的名義購房而由父母作為還款人的話,并不會占用子女成年之后再貸款買房的第一套房指標,因為該子女并沒有貸款記錄。專家認為,界定第二套房并不能從產權來認定,也就是說子女成年并轉移戶口之后,是可以新的“戶”為標準享受優(yōu)惠的。

  而如果買房時子女已經成年,但是卻是以父母作為貸款人,那么按照《補充通知》,該成年子女如果想要購買一套自己的房子是受到“第二套房”政策約束的。對此,市民也紛紛表示了反對,認為新政出臺并不應該有溯及力。

  對于為父母買房的子女,專家認為很難規(guī)避第二套房新政的約束。由于年紀超過一定限額的中老年人來說,銀行往往顧忌其放貸風險而“緊縮荷包”,但是農行推出的“接力貸”似乎給四十歲以上的中老年人和剛參加工作和收入暫時不高、還款壓力較大的年輕人以解決之道。如果子女作為共同借款人,那么其再次貸款買房將首付40%,并支付銀行高于基準利率10%的利息。但是專家同時提示,將產權登記為成年子女或許可以解除部分人的心頭之患。(涂艷)

編輯:王菲】
相關報道
·烏魯木齊房價一夜之間漲起來 引來各路購房大軍
·北海房地產泡沫卷土重來?投資性購房是漲價主因
·十萬北京人到河北燕郊購房 房價五年翻了四番
·鄭州樓盤推出8%購房折扣 預計年底有降價促銷潮
·北京樓市打折信息到處都是 購房者興奮不已
圖片報道 更多>>
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
甘肅白銀屈盛煤礦事故已造成20人遇難
盤點世界現役十大明星航母艦載機
盤點世界現役十大明星航母艦載機
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
13米高巨型花籃“綻放”天安門廣場
中國首艘航空母艦正式交接入列
中國首艘航空母艦正式交接入列
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
日本發(fā)生列車脫軌事故 致9人受傷
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
沙特民眾首都街頭駕車巡游慶祝建國日
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
世界模特嘉年華 60佳麗夜游杜甫草堂
青海北部出現降雪
青海北部出現降雪

  每日關注  
關于我們】-新聞中心 】- 供稿服務】-圖片庫服務】-【資源合作-【招聘信息】-【不良和違法信息舉報
有獎新聞線索:(010)68315046

本網站所刊載信息,不代表中新社觀點。 刊用本網站稿件,務經書面授權。
未經授權禁止轉載、摘編、復制及建立鏡像,違者依法必究。

法律顧問:大地律師事務所 趙小魯 方宇
[ 網上傳播視聽節(jié)目許可證(0106168)][京ICP備05004340號] 建議最佳瀏覽效果為1024*768分辨率