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專家:住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題,還是社會(huì)問題
2007年08月10日 06:27 來源:人民日?qǐng)?bào)

  主持人 本報(bào)記者 陸婭楠

  嘉 賓 顧云昌:中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任

  劉洪玉:清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長

  住房具有雙重屬性——

  住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題,還是社會(huì)問題

  記者:當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題是什么?應(yīng)該如何正確看待群眾十分關(guān)心的房價(jià)問題?

  顧云昌:房價(jià)問題是住房問題的一部分,但不是住房問題的全部,這兩者更不可以混為一談。房價(jià)問題實(shí)際上是市場問題,和肉價(jià)、車價(jià)一樣,主要由市場供求關(guān)系決定。住房問題則不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題,還是社會(huì)問題,甚至?xí)蔀檎螁栴}。

  房價(jià)可以通過市場調(diào)控而達(dá)到平穩(wěn),而住房則要通過全社會(huì)的努力來解決,需要兩條腿走路,一條腿是市場化,另一條腿是保障性。

  房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的區(qū)域特性,它的供應(yīng)彈性系數(shù)很小,而需求彈性系數(shù)很大。舉個(gè)例子,外地的房子不可能移到北京來,但是京外的人卻可以隨時(shí)來北京買房,因此大城市容易出現(xiàn)房子供不應(yīng)求的局面。當(dāng)一種商品供不應(yīng)求的時(shí)候,價(jià)格怎么會(huì)不上升呢?許多人的思維停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。那個(gè)時(shí)候,房子是政府與單位統(tǒng)建統(tǒng)分,房價(jià)由成本決定。如果現(xiàn)在仍然只用成本計(jì)算房價(jià),并認(rèn)為房子價(jià)格遠(yuǎn)超了成本,不合理,那就成問題了。現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì),供求決定價(jià)格,特別在供不應(yīng)求的狀態(tài)下,就不完全由成本決定房價(jià),更不可能用政府指令規(guī)定商品房房價(jià)。

  劉洪玉:不錯(cuò),住房的社會(huì)屬性決定它是必需品;住房的經(jīng)濟(jì)屬性又使它成為一種投資品,是家庭財(cái)富的重要組成部分,也是家庭資產(chǎn)保值增值的重要手段,住房的這種雙重屬性使得住房問題極為特殊。

  當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場中的核心問題,是住房價(jià)格上漲過快。這既有房地產(chǎn)市場內(nèi)部的原因,如供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、供給者行為不規(guī)范等導(dǎo)致的有效供給不足,投機(jī)和投資性購房比例較大、住房超前消費(fèi)行為導(dǎo)致的住房需求過旺,二手房市場不發(fā)達(dá)使住房供應(yīng)嚴(yán)重依賴新建商品住宅市場。也有房地產(chǎn)市場外部的原因,如經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長、加速城市化、勞動(dòng)力和資本向大城市單向流動(dòng)、流動(dòng)性過剩、公共住房制度不完善等。

  市場供求矛盾突出——

  買房置業(yè)需求是膨脹性的,但房屋供應(yīng)不可能是無限制的

  記者:怎樣看待目前房地產(chǎn)市場上呈現(xiàn)出的供求矛盾?是什么原因造成了這種“供不應(yīng)求”的局面?

  顧云昌:從需求方面來看,買房置業(yè)需求是膨脹性的。對(duì)房子的需求有兩方面,一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求,另一方面是勢(shì)不可擋的投資性置業(yè)需求。流動(dòng)性過剩導(dǎo)致大量資金投到樓市。銀行存款利率太低,而目前普通百姓的投資渠道又太有限,因此大量資金涌向了樓市和股市。

  再看供給,房屋供應(yīng)不可能是無限制的。這主要源于土地供應(yīng)量的收緊和商品住宅土地開發(fā)增速的放慢,以及其它多種因素造成的住宅竣工速度放慢。

  收緊銀根、增加稅收,在遏制炒樓的同時(shí),也在一定程度上減少了二手房等存量房的流通,加劇了樓市的供不應(yīng)求。同時(shí),所增提的稅收還可能被轉(zhuǎn)嫁到買房者身上,造成中低收入者的買方成本再次提高。

  穩(wěn)定住房價(jià)格的關(guān)鍵在土地。應(yīng)加大供應(yīng),盤活存量,還要提高容積率,認(rèn)真探索城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)籌高效利用。全國農(nóng)村人均建設(shè)用地達(dá)200平方米/人,而城市約為人均80—100平方米,相當(dāng)于一個(gè)進(jìn)城農(nóng)民工的閑置住宅用地可以解決兩個(gè)城市居民的住房用地,因此如何將農(nóng)村大量閑置建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地,多提高土地供應(yīng)量,也是亟須深刻思考的改革問題。

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