城市管理面臨挑戰(zhàn)——
僅僅依靠市場不可能解決住房問題,必須要有公共住房政策作為補充
記者:非本地居民資金的投入使國內(nèi)一些大城市的房價上漲過快,甚至導致本地居民購房支付能力下降,這對城市管理帶來怎樣的挑戰(zhàn)?
劉洪玉:在許多位于沿;騾^(qū)域經(jīng)濟中心的明星城市住房市場上,非本地居民購房占有重要的比重,成為推動城市房價上漲的重要原因。這使這些城市的管理者面臨著艱難的政策選擇:人為降低房價有可能會使更多的人口流入城市,導致城市公共財政負擔加重、公共服務質量下降;讓房價按照市場規(guī)律發(fā)展,可以使其成為勞動力和資本向城市流動的門檻,但又會導致當?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰ο鄬ο陆担絹碓诫y以獲得可支付的住房。
在選擇將房價作為進入城市的門檻時,政府必須建立起完善的、多層次和多渠道的公共住房供應體系,通過廉租房制度為當?shù)氐褪杖爰彝ヌ峁┳》勘U,通過經(jīng)濟適用房制度為中低收入家庭提供必要的住房扶助,使他們獲得與當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平相適應的住房服務。公共住房政策的作用,就是讓當?shù)刂械褪杖刖用駴]有后顧之憂,最終實現(xiàn)人人有房住的目標,為社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展提供基礎。
人人需要住房,僅僅依靠住房市場不可能解決住房問題,必須要有住房政策的干預和公共住房政策作為補充。從這個意義上來說,住房市場和公共住房政策,是相互依存和互為補充的關系,以住房保障和住房扶助為主要內(nèi)容的公共住房政策,是住房市場長期穩(wěn)定發(fā)展的基礎,住房市場發(fā)展又為公共住房政策的實施提供了必要的物質條件。解決好當前面臨的住房問題和矛盾,必須建立起住房市場與公共住房政策相互促進、協(xié)調發(fā)展的關系。
調控思路需要放寬——
在當前“錢松地緊”的環(huán)境下,房地產(chǎn)市場調控要疏堵結合
記者:在房地產(chǎn)調控中,政府應該承擔哪些責任?目前的調控思路還有哪些地方可以改善?
顧云昌:我們對房地產(chǎn)的調控不能僅局限于房地產(chǎn)市場內(nèi)部來思考,這會局限我們的思路。房地產(chǎn)調控應該站在我國經(jīng)濟社會發(fā)展的大局來思考。在當前房地產(chǎn)市場“錢松地緊”的環(huán)境下,要統(tǒng)籌兼顧供求兩方面,調控房價要疏堵結合,才能促使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
第一,既要“控需”,控制市場的投資性需求;更要“增供”,增加商品住宅的供應總量,特別是中小套型的比例。在“控需”方面,宜加快出臺物業(yè)稅,也宜在房價上漲過快的城市,對購買第二套以上住房的個人抵押貸款,大幅度提高首付款比例。
第二,既要“堵阻”,更要“疏導”。在樓市供不應求下,“堵阻”過旺的投資性需求是必要的,我們已經(jīng)采取了相當嚴厲的舉措。但光堵不疏是遠不夠的,在資金流動性過剩下,往往會堵不勝堵。疏就是設法減少和轉移流動性。一方面,在樓市以外,有賴于財政和信貸政策,減少全社會的資金流動性;另一方面,要在樓市中做文章?梢钥紤]以債券、基金等形式,使開發(fā)商在居民中直接融資,讓富裕的人投資在房子開發(fā)上,而不是投資在房子的需求上。
在房地產(chǎn)市場中,土地供應是地方調節(jié)器,金融稅收杠桿是中央遙控器,社會保障是社會穩(wěn)定器,三者的協(xié)調作用才能達到調控的最佳結果。
樓市的明天,冷熱在金融稅收。政府應該細化貸款政策,宜對初次置業(yè)者與再次置業(yè)者區(qū)別對待,鼓勵并幫助首次置業(yè)者購房;還宜降低對房屋流通的稅收,提高對保有房屋的稅收,從而盤活閑置住房,也降低了購房者的成本。樓市的興旺最終能提高政府的稅收,為保障性住房的資本來源和批量建設奠定了基礎。
供求調控、疏堵結合的財政、金融稅收政策對應多層次的住房體系,才能讓更多的人住上房子,住上好房子。
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