2007年12月06日 星期四
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樓市調(diào)查:京滬穗深齊掉頭 三個(gè)觀望一個(gè)愁(圖)
2007年12月06日 16:40 來(lái)源:南方周末


    2007年1-3季度京、滬、穗、深房?jī)r(jià)漲幅變化示意圖第四季度數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì),但市場(chǎng)已顯現(xiàn)下跌趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源:本報(bào)根據(jù)國(guó)家發(fā)改委和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)資料整理 (圖片來(lái)源:南方周末 向春/制圖)

  央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的威力,陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn),但除泡沫泛濫的深圳之外,其余三地只是進(jìn)入了多空博弈的觀望期,依舊存在報(bào)復(fù)性上漲的可能

  深圳:泡沫開(kāi)始破裂

  10月以來(lái),深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后,樓價(jià)開(kāi)始猛然下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),深圳10月新房均價(jià)回落至14797元/平方米,較9月下跌約一成。

  與此同時(shí),深圳二手房交易量銳減,價(jià)格暴跌。據(jù)深圳市國(guó)土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù),二手房交易量10月下降36.78%,二手房?jī)r(jià)格 9月比 8月,下降47.09%。

  深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開(kāi)盤時(shí)定價(jià)每平方米不到1萬(wàn)元,到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬(wàn)元,此時(shí)又已跌回每平方米2萬(wàn)元!疤煊渫觯亓钇淇瘛,這句古訓(xùn)對(duì)深圳樓市而言,可謂一語(yǔ)中的。

  今年6月,深圳房?jī)r(jià)同比大漲22%,成為全國(guó)樓市領(lǐng)頭羊。推動(dòng)深圳樓市高企的是國(guó)內(nèi)的熱錢。在2005年從長(zhǎng)三角撤出之后,大部分熱錢進(jìn)入當(dāng)時(shí)樓價(jià)上漲較緩的珠三角地區(qū)。

  由于深圳樓市的市場(chǎng)交易機(jī)制便捷,一宗買賣在內(nèi)地需要一兩周才能完成,在深圳只需要兩三天;而充分競(jìng)爭(zhēng)的中介機(jī)構(gòu)也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。

  這種交易的便利,使得深圳成為熱錢聚集的焦點(diǎn)。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),在今年8月份市場(chǎng)轉(zhuǎn)折之初,投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)調(diào)查,有些樓盤70%的買家是投資客。

  熱錢的威力,在今年集中爆發(fā),深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高,并帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)走向瘋狂,僅上半年就暴漲50%。深圳市政府為此頻頻開(kāi)會(huì),部署出臺(tái)一系列措施調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng),并且提出向炒家課以重稅。

  6月下旬,深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。到9月27日,央行推行房貸新政之后,購(gòu)買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。

  在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下,深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢(shì)被終結(jié)。8月開(kāi)始,深圳二手房掛牌量猛增近三成,許多炒家開(kāi)始拋售手中的樓盤,但為時(shí)已晚。

  市場(chǎng)突然逆轉(zhuǎn)不但套牢了大量初次入市的“散戶”,也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案,就是因?yàn)樵摴纠习逶诔礃沁^(guò)程中資金鏈突然斷裂。不僅如此,據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì),今年7月到10月,深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。

  “這種情況很正常,因?yàn)榍耙惠喎績(jī)r(jià)的上漲明顯是非理性上漲。”深圳一家大型地產(chǎn)集團(tuán)的投資總監(jiān)向南方周末記者表示,據(jù)他測(cè)算,深圳每年樓價(jià)的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi),而2007年上半年短短半年內(nèi),樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來(lái)五年的上升空間。因此,“下半年的回調(diào)已是必然”。

  這種觀點(diǎn)已經(jīng)成為深圳各大開(kāi)發(fā)商的共識(shí),許多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為,深圳樓市的調(diào)整時(shí)間將非常長(zhǎng),“一兩年之內(nèi)很難恢復(fù)元?dú)狻薄?/p>

  10月之后,深圳樓市下跌的效應(yīng),也傳導(dǎo)到相鄰的廣州。

  廣州:回暖待明年

  “冬天說(shuō)來(lái)就來(lái)了”,保利地產(chǎn)一位項(xiàng)目經(jīng)理用這樣的語(yǔ)言來(lái)形容廣州樓市轉(zhuǎn)折的突然。

  黃金周前夕,在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后,央行再施重拳,宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長(zhǎng)假掘金的大小房企,被突如其來(lái)的房貸新政打亂了陣腳。

  據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù),10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬(wàn)平方米,比9月份的成交量下跌了18%,創(chuàng)造了今年以來(lái)樓市的新低。

  進(jìn)入11月,成交寒冬依然沒(méi)有過(guò)去,不少新盤簽約率令開(kāi)發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點(diǎn)的公園一號(hào)樓盤,10月1日開(kāi)盤,兩個(gè)月只賣出20%。

  交易量急劇下滑,令不少未完成年度任務(wù)的開(kāi)發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段,如富力集團(tuán),公開(kāi)表示現(xiàn)在買樓送70年物管,名盛集團(tuán)的江南玫瑰園,買樓則送車位,此外,恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招,但市場(chǎng)依舊不買賬。

  萬(wàn)科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價(jià),11月3日,萬(wàn)科金域藍(lán)灣三期開(kāi)盤價(jià)為7500元每平方米,僅為預(yù)期售價(jià)的一半。12月1日,碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價(jià)拋售全新洋房。

  二手房也開(kāi)始松動(dòng),在投資比例較高的珠江新城,豪宅樓盤——凱旋新世界的一名業(yè)主甚至主動(dòng)降價(jià)80萬(wàn),以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯,超級(jí)大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。

  “9·27房貸新政是一根導(dǎo)火索,改變了買房必升值的預(yù)期!苯(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對(duì)南方周末記者表示。他認(rèn)為,隨著樓價(jià)的高漲,之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者,他們或多或少地帶有投資性質(zhì),“相比于幾年前的自住為主,廣州買家結(jié)構(gòu)已有了變化,隨著新政的出臺(tái),這些投資者改變了對(duì)市場(chǎng)的判斷,成交也因此受到影響”。

  但絕大部分業(yè)內(nèi)人士對(duì)廣州樓市走勢(shì)表示樂(lè)觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介,該集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為,明年樓市回暖有諸多利好:其一,從2008年1月1日開(kāi)始,各大銀行有了新一年的房貸額度,樓市“斷奶”問(wèn)題將緩解;其二,廣州并非物業(yè)稅的試點(diǎn)城市;另外,廣州樓市還有2010年亞運(yùn)預(yù)期的支撐。

  “廣州一手房70%的購(gòu)買者還是自住,市場(chǎng)依然由剛性需求支撐,這與深圳不一樣,廣州的調(diào)整也就是三個(gè)月的時(shí)間。”廣州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對(duì)南方周末記者表示。11月3日,降價(jià)銷售的萬(wàn)科金域藍(lán)灣在開(kāi)盤后當(dāng)天售罄。

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編輯:王菲】

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