馬女士家是一個典型的工薪家庭，打算買房多年的她，受困于北京步步高升的房價以及經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的日益苛刻，幾乎放棄了置業(yè)的打算。是今年限價房政策的出臺讓她重新看到了希望。
日前，位于朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)總建筑面積超過100萬平方米的兩限房、保障性住房開工，這意味著北京市政府“年內(nèi)開工300萬平方米限價房、200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房”的承諾又向前邁進(jìn)了重要一步。這些住宅有望在明年陸續(xù)推向市場。
加起來總共500萬平方米的“政策住宅”，被視為2008年樓市的關(guān)鍵砝碼。
●期待
●6萬套“平價房”緩北京高房價之痛
截至目前，2007年北京已經(jīng)推出了9塊限價房用地，規(guī)劃總建筑面積超過310萬平方米。根據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷的計(jì)算，如果這些土地全部建成面積為90平方米的小戶型住宅，那么這些土地將在明年轉(zhuǎn)化成超過3.5萬套房子；而如果加上以70平方米為單套標(biāo)準(zhǔn)的200萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房用地轉(zhuǎn)化成的2.8萬多套住宅，有望明年進(jìn)入銷售期的“平價房”將達(dá)到6.3萬千套。
前文提到的馬女士特別希望自己能成為有幸住上“平價房”的這6.3萬戶家庭之一。
“現(xiàn)在普通商品房動不動就要上百萬元一套，就算辦按揭，70萬元的房貸壓力對我們也是不可想象的；而如果是一套80平方米的限價房，每平方米不到7000元，50多萬元的總房款我就能夠接受了�！瘪R女士毫不掩飾自己對限價房的期待。
誠如馬女士所說，總價50萬元左右的限價房，讓不少無法承受高房價之痛的買房人看到了希望。而更大的希望則在于，明年“平價住宅”的總放量將達(dá)到近幾年的高峰。據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年，北京市全年土地成交總規(guī)劃建筑面積為700多萬平方米，而今年僅限價房、經(jīng)濟(jì)適用房兩項(xiàng)開工土地的規(guī)劃建面就超過500萬平方米。顯然，這些房源明年上市，將有效地緩解近些年捉襟見肘的中低價住房供應(yīng)瓶頸。
另一個利好消息則是，很多購房人擔(dān)憂的開發(fā)商“捂盤惜售”局面，在限價房的銷售中被普遍認(rèn)為不會重現(xiàn)。北京東部某大規(guī)模限價地塊的開發(fā)商指出，這不但因?yàn)檎厝粫訌?qiáng)限價房銷售過程的管控力度，更重要的在于，“限價房的利潤確實(shí)非常低，對企業(yè)而言只是開發(fā)量的幫助，所以發(fā)展商的策略一定是快進(jìn)快出，以贏得現(xiàn)金流層面的效益�！�
●觀點(diǎn)
●“500萬”難變商品房市場格局
500萬平方米的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房得到了無數(shù)人的喝彩與期待，但是，專業(yè)人士同時指出，寄希望于這“500萬平方米”改變現(xiàn)有市場格局，甚至讓北京樓市進(jìn)入迅速下行的通道，則是高估了這些房源的能量。
根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)，2006年北京房地產(chǎn)市場預(yù)售面積接近2200萬平方米，這個數(shù)字在2004年為2586萬平方米，2005年是2156萬平方米。而如果計(jì)算商品房的預(yù)售套數(shù)，去年和前年分別達(dá)到了17.9萬和17.8萬套。再加上北京市今年預(yù)計(jì)總共規(guī)劃建筑面積可達(dá)1600萬平方米的土地供應(yīng)量，顯然，與這些數(shù)字相比，500萬平方米、6.3萬套的限價房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)很難給市場帶來方向性的變化。
“6萬多套的平價房從數(shù)量上確實(shí)很龐大，但就其購買群體而言能與當(dāng)下主流置業(yè)人群發(fā)生重合的部分其實(shí)并不多，特別加上肯定較高的購買資格準(zhǔn)入門檻，絕大多數(shù)人還是要選擇普通商品房。大規(guī)模的經(jīng)適房、限價房上市不會對其他住宅銷售造成太大影響�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出。
一位不愿意透露姓名的分析人士告訴記者，今年政府在保障型住房和限價房上下了很多工夫，體現(xiàn)出了政府在解決中低收入家庭居住問題方面的誠意與決心。而同時，將精力和重心更多放在“平價住宅”的舉措也證明有關(guān)部門開始認(rèn)識到市場與行政之間的區(qū)別和差異，開始強(qiáng)調(diào)將行政手段專門用于社會保障型住房和限價房建設(shè)；而對于普通商品房領(lǐng)域，則側(cè)重于更多通過金融手段和市場手段進(jìn)行疏導(dǎo)和協(xié)調(diào)，而不是強(qiáng)加干涉，導(dǎo)致市場與行政的錯位。
該人士認(rèn)為，500萬平方米中低價房的推出，其直接目的并不在于抑制房價，而是在于扎扎實(shí)實(shí)地解決普通收入者購房難的問題。同樣，500萬平方米的體量很難造成市場格局的突變，但其對部分購房需求的稀釋作用仍然可以促使房地產(chǎn)市場回到更為理性的發(fā)展軌道。
●追蹤●
購買標(biāo)準(zhǔn)成最大懸念
3月30日，北京市國土資源局、建委、規(guī)劃委三部門聯(lián)合推出今年首批三塊限價房用地時，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人曾作出了兩項(xiàng)承諾。一是要“確保年內(nèi)300萬平方米限價房順利開工”，二是“銷售辦法、包括購買人群將于‘近期’向社會公布”。
如今，第一項(xiàng)承諾已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)。自9月9日西三旗兩限房項(xiàng)目正式開工至今，已有多個限價房樓盤陸續(xù)開工，即便是最后出讓的通州區(qū)半壁店兩限房，開發(fā)商龍湖地產(chǎn)也已制訂了開工的時間表，12月動工板上釘釘。按此推算，最遲到2009年中旬，今年推出的限價房將陸續(xù)具備交房入住條件。
問題出在第二項(xiàng)承諾上。
事實(shí)上，早在西三旗限價地出讓的標(biāo)書里，對限價房購買人群的輪廓就有了一定闡述：“具有本市常住戶口；本市中低收入家庭優(yōu)先；解危排險、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷家庭優(yōu)先”。不過該文件同時強(qiáng)調(diào)，“具體購買人資格由市建委另行確定”。
出人意料的是，這個“另行確定”的購買資格，一拖就是8個多月，至今仍然沒有給出最終解釋�？峙抡鞘芾в谫徺I資格政策的“難產(chǎn)”，當(dāng)初表示“10月應(yīng)該可以銷售”的鴻基花園二期限價房至今毫無動靜，而一度準(zhǔn)備最早“年底開賣”的西三旗項(xiàng)目很可能也將來年再見。某限價房的開發(fā)商近日向記者明言：“如果想賣，現(xiàn)在就能賣，關(guān)鍵是等政府的標(biāo)準(zhǔn)出臺�！�
從另一個層面看，關(guān)于限價房銷售政策的傳聞幾乎從來沒有停止過。從最開始“北京戶口、家庭年收入6萬元以下、初次置業(yè)”，到近來“主要照顧奧運(yùn)拆遷戶”，這些傳言雖然各有區(qū)別，但總體上殊途同歸。特別是10月23日，大批市民在政策尚未明朗之際便自發(fā)到西三旗限價房辦理“排隊(duì)登記”，更是體現(xiàn)出接近首批限價房預(yù)計(jì)銷售之時，人們對于政策的敏感。
“這些傳言恐怕并非完全無中生有，從一定程度上也體現(xiàn)了政策制定者內(nèi)部的觀點(diǎn)分歧�！庇蟹治鋈耸窟@樣指出。而不久前，北京萬科副總經(jīng)理王欣在一次論壇上更是表示，萬科為其所開發(fā)的紅獅涂料廠限價地塊曾與有關(guān)部門進(jìn)行了多次討論，但一直沒有結(jié)論，最終可能“定向賣給這個項(xiàng)目周邊的拆遷戶”，因?yàn)檎耙矝]有辦法認(rèn)定哪些人有資格”。
●延伸
●限價地“限”不住周邊二手房
由于價格較低，限價房所產(chǎn)生的“鯰魚效應(yīng)”將通過抑制周邊房產(chǎn)價格的提升給整個京城樓市形成“降溫”。這是當(dāng)初限價地推出時，在業(yè)內(nèi)形成的市場認(rèn)知。然而如今，距首批限價地公布已有8個月時間，其對房價的緩沖作用并未得到明顯體現(xiàn)，從周邊二手房市場的走勢便可以得出這一結(jié)論。
據(jù)“中大恒基”、“鏈家地產(chǎn)”的統(tǒng)計(jì)，各限價地塊周邊二手房價格月均漲幅都在2.9%-4.8%之間，其中西三旗、東鐵匠營、常營、半壁店四個區(qū)域自限價地推出以來的二手房價格漲幅最為明顯，月均漲幅超過4%。以西三旗地塊為例，在其今年4月推出之時，當(dāng)?shù)啬甏^新的二手房均價在7400元3平方米左右，而截至目前，這個數(shù)字已經(jīng)攀升至9673元3平方米，總漲幅達(dá)到30%以上，平均每月漲幅4.3%。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心分析認(rèn)為，限價房周邊區(qū)域?yàn)槎址拷灰椎臒狳c(diǎn)區(qū)域，供需比相對較大。例如，整個清河的交易熱點(diǎn)基本集中在西三旗和小營兩個區(qū)域，而西三旗的二手房價格相比小營又具有一定的價格優(yōu)勢，使得需求增加，價格增長較快。在整體市場房價大環(huán)境上漲的趨勢下，典型區(qū)域上漲情況會更加突出。
更為重要的一點(diǎn)則在于，絕大多數(shù)限價房周邊區(qū)域二手房價正處于“追漲”過程中�！版溂业禺a(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，北京市二手房交易起步較晚，區(qū)域化差異又較大，造成了部分典型區(qū)域異軍突起的同時，部分區(qū)域也始終處于相對被忽視的地位。
而近一兩年來，這種情況正在逐漸淡化，原先弱勢區(qū)域的房產(chǎn)價值被重新認(rèn)定，從而使房產(chǎn)價格處于一種“追漲”狀態(tài)，漲幅遠(yuǎn)高于一些成熟區(qū)域。而絕大多數(shù)限價房周邊的區(qū)域幾乎恰屬于這種處于追漲狀態(tài)下的地區(qū)。
例如，朝青板塊房價近年一路走高，而常營區(qū)域是朝青板塊最后被重視的區(qū)域；南城房產(chǎn)交易進(jìn)入正軌后，隨著方莊、馬家堡交易逐漸走向成熟，首先帶動的是周邊諸如東鐵匠營、宋家莊、花鄉(xiāng)等次級區(qū)域房產(chǎn)交易及房價的走高。這也不難解釋，當(dāng)這類區(qū)域近期雖然漲幅驚人，但其市場價格基本仍然保持在二手房全市均價以下。同樣也因?yàn)檫@個原因，有專業(yè)人士預(yù)測，當(dāng)限價房周邊二手房價接近全市均值之后，其上漲速度將會有明顯的放緩。(高彤）
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