本期嘉賓

　　顧云昌：國家建設(shè)部住房政策專家委員會副主任、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長

　　蔡繼明：全國政協(xié)委員、清華大學(xué)人文社會科學(xué)學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究所副所長

　　曹建海：中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場研究室主任

　　李文杰：中原地產(chǎn)華北區(qū)(董事)總經(jīng)理

　　“目前地價和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價格的大部分，我估計(jì)是在50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低。中國的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗�不是高科技產(chǎn)品�！�

　　———蔡繼明

　　“政府首先不要把房地產(chǎn)行業(yè)作為聚寶盆、生財之道，作為財政收入的重要來源。政府一定要堅(jiān)決退出房地產(chǎn)利益鏈，支持發(fā)展基于非營利目的設(shè)立的各種開發(fā)機(jī)構(gòu)，支持居民自建活動，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動�！�

　　———曹建海

　　房價持續(xù)上漲，已經(jīng)多年成為社會關(guān)注熱點(diǎn)。

　　2004年，國務(wù)院開始將房地產(chǎn)業(yè)列入過熱的四大行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2007年，各種調(diào)控措施多達(dá)20余項(xiàng)，全國上下關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的話題更是紛爭迭起、分歧大于共識。

　　今年兩會期間，王超斌、蔡繼明等10位全國政協(xié)委員，聯(lián)署了一份《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房價格上漲的建議》。委員們通過調(diào)研得出結(jié)論：房價過高與政府對房地產(chǎn)業(yè)課稅過重緊密相連，有關(guān)政府部門對房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費(fèi)總計(jì)占房價的15%～20%，而這種稅費(fèi)已占到地方財政收入的30%～50%.

　　政府似乎也已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)業(yè)及社會住房保障面臨的嚴(yán)峻問題。“抓緊建立住房保障體系”首次寫入政府工作報告，在2008年政府工作的基本思路中，也專門對“建立住房保障體系，要堅(jiān)定不移地推進(jìn)住房改革和建設(shè)，讓人民群眾安居樂業(yè)”進(jìn)行了論述。

　　“居者有其屋”一直是中國人的夢想，但何時才能實(shí)現(xiàn)“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”？中國房地產(chǎn)業(yè)將如何調(diào)整？廣大民眾的住房需求如何才能得到有效保障？“小產(chǎn)權(quán)”房對住房保障有何啟示？在這些重大議題面前，政府應(yīng)有何作為？本期《國是開講》約請熟識這些議題的嘉賓，探討房地產(chǎn)業(yè)及住房保障體系面臨的種種問題，不求面面俱到，只求深切要害，對癥下藥。

　　城鎮(zhèn)房價虛高3-5倍

　　以北京為例，2007年“房價-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍

　　南都：近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)的話題甚是熱鬧。請問諸位對目前的房地產(chǎn)業(yè)有什么整體的感受及判斷？

　　蔡繼明：我認(rèn)為目前房價過高，超出了普通消費(fèi)者的支付能力，或者說是占民眾消費(fèi)支出的比重過高，這是一種不合理的現(xiàn)象。北京、上海、廣州等大城市的買房支出比重都超出了國際上公認(rèn)的界限。

　　曹建海：我認(rèn)為城鎮(zhèn)房價普遍虛高3-5倍，泡沫化極其嚴(yán)重，注定不可持續(xù)。以北京為例，單價1.5萬元，一套90平方米的住宅要賣135萬，2007年底城市家庭平均收入6.16萬元，則“房價-收入比”為21.9，而國際平均水平為3-5倍。請注意，這是在中國教育、社會保障非常不完善的情況下的房價，如果依照發(fā)達(dá)國家已經(jīng)相當(dāng)完善的社會保障水平，則我國居民承受的房屋支出負(fù)擔(dān)那就更高了。

　　李文杰：去年實(shí)施的調(diào)控對市場造成了一定的影響。這個影響在不同的地區(qū)是不同的，特別是在投資者比較多的地區(qū)，房價下調(diào)的幅度比較大；有的地區(qū)則交易量普遍下降，客戶觀望。我個人覺得市場的整體情況是健康的，良性發(fā)展的。房價從去年底下降，但進(jìn)入3月份以來不少客戶認(rèn)為今年的房價走勢比較明朗，所以交易額有所回升。從整體上來說，由于最近幾年各地都產(chǎn)生供不應(yīng)求的局面，價格還是有上漲的空間。

　　地價稅費(fèi)占了房價50%

　　建筑成本其實(shí)很低，北京房價在一兩萬，其中一半是土地和政府征收的稅費(fèi)

　　南都：就目前而言，廣大民眾的感受還是“不能承受房價之重”，房價虛高是民眾最真切的反映，為什么走到這個地步？

　　李文杰：虛高談不上。由于政府采取了各種政策來抑制房價，所以說房價應(yīng)該是“穩(wěn)定的上漲”。不同的地區(qū)對高低的定義不一樣，比如北京的房價和上海、深圳比不算高，高低是相對的。如果政府解決了中低收入家庭的住房保障問題，房價自然會有調(diào)節(jié)。

　　曹建海：主要有兩個原因：供給上的地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷性，對居民在公有制土地中的權(quán)利漠視，政府嚴(yán)厲禁止任何非營利機(jī)構(gòu)開發(fā)住宅，老百姓被迫從任意控盤的房地產(chǎn)開發(fā)商手中購買房屋，成為房價上漲的內(nèi)在動因；另一方面，國家政策特別是信貸政策缺乏對住房需求，特別是投機(jī)性購房缺乏必要約束，導(dǎo)致一些以盈利為目的的投資客進(jìn)入，他們以房屋囤積為基本手段，以低買高賣獲得暴利為目的，一步步推高了房價。

　　蔡繼明：兩個方面———供給和需求雙方的影響。從需求一方來說，需求的構(gòu)成不合理，比如一個城市的購買群體不僅有當(dāng)?shù)厝耍�還有很多外地的購買者，外地購買者一般都是高收入階層，這構(gòu)成了需求曲線偏高的原因之一。還有一部分人投資住房，我們會發(fā)現(xiàn)很多住房都已經(jīng)售出，但是夜間這些房間都是沒有燈的，實(shí)際上是沒有人居住。投資者是預(yù)期將來房價會進(jìn)一步上升。普通居民的需求就會受到影響，沒有在他們支付能力范圍之內(nèi)的房子可供購買。這個低收入人群的需求就被淹沒了。

　　從供給一方來說，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠接受什么樣的價格，主要取決于成本和利潤。目前地價和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價格的大部分，我估計(jì)是在50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低，不同的地區(qū)、不同的房屋結(jié)構(gòu)不同，但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右，比如說北京的房價在一兩萬，其中就有一半是土地和政府征收的稅費(fèi)。

　　從市場結(jié)構(gòu)方面來看，房地產(chǎn)市場是一個壟斷的市場，幾家大的開發(fā)商壟斷了房屋的供給，政府對土地的供給也加以嚴(yán)格的限制。這樣，市場就沒有形成自由的進(jìn)入和退出，沒有形成完全的競爭。現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)的利潤要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于社會的平均利潤率。中國的富豪榜一半人都跟房地產(chǎn)有關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗�不是高科技產(chǎn)品。

　　顧云昌：要尋找房價虛高的原因，從市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律、房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)、中國房地產(chǎn)業(yè)的特性這三個方面找原因。用市場的辦法，有形的手和無形的手一起作用來促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

　　錢松地緊———錢很多，流通性過剩，土地供應(yīng)相對緊張，要收緊地根，需求旺盛，而且相當(dāng)部分是投資性需求。再加上2007年的大牛市，導(dǎo)致許多供應(yīng)商、投資者都來加入房地產(chǎn)行業(yè)，比如海爾、雅戈?duì)�。必然�?dǎo)致土地的供不應(yīng)求，地價的上漲。

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