房價高漲在于政策

　　政府應(yīng)該允許、促進公平競爭，放開土地市場，房地產(chǎn)高額的利潤也會下降

　　南都：依據(jù)蔡繼明等委員的調(diào)研結(jié)論，高房價是跟政府對房地產(chǎn)業(yè)收取的稅費過高有關(guān)。在高房價這個問題上，政府有什么責(zé)任，開發(fā)商又扮演了怎樣的角色，這都需要厘清。

　　蔡繼明：有的開發(fā)商把土地征來后囤積居奇，但我想即使存在這個現(xiàn)象，也是因為政府在房地產(chǎn)管理上有漏洞，大量的土地閑置、資金沒有到位。如果管理得當，閑置的土地是要承擔(dān)罰金的。我覺得沒有必要過多追究開發(fā)商的責(zé)任。為什么能獲得暴利？有些開發(fā)商通過不正當?shù)氖侄潍@得了土地，比如一塊土地本來是商業(yè)用地，他們就通過走公益性用地的程序，用很低的價格獲得土地，然后去蓋豪華住宅，獲得了巨大的收益，從而也就減少了廉租房、經(jīng)濟適用房的用地。從這一點來看，開發(fā)商是有責(zé)任的。

　　這個責(zé)任其實最終的根源還是在管理上，土地用于公益性住房是要經(jīng)過嚴格的程序的，不能開發(fā)高檔商品房；或者開發(fā)出來的廉租房、經(jīng)濟適用房最后也沒能進入真正需要它們的人群手中，這個也是管理的責(zé)任。另外，政府應(yīng)該允許、促進公平的競爭，放開土地市場，房地產(chǎn)高額的利潤也會下降。

　　政府是進退兩難的，一方面要有責(zé)任為公共的利益、為社會的和諧、公平，為低收入階層提供必要的居住條件，另一方面政府要發(fā)展經(jīng)濟，通過地方經(jīng)濟的發(fā)展獲得財政收入，才能搞好城市建設(shè)，這筆錢的30%-50%要通過房地產(chǎn)開發(fā)獲得。這樣就造成了住房價格居高不下，而普通居民又買不起房的兩難局面。

　　曹建海：稅費過高是影響房屋成本的一個因素，但不是根本原因。因為稅費再高，開發(fā)商一樣可以獲得暴利，關(guān)鍵是他們擁有“成本-價格”聯(lián)動的體制護航。

　　所以，根本的還在于我在上面提到的兩個方面的原因：不允許老百姓以成本價獲得住房的諸如自建房、集資建房等方式存在，不允許未經(jīng)地方政府和開發(fā)商盤剝的任何新建房屋進入市場；所謂的“需求”，實際上的炒房，導(dǎo)致房屋被反復(fù)交易，價格節(jié)節(jié)提高。

　　顧云昌：稅費對房價有一定的影響，在整個市場供不應(yīng)求的情況下，政府提高了房屋在流通領(lǐng)域、土地的稅收。這些稅收實際上都會加到買者身上，推動了房價。

　　土地政策難推其責(zé)

　　政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個城市地價的標桿，導(dǎo)致地價體系的重構(gòu)

　　南都：我們也聽到一種激烈的聲音：高房價是政府和開發(fā)商聯(lián)手造成的結(jié)果。這個判斷，一方面政府是絕對的“地主”，另一方面，坊間流傳不少有實力的房地產(chǎn)開發(fā)商，實際上是國有企業(yè)或有很深的背景。

　　曹建海：政府和開發(fā)商不僅在表面上成為上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，在私下里有些政府官員也靠房地產(chǎn)開發(fā)牟利。

　　對此，現(xiàn)有土地政策難推其責(zé)。土地拍賣價格節(jié)節(jié)升高，形成明顯的城市“地價重構(gòu)”，這是我發(fā)現(xiàn)的一個概念。就是政府每拍賣一塊土地，都可能成為整個城市地價的標桿，導(dǎo)致整個地價體系的重構(gòu)，真正受益的是已經(jīng)囤有大量土地的房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有大量房屋的炒房者，最后受害的還是本地的老百姓。所以我去年5月對廣州市長張廣寧說，千萬不要再拍賣一塊土地給開發(fā)商了，要把這些土地用來建經(jīng)濟適用房，房價很快就平抑下去了。

　　蔡繼明：政府不能和開發(fā)商同流合污，政府是人民的政府，代表社會公共利益，開發(fā)商要合法經(jīng)營，不能串謀在一起。在一般情況下，這種串謀少不了行賄受賄，這是犯法的行為。奉公守法、公開市場，其實多數(shù)開發(fā)商都希望公平競爭，不要暗箱操作，只有少數(shù)開發(fā)商有后門，可以憑借不正當?shù)年P(guān)系占據(jù)有利地位。

　　南都：我們面臨一個兩難境況：住房價格居高不下，而普通居民又買不起房。應(yīng)該怎么解決這個問題？

　　蔡繼明：政府對土地要集約使用，要發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)等。把房地產(chǎn)行業(yè)當作競爭性的產(chǎn)業(yè)，把住房政策進行區(qū)分，首先要把住房當作生活必需品，既包括豪宅、公寓，也包括廉租房，這是一種保障，保障最低收入階層有最基本的居住條件。這都要靠政府作為。政府把土地的供給適當放開，不應(yīng)該存在著供不應(yīng)求、買不起房的問題。把地價降下來，稅費降下來，成本就降下來了。商品房市場價格也會得到控制。

　　樓市并不存在拐點

　　從國際市場走勢來看，房地產(chǎn)價格是要不斷上升的，但過快上升是不正常的

　　南都：現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)有種“拐點”說，但定義不盡相同。比如萬科董事會主席王石認為未來樓價將是下降的趨勢，對此有什么看法？

　　李文杰：沒有拐點，部分地區(qū)下降，總體來說還是上漲的。

　　曹建海：如果理解為上漲勢頭的變化，可以說在全國都已經(jīng)出現(xiàn)。但如果理解為反轉(zhuǎn)，則在南方城市已經(jīng)出現(xiàn)“拐點”，而在北京這樣的城市，房屋價格還在溫吞水般上漲。以建設(shè)部為代表的中央部門竭力避免房價大幅度回落；國稅總局負責(zé)人發(fā)言否定了近兩年出臺物業(yè)稅的可能性；房屋信貸的明緊暗松等，都使得房價回落受到阻截。但這樣做的后果是消費物價指數(shù)難以控制，甚至完全失控。

　　蔡繼明：從整個國際市場的走勢來看，房地產(chǎn)價格是要不斷上升的。但目前的過快上升是不正常的，從政府工作報告來看，政府應(yīng)該會遏制這種過快上漲的勢頭。至于是不是拐點，我不敢說。

　　顧云昌：兩種理解方式，一是房價的升和降的拐點，這叫“大拐點”；一是房價增幅的拐點，增幅下降，這是“小拐點”。

　　我認為從全國范圍來說應(yīng)該是“小拐點”，但也不排除有些城市會出現(xiàn)“大拐點”，比如深圳、廣州。房價在短期內(nèi)的升降不能叫拐點，只能叫波動。一個時期或連續(xù)幾年的房價下降才叫拐點，比如日本、香港。從中國經(jīng)濟現(xiàn)狀來看，2008年的樓市還是要突出一個字：穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟？

　　如果把為房地產(chǎn)服務(wù)的投資都考慮進來，大概占到全國固定資產(chǎn)投資的50%以上

　　南都：住房問題和民眾息息相關(guān)，但房地產(chǎn)業(yè)對國有經(jīng)濟有多大的影響，目前來看好像存在爭議？

　　顧云昌：國務(wù)院明確提出房地產(chǎn)業(yè)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的增加值占到GDP的20%，再加上它對上游和下游產(chǎn)業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)業(yè)的作用是不能低估的。中國房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的話，首先會對就業(yè)帶來巨大的問題，比如農(nóng)民工的就業(yè)問題。

　　曹建海：如果把為房地產(chǎn)服務(wù)的投資都考慮進來，例如鋼鐵工業(yè)、水泥工業(yè)、裝備制造業(yè)投資等，則與房地產(chǎn)有關(guān)的投資大概占到全國固定資產(chǎn)投資的50%以上，對國民經(jīng)濟增長的貢獻比例可以達到25%左右�？梢哉f，房地產(chǎn)“綁架”了中國經(jīng)濟和人民生活。

　　蔡繼明：我不同意將房地產(chǎn)業(yè)看成支柱產(chǎn)業(yè)。這些年來各地經(jīng)濟發(fā)展過多地依賴了房地產(chǎn)開發(fā)，這里面有虛假的成分。

　　蓋的房子如果里面是空的，不起作用，住在房子里的人收入沒有增加，就不能體現(xiàn)價值了，這是一種沒有用的循環(huán)，有泡沫的成分。如果消費者只有一套房，這套房子100萬還是200萬對他來說沒有意義。所以對普通的居民來說，房子價值再高也是一種虛幻的東西。投資者把房子當作投資品就要承擔(dān)風(fēng)險。

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