房地產(chǎn) 既看硬條件 又看軟條件

　　10 家看好機(jī)構(gòu)：民生證券、銀河證券、國(guó)信證券、聯(lián)合證券、中信建投、華泰證券、光大證券、國(guó)海證券、申銀萬國(guó)、齊魯證券等

　　看好理由：房地產(chǎn)投資增速下滑超預(yù)期或催生新的扶持政策。2008年，房地產(chǎn)投資增速逐月放緩，“國(guó)房景氣指數(shù)”跌至10年來新低，預(yù)收款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，土地購(gòu)置及開發(fā)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。09年開發(fā)商信心仍較弱，1-2月房地產(chǎn)投資下降至1%，比固定資產(chǎn)投資低25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)09年全年增速可能在-10%以下，這樣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)將面臨巨大威脅，或催生新的扶持政策。盡管統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)糟糕，但房地產(chǎn)行業(yè)很可能已在年初見底，最困難的時(shí)期已經(jīng)度過。開發(fā)商收縮戰(zhàn)線、減少開工量是行業(yè)低谷的正常經(jīng)營(yíng)行為，而在政府出手救市的情況下，市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)間和幅度都有所變化，房?jī)r(jià)指數(shù)逐步見底、全國(guó)各地成交環(huán)比、同比均出現(xiàn)上升，市場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了量?jī)r(jià)齊跌的階段。從主要城市08年11月以來的銷售看，地產(chǎn)新政“暖市”效果明顯，淡季不淡，特別是京、深兩地回暖信號(hào)明顯；近期房地產(chǎn)銷售回暖主要是在政策(減免稅費(fèi)、房貸優(yōu)惠利率降低)引導(dǎo)下，剛性需求的集中釋放所致，當(dāng)然也與開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)及小戶型較多導(dǎo)致購(gòu)買力增強(qiáng)有關(guān)。

　　在行業(yè)高漲時(shí)期投資地產(chǎn)最大的擔(dān)心在于政府政策的利空因素。在行業(yè)下滑時(shí)期企業(yè)本身的資金實(shí)力、開發(fā)周轉(zhuǎn)情況、銷售能力和土地成本又成為市場(chǎng)關(guān)注的交點(diǎn)。目前有幾點(diǎn)因素是值得大家看重的：

　　第一，維持地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是中央政府的重要指導(dǎo)思想。這說明近期不會(huì)出現(xiàn)對(duì)行業(yè)的利空政策，一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)下滑時(shí)還可能出臺(tái)更多對(duì)于行業(yè)利多的政策。尤其是在需要內(nèi)需來解決經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、居民就業(yè)等一系列復(fù)雜社會(huì)問題的時(shí)候,房地產(chǎn)行業(yè)本身的支撐作用依舊是不容忽視的。

　　第二，流動(dòng)性有所放松，緩解開發(fā)商資金壓力。中央為緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)壓力適度放松流動(dòng)性，1、2月新增信貸數(shù)量已放大。因此對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者而言目前手頭資金都會(huì)有一定放松，這無疑對(duì)后期交易市場(chǎng)形成利好。

　　第三，A股市場(chǎng)短期的財(cái)富效應(yīng)不容忽視。08年底初至今中國(guó)A股市場(chǎng)已經(jīng)歷了一輪單邊上漲行情。雖然市場(chǎng)漲幅可能更多的是彌補(bǔ)前期損失，但是不排除相關(guān)解套資金或者短期盈利資金重新回到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　操作策略：在行業(yè)下跌趨緩并逐步走向穩(wěn)定的時(shí)期，在股票選擇上應(yīng)該考慮硬性條件和軟性條件。所謂硬性條件主要指的上市公司本身的業(yè)績(jī)保障，增長(zhǎng)幅度。硬條件好本身就體現(xiàn)了公司在業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)水平。軟條件主要指的是公司的經(jīng)營(yíng)模式，資產(chǎn)質(zhì)量等。因?yàn)橐坏┬袠I(yè)保持穩(wěn)定或上升，優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)模式無疑將是業(yè)績(jī)快速恢復(fù)的有力保證。主要品種：保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A、金融街、云南城投、中天城投、濱江集團(tuán)、首開股份。