日本成人网站免费观看,最近免费韩国高清在线观看视频
本頁位置: 首頁新聞中心房產(chǎn)新聞
    任志強(qiáng)炮轟社科院:誤導(dǎo)政府制定錯(cuò)誤房地產(chǎn)政策(2)
2009年04月07日 17:06 來源:新華網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  從大多數(shù)發(fā)達(dá)國家已經(jīng)歷過的歷史看,大約一個(gè)國家的人均居住大于35—45平方米之間時(shí),進(jìn)入了總體的消費(fèi)平衡階段,此后的住房建設(shè)速度會大大下降,同時(shí)這是包括了城鄉(xiāng)人口與家庭的。因?yàn)檫@些發(fā)達(dá)國家并沒有城鄉(xiāng)人口戶籍的限制性條件,此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個(gè)目標(biāo)還差得很遠(yuǎn)很遠(yuǎn)。不僅從成套率水平、城市化水平看如此,從人均居住面積,特別是居住條件(設(shè)備、能源和功能差別)更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發(fā)達(dá)國家的反而是住房私有化率是最高的,獨(dú)立式住宅的指標(biāo)由于人口與土地的資源約束就更無法相比了。 中國剛性需求不但存在且購買能力也具備條件,否則二、三月份的住宅銷量為什么會暴漲呢?

  一是,二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲,也說明正是二手房交易稅費(fèi)與政策過去的不合理嚴(yán)重的抑制了居民的消費(fèi)需求。當(dāng)錯(cuò)誤的約束得到局部的修改之后,二手房市場出現(xiàn)了活躍。世界各國從未見過對二手房交易加重稅的政策,多數(shù)發(fā)達(dá)國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍,包括美國的房價(jià)指數(shù)也主要以二手房為標(biāo)本,而北京社科院的研究報(bào)告居然會將二手房的交易價(jià)格排除在外,真是愚不可及的研究了。

  二是,北京的調(diào)查中,購房一次性付款的比例與此次危機(jī)發(fā)生之前沒有太多變化,大約在44—55%之間(多個(gè)樓盤的統(tǒng)計(jì)情況)。而用貸款和公積金購房的比重也未發(fā)生大的變化,且近期成交量最多的是單價(jià)12000—14000元/平方米的樓盤,這個(gè)價(jià)格遠(yuǎn)高于2008年底的北京平均一手房價(jià)格。說明北京并不缺少購買能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房價(jià),用貸款購房的比例卻高達(dá)85%,也說明城市之間的收入差別與支付能力差別。

  北京或中國的大多數(shù)城市的房價(jià)收入比中都只計(jì)算了工資性收入,卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國1998年房改時(shí)用低價(jià)的房改價(jià)對福利住房五十年的錯(cuò)誤進(jìn)行了一次糾正,即用低價(jià)對過去歷史工資中沒有住房工資含量做了一次補(bǔ)償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%,私有化率則高達(dá)83%,即城鎮(zhèn)家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買能力,而發(fā)達(dá)國家所說的房價(jià)收入比恰恰是沒有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對等條件下的計(jì)算必然會錯(cuò)誤的估計(jì)了居民消費(fèi)能力與市場的作用。別忘了當(dāng)市場中的商品房升值時(shí),這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費(fèi)的支付能力,這個(gè)升值甚至遠(yuǎn)高于前五十年的住房工資補(bǔ)償。

  同時(shí)45歲以上的家庭大多擁有房改房,而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房,這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房,已解決或基本解決了剛性的居住條件,則有錢的就更新升級,條件差的就繼續(xù)居住。但他們不再會在住房上有更多的支出了,于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨(dú)生子女政策又讓中國出現(xiàn)了兩個(gè)家庭幫一對子女的特色現(xiàn)象,住房的購買就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

  也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買商品房解決剛性居住問題,又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件,反而讓平均家庭收入計(jì)算的方式更無益于對市場的判斷。又有誰計(jì)算過扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢?比發(fā)達(dá)國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。

  房價(jià)是由供求關(guān)系決定的,而這個(gè)供求關(guān)系并非只計(jì)算北京市的戶籍人口,那么供求關(guān)系的支付能力也要加上這些外來需求的條件,包括需求的數(shù)量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京市戶籍家庭的收入統(tǒng)計(jì)數(shù)。這樣市場所面對的消費(fèi)群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來購買能力等等就都成為了房價(jià)收入比中的一部分,也成為推高北京作為國家首都地位象征的房價(jià)的重要原因。

  正因?yàn)楸本、上海等開放性城市的外來收入差別形成了特殊的無法計(jì)算的購買力,房價(jià)就不僅僅是為了北京的供求對象所準(zhǔn)備的了,也完全不受這種僅以北京戶籍家庭收入的購買能力約束。

  如北京的星河灣近期最大的購買主力是北京之外的客戶群,三亞的高房價(jià)同樣是被北方地區(qū)缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴于這些外來人口提供稅收、提供交易、提供消費(fèi),那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢?為什么不計(jì)算這些家庭的收入與購買能力呢?

  更重要的是供給量并非是針對于普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400—500萬套,又分為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品房、高檔房、別墅等多種供給對象。而城市人口已達(dá)2億多戶,僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬套以下(含各種新房),按北京常住人口1600多萬計(jì)算,瞬間2000萬人口統(tǒng)計(jì),至少有600萬個(gè)家庭,也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右,而美國高峰期每年的購房比17%,低潮(現(xiàn)在)也超過中國一手房的交易總量,但美國的人口總數(shù)僅為中國城市人口數(shù)的一半。可見這個(gè)比例的差距了,因此中國的供求關(guān)系更不能用平均數(shù)來計(jì)算,房價(jià)比也不能用平均數(shù)來計(jì)算。每個(gè)城市有5%以上的家庭購買住房(包括二手房)就會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。

  但中國的房地產(chǎn)為什么會出現(xiàn)2008年的量價(jià)齊跌呢?這與剛性需求的存在無關(guān),而只與中國的宏觀政策與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化相關(guān)。所以當(dāng)住房市場中那些政策的錯(cuò)誤被糾正和調(diào)整之后,那些抑制投資與消費(fèi)的因素削弱之后,這種剛性需求就迅速的爆發(fā)出來并轉(zhuǎn)換成了購買能力。

  不可能出現(xiàn)的是當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下滑,房價(jià)出現(xiàn)下跌時(shí),讓大家在未知經(jīng)濟(jì)預(yù)期的結(jié)果之前讓剛性需求或其他需求都持續(xù)不變;不可能出現(xiàn)當(dāng)利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時(shí),消費(fèi)持續(xù)增長;也不可能因?yàn)槌霈F(xiàn)嚴(yán)重的供過于求時(shí),開發(fā)商還繼續(xù)高速投資生產(chǎn)和高價(jià)供給。正是因?yàn)檎叩氖д`與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化產(chǎn)生的疊加作用,才出現(xiàn)了中國前一段的量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。

  中國有大量的庫存,工業(yè)如此、礦業(yè)如此、鋼鐵如此、加工業(yè)也如此,房地產(chǎn)自然也不會例外。按2008年的銷售量計(jì)算,當(dāng)然有大量的庫存,北京同樣空置高速上升,但如果今年二三月份的銷售增長情況能維持下去,兩年的庫存消化量就變成了8個(gè)月的消化量。今年全國還會有大量的庫存與空置,因?yàn)槌瞬糠肿》空咦隽思m錯(cuò)的調(diào)整之外,其他的抑制投資與消費(fèi)的政策尚未做糾錯(cuò)的調(diào)整,自然也不會迅速回暖了,庫存也還會增加。別忘了正是政府在2007年才提出擴(kuò)大供給的號召,而這個(gè)供給擴(kuò)大之后,政府并沒有給增加的供給一個(gè)消化的周期,就在2007年的四季度開始打擊投資與消費(fèi),這種政策的快速調(diào)頭又怎么會不讓市場失控并空置增加呢。

  不要將政府政策調(diào)控的錯(cuò)誤推給市場,更不要都推給開發(fā)商,剛性需求靠開發(fā)商去吹是吹不出來的,開發(fā)商也不會買那么多的房子結(jié)婚用或改善居住用。市場住房銷售的增長已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍(lán)皮書》一個(gè)嘴巴,也讓這些所謂的“專家”們該清醒清醒了。

  至少我知道網(wǎng)上集中報(bào)道的這幾點(diǎn)都證明《北京藍(lán)皮書》的錯(cuò)誤,當(dāng)然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預(yù)與壓制市場價(jià)格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍(lán)皮書》還是不出更好,省的被民眾笑話。(任志強(qiáng)博客)

【編輯:位宇祥

商訊 >>
直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
${視頻圖片2010}
本網(wǎng)站所刊載信息,不代表中新社和中新網(wǎng)觀點(diǎn)。 刊用本網(wǎng)站稿件,務(wù)經(jīng)書面授權(quán)。
未經(jīng)授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載、摘編、復(fù)制及建立鏡像,違者將依法追究法律責(zé)任。
[網(wǎng)上傳播視聽節(jié)目許可證(0106168)] [京ICP證040655號] [京公網(wǎng)安備:110102003042-1] [京ICP備05004340號-1] 總機(jī):86-10-87826688

Copyright ©1999-2024 chinanews.com. All Rights Reserved