樓市需求剛性為主

　　3月以來樓市“小陽春”中需求的含金量如何？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，與以往樓市興旺期中曾出現(xiàn)的投資客推高房價(jià)、自住需求追漲入市的情形不同，目前上海樓市的這波交易放量，主要以剛性需求為主，是改善型自住需求的正常釋放。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的研究顯示，在二手房成交物業(yè)類型上，3月份以自住需求為主的新工房、公寓成交套數(shù)環(huán)比增幅居前，分別為75.4%和71.7%；而別墅洋房的成交套數(shù)環(huán)比增幅為45.0%，遠(yuǎn)低于平均水平。上海中原地產(chǎn)的調(diào)查表明，由于2月份二手房剛性需求釋放明顯，3月份中低檔二手房尤其是總價(jià)60萬元至80萬元的老工房，成交價(jià)格普遍提升5%—10%。

　　上海二手房指數(shù)辦公室分析認(rèn)為，目前上海正在加快中心城區(qū)的舊區(qū)改造工程，由動(dòng)遷戶帶來的買房剛性需求，也催熱了多個(gè)成熟板塊成交放量。比如，3月份黃浦區(qū)二手房價(jià)格整體上漲1.78%，正是因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)正在進(jìn)行的改造工程帶來大量動(dòng)遷需求，不少居民青睞原居住地，一旦總價(jià)合適就出手，成交價(jià)格出現(xiàn)上升。

　　判定全面回暖還為時(shí)過早

　　3月份上海樓市交投活躍，但專家認(rèn)為，由此判定申城樓市全面回暖，恐怕還為時(shí)過早。

　　中房上海指數(shù)辦公室認(rèn)為，3月份住宅指數(shù)走平，一方面，部分樓盤降價(jià)以求成交量擴(kuò)大所致，另一方面，已降價(jià)樓盤又試探恢復(fù)性上調(diào)。由于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢未見明朗，而開發(fā)商仍面臨資金及庫存壓力，未來上海樓市中的個(gè)案漲跌分化還將繼續(xù)。

　　21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)副總裁張衛(wèi)平認(rèn)為，春節(jié)過后，以剛性需求為主的購買力已得到集中釋放，目前二手房市場上有效可售房源減少、議價(jià)空間變小，加上新房市場分流客戶等因素，預(yù)計(jì)四五月份二手房市場的交易速率將放緩，但價(jià)格會(huì)保持平穩(wěn)。易居中國則認(rèn)為，由于購買力過快消化，如果宏觀經(jīng)濟(jì)見底信號不明，兩三個(gè)月后樓市可能重陷低迷。

　　3月份樓市“小陽春”中，有個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，那就是中高檔房銷售的啟動(dòng)。據(jù)上海中原地產(chǎn)監(jiān)測，3月份起，中高端投資、改善型需求也有釋放跡象，3月底中高檔二手房價(jià)格有所回升。易居中國統(tǒng)計(jì)也顯示，3月份單價(jià)3萬元以上的高檔公寓成交套數(shù)，是2月份的5.3倍。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是由于中高檔公寓的購房者看待市場更為理性，相對中低檔市場活躍周期有滯后性，但是否說明外資和投資者正在重返上海樓市，仍需一段時(shí)間觀察。