房地產(chǎn)行業(yè)到底算不算暴利行業(yè)?這個(gè)話題一直是業(yè)內(nèi)外爭(zhēng)論不休的焦點(diǎn)。有人猛揪房地產(chǎn)業(yè)暴利的尾巴,也有開發(fā)商頻頻“哭窮”,在房地產(chǎn)這個(gè)利益牽涉甚廣甚深的行業(yè),多數(shù)人的言論恐怕都只是站在自己的立場(chǎng)上,為自己身后的利益集團(tuán)說話。因此,雖然關(guān)于開發(fā)商利潤(rùn)率的各種數(shù)字頻頻見于報(bào)端,但仍然無人能給這個(gè)問題下一個(gè)定論。除了開發(fā)商自己,恐怕沒有誰能真正說得清他們到底賺了多少。

　　不過,隨著各房地產(chǎn)上市公司2008年年報(bào)陸續(xù)公布,很多人猛然發(fā)現(xiàn),2008年多數(shù)開發(fā)商的日子似乎并沒有那么難過,除了積極以中間利潤(rùn)為目標(biāo)積極降價(jià)的萬科利潤(rùn)率在10%以下外,其余“百億俱樂部”的房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)率普遍都超過了15%。這與此前關(guān)于弱市行情下上市房企年度業(yè)績(jī)將會(huì)很難看的預(yù)測(cè)形成了相當(dāng)大的反差。于是,關(guān)于暴不暴利的爭(zhēng)論又開始席卷而來,很多人表示,“寒冬”中尚且有如此回報(bào)率,更何況是在正常年份甚至是2006年、2007年這樣的“牛市”中?

　　“暴利”從來都有爭(zhēng)論不是新話題

　　馮侖說:房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達(dá)不到5%。成思危說:目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商的利潤(rùn)在30%左右。任志強(qiáng)說:過去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。王石說:萬科不回避暴利,萬科高于25%不做。

　　房地產(chǎn)是否有暴利,在各種說法中略見概貌,值得一提的是,從公布的情況看,目前萬科的利潤(rùn)率確實(shí)是比較低的,還不到10%。

　　國(guó)內(nèi)第一個(gè)直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題的開發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時(shí)候,他就提出了“萬科超過25%的利潤(rùn)不做”的說法。而經(jīng)過了2008年的一輪調(diào)整,率先拋出“拐點(diǎn)論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“暴利話題”再度回應(yīng):萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當(dāng)作追求,“因?yàn)楸├�往往暴斃”。王石表�?正因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導(dǎo)致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個(gè)“地王”,“搞得當(dāng)前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內(nèi)人士指出,2007年國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)城市接連爆出多個(gè)地塊天價(jià)轉(zhuǎn)讓,一個(gè)個(gè)地王的誕生背后是當(dāng)時(shí)一種“土地得了便是賺了”的現(xiàn)狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房,也讓開發(fā)商們的尾巴露了出來———當(dāng)時(shí)廣州一手房簽約均價(jià)約為8000元/平方米,即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價(jià)也已過半,導(dǎo)致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔(dān)了開發(fā)商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個(gè)人合作建房的最大預(yù)估成本都比臨近樓盤的市場(chǎng)價(jià)低一半。有媒體甚至指出:“很多項(xiàng)目(利潤(rùn)率)超過了300%以上!”

　　全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危此前在接受媒體采訪時(shí)表示,按照國(guó)際慣例,開發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該在房?jī)r(jià)的15%左右,但他分析,目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該在30%左右,當(dāng)然,這30%當(dāng)中包括了一部分灰色成本。因此他認(rèn)為,房?jī)r(jià)應(yīng)該還有20%的降價(jià)空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就表示,雖然沒有辦法核定開發(fā)商最終的項(xiàng)目利潤(rùn)是多少,但開發(fā)商從來都沒有成為過暴利行業(yè),過去幾年我們平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因?yàn)樗�不是暴利�?/p>

　　而近日萬通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財(cái)經(jīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇中也表示,經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預(yù)期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達(dá)不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國(guó)最大、去年運(yùn)營(yíng)狀況相對(duì)較好的住宅開發(fā)商萬科而論,公開年報(bào)顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤(rùn)僅為40億元。

　　國(guó)內(nèi)第一個(gè)直面房地產(chǎn)行業(yè)暴利問題的開發(fā)商恐怕就是王石了。早在1992年,正值房地產(chǎn)業(yè)火得一塌糊涂的時(shí)候,他就提出了“萬科超過25%的利潤(rùn)不做”的說法。而經(jīng)過了2008年的一輪調(diào)整,率先拋出“拐點(diǎn)論”的王石,更是成為理論上的勝利者。在其言論中,王石對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“暴利話題”再度回應(yīng):萬科不回避暴利,但絕不能把暴利當(dāng)作追求,“因?yàn)楸├�往往暴斃”。王石表�?正因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在著暴利,所以萬科才提出高于25%不做。

　　王石表示,暴利導(dǎo)致狂熱。他不諱言萬科在前兩年同樣喪失了理智,納入囊中好幾個(gè)“地王”,“搞得當(dāng)前的資金鏈比較緊張”。有業(yè)內(nèi)人士指出,2007年國(guó)內(nèi)多個(gè)地產(chǎn)熱點(diǎn)城市接連爆出多個(gè)地塊天價(jià)轉(zhuǎn)讓,一個(gè)個(gè)地王的誕生背后是當(dāng)時(shí)一種“土地得了便是賺了”的現(xiàn)狀,可以想象其背后的暴利。

　　去年,廣州廣鋼集團(tuán)均價(jià)2050元/平方米的自建房,也讓開發(fā)商們的尾巴露了出來———當(dāng)時(shí)廣州一手房簽約均價(jià)約為8000元/平方米,即使考慮到地價(jià)、品質(zhì)等各種因素,兩者的差價(jià)也已過半,導(dǎo)致這種差價(jià)的一個(gè)重要因素就是前者少了一個(gè)開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔(dān)了開發(fā)商的功能。另外,無論在鄭州、溫州還是深圳,個(gè)人合作建房的最大預(yù)估成本都比臨近樓盤的市場(chǎng)價(jià)低一半。有媒體甚至指出:“很多項(xiàng)目(利潤(rùn)率)超過了300%以上!”

　　全國(guó)人大常委會(huì)原副委員長(zhǎng)、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危此前在接受媒體采訪時(shí)表示,按照國(guó)際慣例,開發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該在房?jī)r(jià)的15%左右,但他分析,目前國(guó)內(nèi)開發(fā)商的利潤(rùn)應(yīng)該在30%左右,當(dāng)然,這30%當(dāng)中包括了一部分灰色成本。因此他認(rèn)為,房?jī)r(jià)應(yīng)該還有20%的降價(jià)空間。

　　不過,有揪暴利尾巴的,就有哭窮的。前不久,北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)就表示,雖然沒有辦法核定開發(fā)商最終的項(xiàng)目利潤(rùn)是多少,但開發(fā)商從來都沒有成為過暴利行業(yè),過去幾年我們平均的行業(yè)利潤(rùn)率大概只有8%。他指出,房地產(chǎn)為什么沒有像石油一樣征收暴利稅,就是因?yàn)樗�不是暴利�?/p>

　　而近日萬通地產(chǎn)董事局主席、地產(chǎn)界“思想家”馮侖在上海舉辦的第一財(cái)經(jīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇中也表示,經(jīng)歷過高潮瘋狂和低潮洗禮的房地產(chǎn)商并未享有外界預(yù)期中的超高暴利,近10年來,以A股上市公司業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率甚至達(dá)不到5%。他很尖銳地指出,以目前全國(guó)最大、去年運(yùn)營(yíng)狀況相對(duì)較好的住宅開發(fā)商萬科而論,公開年報(bào)顯示,萬科去年上交稅收70億元左右,而股東利潤(rùn)僅為40億元。

　　稅費(fèi)、地價(jià)占房?jī)r(jià)多少成疑

　　有人稱:在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分占比例為49.42%。有人稱:土地價(jià)格在商品房成本中占比,北京22.98%,上海16.15%,廣州11.4%。有人稱:國(guó)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目的地價(jià)及稅費(fèi)成本應(yīng)該在總房?jī)r(jià)20—30%之間。

　　樓價(jià)高是否因?yàn)檎�府的稅費(fèi)過高造成?發(fā)展商這么認(rèn)為政府和百姓顯然有不同意見。所以減輕稅費(fèi)未必就是讓樓價(jià)下行行之有效的方法。

　　就如馮侖的觀點(diǎn)一樣,很多人在力證開發(fā)商并沒有獲得暴利時(shí),政府土地出讓金及各種稅費(fèi)就成為眾矢之的。

　　今年全國(guó)“兩會(huì)”期間,全國(guó)工商聯(lián)向全國(guó)政協(xié)遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)何以居高不下———房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會(huì)發(fā)言稿就稱,全國(guó)9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示,在總費(fèi)用支出中,流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項(xiàng)目流向政府的份額最高,達(dá)到64.5%。

　　一石激起千層浪。上海市市長(zhǎng)韓正不得不在“兩會(huì)”期間予以回應(yīng)。他表示,上海市在舊城改造中都是免收土地出讓金的�！拔也恢�道這一數(shù)據(jù)怎么來的,但肯定有誤。”

　　但韓正的回應(yīng)立即又激起眾多開發(fā)商的激烈反應(yīng)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹公開坦言:“根據(jù)我們?cè)谝痪�開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn),全國(guó)工商聯(lián)這些數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠的。”任志強(qiáng)也在博客撰文,稱“既然韓正市長(zhǎng)用全國(guó)工商聯(lián)的數(shù)據(jù)有誤來辯解,認(rèn)為上海市政府的收益沒有報(bào)告中那么多,那么就請(qǐng)韓正市長(zhǎng)也用正確的數(shù)據(jù)來說服大家,用更認(rèn)真的態(tài)度來回應(yīng)問題的提出”。

　　對(duì)此,一位原上海市房屋管理局官員表示,全國(guó)工商聯(lián)報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”,眾所周知,這一工作室恰恰是由全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)共同出資建立。一位上海市政府決策咨詢專家也對(duì)此提出質(zhì)疑,“全國(guó)工商聯(lián)的發(fā)言根本就是站在開發(fā)商立場(chǎng)上來,把高房?jī)r(jià)矛盾轉(zhuǎn)嫁給政府。政府認(rèn)為房?jī)r(jià)高是因?yàn)殚_發(fā)商暴利,一直希望開發(fā)商能順應(yīng)形勢(shì)積極降價(jià),于是開發(fā)商就相對(duì)提出房?jī)r(jià)高是緣于高地價(jià)、高稅收�！�

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示,國(guó)土資源部幾年前在全國(guó)范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果顯示,北京市土地價(jià)格在商品房成本中占22.98%,上海占16.15%,廣州僅占11.4%。最近兩年,地價(jià)雖有所上漲,但考慮到房?jī)r(jià)同時(shí)也在上漲這一因素,地價(jià)在房?jī)r(jià)中的構(gòu)成相差無幾,甚至在一些房?jī)r(jià)上漲速度快于地價(jià)上漲速度的地方,地價(jià)在房?jī)r(jià)中所占的比例其實(shí)是在下降的。

　　廣州一位開發(fā)商私下也向記者透露,商品房開發(fā)的單位面積成本中,主要由地價(jià)、稅收、建造成本、經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用、資金成本等幾大塊構(gòu)成。當(dāng)中最大的一部分應(yīng)該是建造成本而不是交給政府的地價(jià)和稅費(fèi)�！爱�(dāng)然,也可能個(gè)別項(xiàng)目的地價(jià)特別高,但大部分項(xiàng)目的情況大概是這樣�！币云�2007年—2008年在廣州開發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目為例,每平方米售價(jià)約為1萬,開發(fā)成本大約為4000元。成本之中,建造成本約為50%—60%,地價(jià)和稅費(fèi)之和大約為20%—30%,還有10%多為經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用等其他成本。也就是說,開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目,毛利潤(rùn)為60%左右,而地價(jià)以及稅費(fèi)大約為12%,“絕對(duì)是暴利”。

　　不過該開發(fā)商也表示,這個(gè)項(xiàng)目具有特殊性,因?yàn)榈厥窃谏鲜兰o(jì)90年代拿的,因此特別便宜。但即使按照2006年、2007年的地價(jià)來算,交給政府的錢也不會(huì)超過30%。他表示,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于地域、環(huán)境以及項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)間等因素的不同,成本必然不同,但流向政府的部分所占比例超過50%是極少數(shù)�！耙晕业慕�(jīng)驗(yàn)來看,國(guó)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目的地價(jià)及稅費(fèi)成本應(yīng)該都在總房?jī)r(jià)20%—30%之間”。