●儲(chǔ)備土地?zé)o人喝彩　開(kāi)發(fā)商最想拿什么樣的地？

　　據(jù)了解，市國(guó)土局今年計(jì)劃新增的儲(chǔ)備用地將有80%位于新城，而且這些土地將主要用于重點(diǎn)項(xiàng)目，以及政策性住房等民生工程用地。這就意味著城市用地仍然會(huì)非常少，現(xiàn)有的房地產(chǎn)項(xiàng)目將起碼在今年成為稀缺產(chǎn)品，價(jià)格的走勢(shì)可想而知。

　　我們僅從朝陽(yáng)北路以及百子灣地區(qū)的土地價(jià)格七八年來(lái)的變化，便可知城市土地的漲幅到底有多大。2003年，百子灣地區(qū)的土地協(xié)議價(jià)大概在350萬(wàn)元/畝左右，而2007年萬(wàn)科在該區(qū)域拍得的一塊土地已經(jīng)達(dá)到了1400萬(wàn)/畝，2008年合生集團(tuán)拍下的商業(yè)用地亦達(dá)到了1200萬(wàn)/畝，短短幾年，土地價(jià)格數(shù)倍翻番，從這個(gè)特定區(qū)域的土地價(jià)格變化，我們多少可以管窺整個(gè)北京城八區(qū)的土地稀缺程度。

　　有人恐怕要問(wèn)，為什么非要扎堆拿城市土地呢？郊區(qū)或者新城不一樣可以開(kāi)發(fā)出很好的產(chǎn)品嗎？

　　其實(shí)不然，記者在采訪幾位城市開(kāi)發(fā)商時(shí)了解到，目前五環(huán)以外的房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，而且價(jià)格起伏較大，做慣了“挖個(gè)坑就能賣(mài)房”的他們認(rèn)為郊區(qū)開(kāi)發(fā)充滿(mǎn)了不確定性。主要原因是郊區(qū)推出了大量的保障性住房，而且國(guó)家新推土地有相當(dāng)大一部分仍然是支持這些保障性住房用地的，商品房的競(jìng)爭(zhēng)力并不比這些保障性住房高多少，最關(guān)鍵的是郊區(qū)居民的消費(fèi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上城市居民，而且作為樓市重要支撐的外地購(gòu)房者，除了別墅，一般不會(huì)對(duì)郊區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)生太大興趣的。

　　因此，寧可花大價(jià)錢(qián)拿五環(huán)內(nèi)一個(gè)小項(xiàng)目，也不敢輕易涉及郊區(qū)做大買(mǎi)主成為城市開(kāi)發(fā)商的一個(gè)共識(shí)。

　　●80%供應(yīng)將在新城　價(jià)格戰(zhàn)將在郊區(qū)打響？

　　市國(guó)土局的土地計(jì)劃出爐，最緊張的莫過(guò)于郊區(qū)在售項(xiàng)目。據(jù)通州某樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商介紹，他們?cè)谕ㄖ莸捻?xiàng)目非常具有競(jìng)爭(zhēng)力，已然成為該區(qū)域價(jià)格的一個(gè)標(biāo)桿，但新土地計(jì)劃勢(shì)必使他們調(diào)整戰(zhàn)略，制定新的價(jià)格體系以備不時(shí)之需，畢竟他們項(xiàng)目周邊的保障性住房已經(jīng)對(duì)商品房形成一定的沖擊，再推出那么多的新地塊，競(jìng)爭(zhēng)程度將更加激烈。

　　目前，已經(jīng)有消息稱(chēng)，作為五環(huán)外最重要的區(qū)域——通州，不少項(xiàng)目已經(jīng)在醞釀?wù){(diào)價(jià)，“快銷(xiāo)快跑”成為項(xiàng)目工作重點(diǎn)。

　　有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，五環(huán)內(nèi)外將成為一個(gè)分水嶺，五環(huán)內(nèi)的房?jī)r(jià)將保持相對(duì)穩(wěn)定的局面，階段性漲價(jià)成為可能，但郊區(qū)樓市面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，如何提升產(chǎn)品品質(zhì)，制定合理價(jià)格，將成為郊區(qū)項(xiàng)目殺出重圍的關(guān)鍵所在。正如朝陽(yáng)北路東端項(xiàng)目8哩島總經(jīng)理付騫所言，競(jìng)爭(zhēng)在哪個(gè)區(qū)域、哪個(gè)時(shí)間段都會(huì)存在，而不同的是開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)的態(tài)度如何？凡是品質(zhì)過(guò)硬，性?xún)r(jià)比高的項(xiàng)目仍然是整個(gè)樓市的主題。