限價(jià)房 掙脫烏托邦式夢(mèng)魘
近期備受關(guān)注的限價(jià)房提法，核心政策口徑來(lái)源于5月29日公布的九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，其中第六條稱，“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位�！币浴氨ＷC中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)�！�
此后的4個(gè)月，在各地落實(shí)保障類住房供應(yīng)計(jì)劃的各種文件中，限價(jià)房提法不絕于耳，北京、廣州、武漢等城市率先響應(yīng)。
但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，政府在這一領(lǐng)域的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)仍顯不足的情況下，也許每一個(gè)政策的出臺(tái)總會(huì)遇到理想與現(xiàn)實(shí)的矛盾。當(dāng)限價(jià)房進(jìn)入實(shí)際操作階段時(shí)，很多城市的問(wèn)題開(kāi)始暴露。
人們不禁疑惑，究竟是什么在阻止限價(jià)房入市的腳步？
創(chuàng)新總有風(fēng)險(xiǎn)
著名房地產(chǎn)評(píng)論專家易憲容稱，廣大市民有支付能力的房?jī)r(jià)是和諧社會(huì)的核心之一，在以住房結(jié)構(gòu)調(diào)整為核心的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，為了保證大多數(shù)人民群眾的住房需求，中央確在試圖通過(guò)各種方式提高保障類供房的比例，以拉近房?jī)r(jià)與支付能力的差距。而其中，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)被認(rèn)為是又一創(chuàng)新之舉。
專家介紹，限價(jià)房是指在土地招投標(biāo)過(guò)程中將房?jī)r(jià)一并約定，使房?jī)r(jià)承諾成為開(kāi)發(fā)商競(jìng)得土地的參考標(biāo)準(zhǔn)之一，以避免后期開(kāi)發(fā)商任意隨行定價(jià)，最終確保房?jī)r(jià)與廣大眾多的支付能力相當(dāng)。
資料顯示，其實(shí)早在宏觀調(diào)控之前，寧波、青島等城市就已經(jīng)在建設(shè)限價(jià)商品房，北京也在今年初提出限價(jià)房計(jì)劃，但是，隨后的發(fā)展并不盡如人意。北京原定的6塊限價(jià)房用地推遲供應(yīng)，廣州的限價(jià)房用地因?yàn)樗薹績(jī)r(jià)擬高出目前市場(chǎng)均價(jià)1000元而倍受置疑。
三大難題待解
對(duì)于限價(jià)房是否適用全國(guó)，并可以成為制度性政策，眾多專家在兩個(gè)月來(lái)參與了討論�！翱傮w來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得這個(gè)政策不可思議。”來(lái)自臺(tái)灣的房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論人蔡為民稱，限價(jià)房第一個(gè)障礙是有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則�！霸谝粋�(gè)市場(chǎng)已經(jīng)形成的高房?jī)r(jià)區(qū)域建低價(jià)房，必然引來(lái)市場(chǎng)混亂。”
同時(shí)，如果將限價(jià)房選址在市郊區(qū)域，無(wú)疑又會(huì)重演某些城市的住房規(guī)劃流產(chǎn)，大量規(guī)劃用地定在市郊，交通不便、配套不全，很難受到市民認(rèn)同。“成本與定價(jià)是限價(jià)房的核心矛盾。選址遠(yuǎn)而定價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)，就沒(méi)有人去買(mǎi)。選址近定價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，就混亂�！狈治鋈耸恐赋�。
其次，購(gòu)買(mǎi)人群標(biāo)準(zhǔn)的制定是限價(jià)房又一難題。專家稱，這種非特定人群的標(biāo)準(zhǔn)很難制定：標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低會(huì)造成申請(qǐng)購(gòu)房的市民過(guò)多，房源供不應(yīng)求；標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高又可能形成大量中低價(jià)房空置，造成浪費(fèi)。近日，武漢首次在土地拍賣(mài)會(huì)上出現(xiàn)以“限房?jī)r(jià)、限房型、限工期、限對(duì)象”為條件的出讓地塊。出讓說(shuō)明稱，“四限”地塊均用于重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷還建�？梢�(jiàn)，能夠進(jìn)入實(shí)施階段的限價(jià)房，無(wú)不是針對(duì)拆遷安置這一特定群體的。
另外，限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房的界定模糊令市場(chǎng)操作者較難把握。根據(jù)九部委規(guī)定，各級(jí)市政府需要編制年度用地計(jì)劃，保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
開(kāi)發(fā)商表示，限價(jià)房與經(jīng)濟(jì)適用房等規(guī)劃是否重合直接影響未來(lái)供應(yīng)結(jié)構(gòu)�！皬目赡苄陨戏治�，政策僅是鼓勵(lì)各地嘗試限價(jià)房這種做法，而很多城市也必然會(huì)將限價(jià)房做在70%之內(nèi)，并大多按90平方米以下小戶型執(zhí)行�！狈治鋈耸恐赋�。
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