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屢次倒于買地之下 防范合作建房法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)(2)
2007年03月12日 14:52 來源:法制日?qǐng)?bào)

  法律和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

  2007年3月6日,全國(guó)政協(xié)常委張圣坤在談到合作建房時(shí)表示:“合作建房不失為現(xiàn)階段解決住房問題的途徑,但個(gè)人合作建房,可能會(huì)帶來一些問題,將來會(huì)產(chǎn)生的負(fù)面影響現(xiàn)在還不能預(yù)計(jì)!

  “法律風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)都存在,其中商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較突出!北本┲惺⒙蓭熓聞(wù)所房地產(chǎn)律師張揚(yáng)指出,“個(gè)人合作建房正在摸索自己的發(fā)展道路,但面對(duì)房地產(chǎn)這一較為復(fù)雜的行業(yè),缺乏專業(yè)性容易產(chǎn)生較大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),給合作者造成損失!

  風(fēng)險(xiǎn)1 非法集資之嫌疑

  有媒體報(bào)道稱,之前溫州銀監(jiān)分局注意到溫州個(gè)人合作建房聯(lián)盟,并組織人員展開相關(guān)調(diào)查。相關(guān)人士稱,如果調(diào)查結(jié)果表明,溫州的個(gè)人合作建房聯(lián)盟屬于非法集資,他們將向上級(jí)有關(guān)部門報(bào)告以制定妥善處置方案。

  隨后,其辦公室副主任曹光群對(duì)媒體表示,該局正在關(guān)注個(gè)人合作建房這一現(xiàn)象,但并沒有就此展開調(diào)查:“如果要調(diào)查,要事先有相關(guān)部門的定性,但目前為止,沒有一個(gè)部門下過結(jié)論!

  專家分析認(rèn)為,合作建房的法律風(fēng)險(xiǎn)是,在操作和運(yùn)行過程中很可能存在非法集資的嫌疑。

  風(fēng)險(xiǎn)2 審批能否通過

  建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證……

  動(dòng)工建房不是過家家,需要幾個(gè)相關(guān)部門的審批文件。目前個(gè)人合作建房還未進(jìn)展到如此程度,但隨著發(fā)展,將來都會(huì)面對(duì)這個(gè)問題。如果通不過審批又將如何?

  “這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說比較簡(jiǎn)單,專業(yè)性、資源、經(jīng)驗(yàn)都具備;但對(duì)于一個(gè)從沒涉及過房地產(chǎn)開發(fā)的個(gè)人合作建房組織,能否得到相關(guān)部門信任拿下審批,還是個(gè)未知數(shù)。”房地產(chǎn)律師張揚(yáng)疑慮道。

  楊建津稱,個(gè)人合作建房組織會(huì)與一些房地產(chǎn)專業(yè)性機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系,專業(yè)性機(jī)構(gòu)提供設(shè)計(jì)、施工管理、驗(yàn)收等服務(wù),項(xiàng)目將會(huì)順利通過相關(guān)部門審批。

  風(fēng)險(xiǎn)3 建房資金如何保障

  楊建津解釋說,開工所需資金有兩方面的保證,一是來自合作者的再投入:“出資人與個(gè)人合作組織有協(xié)議,如果組織摘得土地使用權(quán),出資人承諾繼續(xù)增加投資”;二是來自融資,“在取得土地使用權(quán)證的情況下,個(gè)人合作組織就具備了一定的融資能力,特別是作為優(yōu)良資產(chǎn)的按竭房貸業(yè)務(wù),銀行一般不會(huì)拒絕!

  而關(guān)于資金安全,楊建津認(rèn)為這不是問題,“資金安全,在合作者與個(gè)人合作建房組織的合同里就有所體現(xiàn)!焙献髡吲c組織簽訂合同,買下土地后,組織成立房地產(chǎn)開發(fā)公司,合作者便成為公司的股東,“自然享有明細(xì)項(xiàng)目運(yùn)作的權(quán)利和義務(wù)!

  風(fēng)險(xiǎn)4 建房質(zhì)量誰來擔(dān)保

  建房是一個(gè)周期性長(zhǎng)、資金密集、風(fēng)險(xiǎn)高的專業(yè)性經(jīng)濟(jì)活動(dòng),如果沒有完善的利益保障機(jī)制,出現(xiàn)任何問題都可能讓集資者蒙受巨大損失。

  SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹做客央視,就合作建房參與討論時(shí)表示:“建了十多年的房子,走了好多的彎路,一開始建的房子質(zhì)量都不是很好;即便現(xiàn)在,建房子所需專業(yè)施工、方案的設(shè)計(jì)也都由專業(yè)人士來做!彼谩袄戆l(fā),不是專業(yè)人士理的話,都理不好”為例,指出大多數(shù)個(gè)人合作建房組織的“軟肋”。

  趙智強(qiáng)則針鋒相對(duì)地表示:“我們并不是脫掉衣服自己去蓋房子,也請(qǐng)了專業(yè)工程師!彼J(rèn)為建房的技術(shù)問題不大,畢竟不是蓋摩天大樓,而是一二十層的住房,“出現(xiàn)質(zhì)量問題的可能性很小!(周斌)

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