最高人民法院昨日公布了《物權(quán)法》兩部司法解釋———《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，將于10月1日起施行。司法解釋施行前已經(jīng)終審，解釋施行后當(dāng)事人申請再審或者按照審判監(jiān)督程序決定再審的案件，不適用此司法解釋。

　　近年來，涉及物業(yè)權(quán)益的糾紛案件數(shù)量不斷增加。2007年初，這兩個解釋正式立項。此間，最高人民法院進行了廣泛的調(diào)研、分析與論證，多次征求了有關(guān)部門和社會各界的意見。

　　經(jīng)過數(shù)年的起草制定工作，兩部司法解釋最終出臺。兩部司法解釋涉及系列熱點、難點問題，具體包括業(yè)主身份的界定、車位車庫糾紛的處理、住改商糾紛的處理、物業(yè)費糾紛處理、物業(yè)服務(wù)合同的解除及相應(yīng)糾紛的處理等。

　　比如，在備受爭議的小區(qū)車位歸屬方面，司法解釋明確：如果建設(shè)單位已經(jīng)按照規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例，將車位、車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為已符合《物權(quán)法》第74條第1款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　在近年出現(xiàn)的業(yè)主炒物業(yè)公司引發(fā)的糾紛方面，司法解釋明確，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，人民法院應(yīng)予支持；物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

　　此外，針對目前頻發(fā)的“民宅商用”引發(fā)的糾紛，司法解釋也明確了相應(yīng)細(xì)則。《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　司法解釋對上述條款明確稱，應(yīng)綜合考慮“民宅商用”糾紛的實際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)。

　　焦點1 車位按比例配置給業(yè)主

　　- 焦點

　　【司法解釋】 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　●解讀

　　最高院民一庭負(fù)責(zé)人坦言車位、車庫問題為司法解釋起草中的“硬骨頭”，面對普遍存在的車位、車庫緊張問題，司法解釋作出上述規(guī)定。

　　該負(fù)責(zé)人解釋，規(guī)劃確定的配置比例具有法定性和確定性，業(yè)主在購買專有部分的時候?qū)Υ艘彩敲髦�的。只要業(yè)主已經(jīng)按照配置比例購置或者租賃到車位、車庫，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其需要已經(jīng)得到了“首先滿足”。否則，將有可能出現(xiàn)特定業(yè)主對車位、車庫提出過度主張。

　　不過這位負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，由于車位、車庫糾紛的處理極其復(fù)雜，審判實踐中，法官可結(jié)合具體情況妥善處理案件。

　　●現(xiàn)狀

　　業(yè)內(nèi)人士稱，實際中，有開發(fā)商把所有的規(guī)劃車位賣給跟開發(fā)商關(guān)系密切的一個業(yè)主，然后再通過這個業(yè)主把車位零散地高價賣給其他業(yè)主。

　　北京業(yè)委會協(xié)會申辦委員會召集人、健翔園小區(qū)首屆業(yè)委會主任任晨光說，開發(fā)商的上述行為，并不違反物權(quán)法，但是單個業(yè)主的權(quán)益受損。司法解釋規(guī)定必須按比例分配給業(yè)主，每一個業(yè)主都將有機會按比例取得車位，這使車位分配更加公平。

　　焦點2 住改商須整棟業(yè)主同意

　　- 焦點

　　【司法解釋】 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。

　　●解讀

　　民宅商用改變了住宅的法定用途，破壞了既有秩序，如果利害關(guān)系業(yè)主認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)缺失將會造成法律適用的困難，此次司法解釋將“有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)”，此規(guī)定在審判實務(wù)中易于掌握和操作，至于如果出現(xiàn)建筑區(qū)劃內(nèi)本棟建筑物之外的業(yè)主也與民宅商用行為存在利害關(guān)系的情況，最高院民一庭負(fù)責(zé)人表示，為防止利害關(guān)系業(yè)主范圍的無限制泛化，司法解釋另外規(guī)定，其應(yīng)證明利害關(guān)系的存在。

　　●現(xiàn)狀

　　北京的住宅區(qū)里住改商的不少，雖然規(guī)定了必須取得利害關(guān)系人同意，但此前沒有確定利害關(guān)系人范圍和同意的程序�，F(xiàn)在的實際做法是，住改商只須征得大部分的近鄰?fù)�意即可�?/p>

　　任晨光說，司法解釋明確規(guī)定了利害關(guān)系人的最小范圍，即整棟樓的業(yè)主。這將使得住改商難度加大，只要有1名利害關(guān)系人向法院主張不同意，就可以“1票否決”。