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調(diào)查之三 深圳:暴漲之后出現(xiàn)調(diào)整跡象
年初以來,經(jīng)過一輪暴漲,深圳樓市重回瘋狂。然而7月中旬以后,宏觀政策的一些微調(diào),給滾燙的深圳樓市潑了一瓢冷水,目前深圳房價雖然保持高位,但成交量已經(jīng)出現(xiàn)下降。
置業(yè)國際研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月最后一周(24日至30日),深圳新房成交均價為17394元/平方米,環(huán)比上漲10.5%;共成交新房749套,日均成交107套,環(huán)比下降33.6%;成交面積7.51萬平方米,日均成交1.07萬平方米,環(huán)比下降32.4%?梢哉f,樓市調(diào)整的跡象比較明顯。
事實上,經(jīng)過半年時間的暴漲,深圳樓市已經(jīng)站到了高位。來自深圳市國土房管局的統(tǒng)計顯示,7月深圳市房價為16080元/平方米,與今年1月份11459/平方米的水平相比,已經(jīng)大幅上漲了40.32%,與2007年10月深圳房價17350元/平方米的歷史高位相比,僅僅是一步之遙。成交量方面,今年1月至7月,深圳市新建商品住宅共銷售434.62萬平方米,比去年同期增長141%。
細(xì)數(shù)來看,推高深圳房價的原因不外有三:國家宏觀調(diào)控政策的支持、貨幣信貸的寬松環(huán)境和投資客的卷土重來。今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元,這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo),全年信貸增長超過10萬億元似乎已無懸念。有些貸款沒有進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì),反而進(jìn)入了樓市、股市,直接推動樓市上漲。
就投資客而言,深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示,深圳投資客比例由年初的不到5%上升到近期的20%以上,個別熱點(diǎn)片區(qū)的投資比例更高。他指出,從投資客的角度而言,他們通!百I漲不買跌”,當(dāng)樓價處于上升期間,會是他們選擇出手的時機(jī)。正是在這樣的背景下,投資者頻繁現(xiàn)身。
進(jìn)入7月以來,國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策出現(xiàn)了微調(diào),央行頻頻通過公開市場操作來控制市場流動性,銀監(jiān)會收緊二套房貸,各地政府也紛紛出招整治捂盤、屯地等違規(guī)違法行為。據(jù)深圳市國土房管局房產(chǎn)處人士透露,該局將加大對深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查,根據(jù)目前的檢查情況,深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對五六個樓盤進(jìn)行了查處,封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。
盡管推動樓市上漲的三大動力沒有發(fā)生根本性變化,但對于與國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策密切相聯(lián)的樓市而言,任何政策的風(fēng)吹草動都足以掀起波浪,特別是全國樓市風(fēng)向標(biāo)、炒房氛圍濃厚的深圳樓市,隨即出現(xiàn)了成交量的萎縮和調(diào)整跡象。
在這種背景下,對于深圳樓市的未來走向,專家們意見不一。深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為,上半年我國實行寬松的貨幣政策,目的是拯救陷入危機(jī)的中小企業(yè)。但實際上寬松的貨幣政策并未讓銀行在信貸結(jié)構(gòu)上向中小企業(yè)傾斜,對實體經(jīng)濟(jì)沒有實質(zhì)的幫助,普通百姓的收入也沒有得到增長。因此,如果政府加強(qiáng)對樓市的調(diào)控,房地產(chǎn)市場可能進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。
國世平認(rèn)為,只有以下四個因素同時出現(xiàn),房價才有可能全面上漲:一,中國經(jīng)濟(jì)全面好轉(zhuǎn);二,世界經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇,出口交易增加;三,CPI開始上升;四,居民收入明顯增多。
長城證券分析師則認(rèn)為,宏觀層面的寬松貨幣、極低的實業(yè)投資意愿、實際利率的下降、加杠桿化在迅速展開等;行業(yè)層面長期趨緊的供求狀況、低廉的交易成本、持有物業(yè)的低成本等,都使得我國發(fā)生新一輪地產(chǎn)泡沫的概率極大。在未確認(rèn)金融危機(jī)已經(jīng)度過之前,中國仍將堅定不移地實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,因此房地產(chǎn)業(yè)至少在今年不會受到大的調(diào)控。綜合看來,目前地產(chǎn)仍處于新一輪牛市的起點(diǎn),其演繹的頂峰或許比2007年更瘋狂。
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