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調(diào)查之四 廣州:房價(jià)見頂回調(diào)不可避免
隨著自住需求、改善型投資型需求的大量釋放,廣州樓市從第二季度開始量價(jià)齊升。然而,當(dāng)樓市均價(jià)已經(jīng)接近購房者的最大承受度,尤其是當(dāng)目前促成上半年樓市“牛市”的條件已經(jīng)悄然改變,市場風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
廣州的杜先生正在為自己的買房決策感到慶幸。今年1月,他在白云區(qū)金沙洲以每平方米6000多元的價(jià)格買下了一套商品房,而現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位早已見不到了。
隨著廣州住宅均價(jià)從2007年10月的11574元/平方米逐漸調(diào)整至2008年12月的8012元/平方米,在被高房價(jià)抑制一年多之后,像杜先生這樣的一部分自住需求在今年初開始釋放。然而,隨后廣州樓市出現(xiàn)了一輪量價(jià)急漲的行情。據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州一手住宅上半年共成交428.20萬平方米,同比上漲77.1%,其中1月份僅成交46.18萬平方米,均價(jià)為8014元/平方米,而到了6月份,成交面積達(dá)到了110.40萬平方米,均價(jià)躍升至9676元/平方米。
滿堂紅市場研究部總監(jiān)龍斌認(rèn)為,在各種政策利好的累積作用之下,第一季度的置業(yè)主體主要是以首次置業(yè)以及換房自住等群體為主,投資型需求占少數(shù)。因此第一季度三個(gè)月的樓價(jià)也都基本穩(wěn)定。但進(jìn)入第二季度以后,廣州樓市成交開始發(fā)生結(jié)構(gòu)性的變化,市場需求結(jié)構(gòu)向高端物業(yè)轉(zhuǎn)移,改善型投資型需求開始大量釋放,主流購房群體也從年初的首次自住型需求轉(zhuǎn)換成當(dāng)前的改善型投資型需求。
據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江分析,當(dāng)前出口、制造業(yè)難有起色,隨著樓市回暖,越來越多的出口、制造業(yè)閑置資金正在進(jìn)入樓市。另一方面,今年大量的信貸投放引發(fā)人們對(duì)未來通貨膨脹的擔(dān)憂,以投資的形式將財(cái)富轉(zhuǎn)移到價(jià)格已見底回升的高端物業(yè),是人們目前作為長期投資增值、存儲(chǔ)保值及改善居住環(huán)境的較為穩(wěn)妥的理財(cái)方式。
由于改善型投資型需求大量釋放,直接導(dǎo)致廣州第二季度樓市量價(jià)齊升。據(jù)統(tǒng)計(jì),第二季度廣州一手住宅共成交271.07萬平方米,比第一季度上漲72.5%,其中6月份成交量更是突破百萬平方米,成為近兩年來的最大單月成交,均價(jià)也重回“9”字頭。
“市中心部分區(qū)域甚至已超過去年同期水平!贝鞯铝盒腥A中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部董事及主管黎慶文介紹說,上半年廣州樓市市場消化能力接近近三年的最高峰,但是過高的房價(jià)也會(huì)抑制未來需求釋放,目前全市價(jià)格已接近購房者的最大承受度,市場蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上,廣州樓價(jià)的上漲,已讓不少購房者失去了追隨高價(jià)的意愿。龍斌表示,最先是自用客戶在不斷走高的樓價(jià)面前退出了,接著是一些投資者也開始猶豫。
一些專家也認(rèn)為,樓市急漲之后,下半年的震蕩調(diào)整將不可避免,而目前已經(jīng)初現(xiàn)端倪。據(jù)廣州一手住宅每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月份廣州一手住宅每天網(wǎng)簽數(shù)量都有三四百套,數(shù)量最高的6月1日有509套?傻搅7月份,每日的網(wǎng)簽數(shù)降到200多套,成交量已經(jīng)有所回落。
“事實(shí)上,目前促成上半年牛市的條件已經(jīng)悄悄有了改變:銀監(jiān)會(huì)反復(fù)申明二套房貸政策嚴(yán)格執(zhí)行,信貸投放量從7月開始迅速下降,政策面和市場面的變化等,這些政策和市場的變化,已經(jīng)使得高樓價(jià)下,投資者和改善型買家已經(jīng)不再急于入市,開始變得謹(jǐn)慎!饼埍蟊硎尽
盡管未來成交會(huì)放慢,但價(jià)格方面有較大的不確定性。不過,多數(shù)專家認(rèn)為,廣州樓市是以大開發(fā)商為主導(dǎo),而這些開發(fā)商上半年業(yè)績普遍不錯(cuò),資金比較充裕,沒有下調(diào)價(jià)格的沖動(dòng),但是面對(duì)日趨謹(jǐn)慎的市場,開發(fā)商不會(huì)再肆意上調(diào)價(jià)格,因此價(jià)格將呈現(xiàn)震蕩變化。
此外,下半年較充足的供應(yīng)量也將使樓價(jià)增長勢(shì)頭減弱。據(jù)戴德梁行預(yù)測,下半年廣州將出現(xiàn)住宅供應(yīng)的高峰期,將有300萬平方米新增供應(yīng)(3萬套),其中中心四區(qū)約有1萬套面世,較上半年中心四區(qū)的總供應(yīng)量增長3%。
而廣州房地產(chǎn)專家、廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同則認(rèn)為,現(xiàn)在樓市的急漲就如同股市調(diào)整中的反彈,只要是反彈就肯定會(huì)回調(diào)下來,市場會(huì)進(jìn)行新的博弈。(陳先鋒 彭勇 葉鋒 洛濤)
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