克而瑞(中國)研究中心9月提供的一份報告顯示,2005年至今產生的全國50個“地王”項目中,約有半數(shù)尚未開工,僅有四分之一的土地已經建好項目上市銷售。不到兩成的“地王”項目處于在建中,個別“地王”地塊還出現(xiàn)了退地現(xiàn)象。在未動工的“地王”地塊中,去除部分2009年上半年成交的“地王”地塊,其余未動工“地王”地塊絕大多數(shù)集中在2007年。
而已經在售的項目中,也出現(xiàn)了多個項目賠本出售的現(xiàn)狀。曾經的“地王”如今多數(shù)成為開發(fā)商手里的燙手山芋。
雖然有極少數(shù)“地王”項目也如期上市銷售,但從所拿土地的成交樓板價與其項目的成交價格來看,該部分項目不僅沒有盈利,而且還極有可能虧本。如重慶嘉江房地產有限公司以總價75億元拿下了重慶彈子石組團地塊,土地成交樓板價高達3260元/平方米,項目上市后平均成交均價僅為4361元/平方米。土地成本再加上項目的建筑安裝成本、管理費用等其他稅費,該項目不僅沒有盈利空間,反而會虧本。
又比如,2007年8月,蘇寧集團通過招標方式以總價44.04億元的價格競得上海南京路163號地塊,當時成為中國的“單價地王”。時隔一年,房地產利潤縮水,蘇寧的資金鏈開始緊張。去年8月蘇寧集團以政府修建地鐵工程、需更改該項目規(guī)劃為由,解除了土地出讓合同,黃浦區(qū)政府將其已經繳納的土地出讓金全額退還。
今年“地王”又如何大龍地產在即將過去的2009年得到了“地王”的頭銜,卻引來些許的非議。
競拍結束后,大龍地產新聞發(fā)言人馬志方在接受媒體采訪時表示,公司是順義區(qū)最大的地產公司,市場占有率約60%,主要開發(fā)高端住宅,在王府井、宣武門附近都開發(fā)過項目。
然而記者卻得到了另外一種說法。家住順義,因買房與大龍公司有過幾次接觸的小王就說,雖然自己家的兩套商品房都是由大龍公司開發(fā)的,但是對于大龍此次的大手筆,還是持懷疑的態(tài)度。
“戶型設計和小區(qū)建設,都跟‘洋氣’和‘高檔’搭不上邊。不知道大龍建別墅能建成什么樣!
也有的居民說,大龍定位不清楚,之前還遠赴滿洲里做過房地產開發(fā),但此后沒有下文。這兩年隨著北京房價的飛漲才給了大龍一次賺錢的機會,其自身資金實力還是被質疑。
更有人找到了確鑿證據證明大龍地產難以支付天價地款。根據大龍地產年報顯示,2009年預計全年銷售額將超15億元,凈利潤2.98億元。而公司2005年上市后頭三年的凈利潤分別為2958萬元、3785萬元和236萬元。也就是說,按其業(yè)績最好的2009年預計凈利潤計算,公司17年的凈利潤才能湊夠50億元的拿地款。
此外,廣渠路15號地塊,拿地者中化方興曾表示,將把此地塊開發(fā)成城市綜合體項目。按照如今的土地出讓合同,將在2010年1月31日前動工,2012年7月31日前竣工。而記者在查詢今年北京其他“地王”消息時,并沒有收獲。所有信息都還停留在榮登“地王”寶座的那一瞬間。
單純憑借金錢多少作為標準衡量的“地王”,能否真正貨真價實?“曇花一現(xiàn)”是否已成為“地王”的宿命?“地王”的出現(xiàn)被很多開發(fā)商認為是房地產市場回暖的信號,出現(xiàn)的頻率過于頻繁是否也可以理解為房地產市場過熱的表現(xiàn)呢?答案在現(xiàn)實中就可以找到。
編者按:2009年,隨著房價猛漲,“地王”也不斷誕生。那么,2009年到底產生了多少“地王”?這些“地王”是如何分布的,又是如何制造的?“地王”給中國經濟究竟帶來了什么?本報從今天開始刊登一組三篇報道,分別從“2009,‘地王’知多少”、“‘地王’是如何制造的”和“‘地王’帶來了什么”三個角度,全面透視這一牽動社會各界目光的市場熱點。
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