應(yīng)當鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

　　經(jīng)濟參考報：小產(chǎn)權(quán)房是社會關(guān)注的一個焦點問題，您曾經(jīng)說過，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，大產(chǎn)權(quán)房是違法的，您能解釋一下嗎？

　　周天勇：從我們的憲法大法來看，規(guī)定只有公益性建設(shè)項目，才能強制征用集體土地；反之，也就是說，住宅、企業(yè)等等，是非公益性項目，是不能征用集體土地的。從這個意義上講，目前實施的土地法，違背大法。而集體土地，只要符合規(guī)劃，直接進入住宅等建設(shè)市場，不違背憲法的規(guī)定。我說的小產(chǎn)權(quán)房合法，大產(chǎn)權(quán)房違法，是從這個意義上講的。

　　現(xiàn)在的幾難問題是，如果鼓勵城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村大量地購買容積率較低的院落等，確也存在日后土地復(fù)墾、轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，補償成本提高的問題。但如果不讓農(nóng)村居民賣出其宅基地，如果他在城鎮(zhèn)中有房了，或者在城鎮(zhèn)中工作，他的宅基地又不能變現(xiàn)，不能形成對城鎮(zhèn)住宅的全部或者部分購買能力，導(dǎo)致兩棲居住，土地資源的浪費更大。

　　因此，我認為，可能要限制一些基本農(nóng)田區(qū)域中的宅基地被城鎮(zhèn)居民購買，以防止復(fù)墾時，成本太高。對于基本農(nóng)田中的宅地，如果農(nóng)民在城鎮(zhèn)中有房了，或者想購買房，政府財政應(yīng)當有一筆國土整理的基金，予以收購，復(fù)墾為耕地。而政策上應(yīng)當允許符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地，不再經(jīng)過征用，直接進入土地建設(shè)市場，在一些人口集中的大村子、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)、城市郊區(qū)，允許建設(shè)多層的所謂的小產(chǎn)權(quán)房，以利于村莊的整理，騰出更多的土地來。

　　小產(chǎn)權(quán)房的重要作用是，有了一個重要的低一個層次的供應(yīng)市場，對目前的大產(chǎn)權(quán)房的房價上漲形成抑制。

　　開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機推動漲價的唯一手段

　　經(jīng)濟參考報：溫家寶總理前幾天在上海、江蘇考察時說，要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。在您看來，抑制投機性購房有哪些手段呢？

　　周天勇：購買住宅無非有兩種需求，一種是自己住，一種是當做資產(chǎn)投資賺取利益，后一種需求，當然希望房價越漲越好，如果一套房子從每平方米三千元漲到兩萬元，那投資者將非常興奮。這是資產(chǎn)性需求。從經(jīng)濟學上講，資產(chǎn)的持有成本高低與投資與投機的活躍性是高度相關(guān)的。中國目前的房屋持有成本幾乎為零，不收房產(chǎn)稅，有的如果不住，物業(yè)費、水電等等費都不交。中國許多城市中的住宅小區(qū)，晚上黑燈率很高，入住率有的只有30%。中國城鄉(xiāng)居民，如果都有兩套以上的房屋，甚至四五套房屋，住宅用地將翻番，還需要3到4億畝耕地。雖然房屋投機使投資者的財富增加，但是，從中國人多地少、糧食還不安全的國情來看，房子的閑置，實際是土地資源的極大浪費。抑制房屋投機和投資，其方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風險，開征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅對投機需求抑制非常大。房屋是不是閑置，美國和澳大利亞就不一樣，澳大利亞是不征房產(chǎn)稅的，晚上住宅黑燈比例非常高。美國人口那么少，土地資源那么多，但是有兩套房子的人非常少，因為要征稅，各州1.2%到2%不等。一套50萬美元的住宅，一年要交1萬美元的稅，房屋的持有成本很高。