嚴(yán)格控制村莊用地適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：您提出，控制土地浪費(fèi)的重點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是農(nóng)村，而不是城市，這怎么理解？

　　周天勇：因?yàn)槿绻麑?duì)城市建設(shè)用地，特別是城市住宅用地控制太嚴(yán)格，地價(jià)上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲。我提出一個(gè)觀點(diǎn)，我們控制建設(shè)用地也要城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。我們過(guò)去控制建設(shè)用地，總是緊盯著城市用地。實(shí)際上我今年搞了一個(gè)研究報(bào)告，發(fā)現(xiàn)1978年的農(nóng)村村莊用地只有7000多萬(wàn)畝，2007年達(dá)到了27000多萬(wàn)畝，村莊用地?cái)U(kuò)大2億畝，而農(nóng)村人口卻凈減少了6000多萬(wàn)人。城市建成區(qū)，改革開(kāi)放初為2600多萬(wàn)畝，2007年為7600萬(wàn)畝左右，30年來(lái)城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)大了5000多萬(wàn)畝，卻轉(zhuǎn)移和增加了4.1億人口。哪個(gè)合算？應(yīng)當(dāng)把房?jī)r(jià)降低下來(lái)，讓更多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市。一些農(nóng)村衰落了，復(fù)墾成耕地，嚴(yán)格控制農(nóng)村宅地的供應(yīng)，多拿出一些土地進(jìn)行城市建設(shè)，并且在城市中發(fā)展小企業(yè)和服務(wù)業(yè)，轉(zhuǎn)移農(nóng)民，這是多好的辦法。到最后，算總賬，還能多出土地來(lái)。

　　住房狀況不善會(huì)給未來(lái)造成社會(huì)問(wèn)題

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：房屋土地不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它在很大程度上還是個(gè)社會(huì)問(wèn)題，有時(shí)它的社會(huì)屬性還重于經(jīng)濟(jì)屬性。我看到您提出，土地、房?jī)r(jià)與中國(guó)的城市化道路有關(guān)，如果不能理順，可能造成非常嚴(yán)重的社會(huì)后果，能不能具體談?wù)劇?/p>

　　周天勇：各國(guó)有各國(guó)的城市化道路，城市化就是農(nóng)村人口不斷地向城市轉(zhuǎn)移，最后，城市人口的比例不斷地上升，變成一個(gè)城市人口在75%以上的工業(yè)化國(guó)家。

　　城市化的過(guò)程，有許多因素，比如要進(jìn)得來(lái)、有工作、留得下。國(guó)內(nèi)許多學(xué)者提出限制我們城市化的主要是戶籍制度。這是一個(gè)因素。我認(rèn)為，臨時(shí)居住證制度和可以在城鎮(zhèn)中務(wù)工的制度，很大程度上解決了農(nóng)民進(jìn)得來(lái)和有業(yè)可就的障礙，妨礙城市化水平提高的主要因素實(shí)際上是留不下。主要是居住成本太高！城里人都買(mǎi)不起房，何況進(jìn)城的一般農(nóng)民。

　　現(xiàn)在我擔(dān)心的是，中國(guó)10年后，20年后，30年后，城市化會(huì)是一個(gè)什么樣呢？目前，城市中房?jī)r(jià)與兩個(gè)農(nóng)民工的收入比，已經(jīng)達(dá)到了30，房?jī)r(jià)還在繼續(xù)上升，居住成本太高，農(nóng)民根本不可能買(mǎi)房留在城市中。而如果2030年城市化水平達(dá)到70%，將有4億人口要城市化，還有目前城市中的流動(dòng)人口2億，他們能留在城市中嗎？

　　工棚式居住、城郊農(nóng)民家中簡(jiǎn)陋式居住、集體宿舍特別擁擠式居住，是中國(guó)進(jìn)城農(nóng)民的居住方式；人口在城鄉(xiāng)之間劇烈流動(dòng)；夫妻分離、上下代分離，家庭不能團(tuán)圓；青壯年到城市貢獻(xiàn)，老年回農(nóng)村，農(nóng)村老齡化速度要遠(yuǎn)比城市快。而且，城市中形成有房食利和租賃交租的兩個(gè)階層，形成兩極分化。是家庭團(tuán)圓的社會(huì)穩(wěn)定，還是妻離子散、單身在外的社會(huì)穩(wěn)定？是人口在一地穩(wěn)定居住的社會(huì)穩(wěn)定，還是人口在城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間劇烈流動(dòng)的社會(huì)穩(wěn)定？是老年人口均勻地分布在城鄉(xiāng)，與下一代離得較近的社會(huì)穩(wěn)定，還是老人和下一代人天各一方的社會(huì)穩(wěn)定？是城市中大家都有房的社會(huì)穩(wěn)定，還是一少部分人有房出租食利，而大部分人打工交租，形成社會(huì)巨大心理反差和失衡的社會(huì)穩(wěn)定？

　　必須用改革的辦法來(lái)解決難題把房?jī)r(jià)穩(wěn)定和降下來(lái)

　　經(jīng)濟(jì)參考報(bào)：看來(lái)中國(guó)的這種土地制度和房屋體制，確實(shí)已經(jīng)到了不改革不行的地步了。您認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)如何調(diào)整和改革？

　　周天勇：我認(rèn)為，首先，思路上要進(jìn)行調(diào)整，即糧食安全和城鄉(xiāng)居民的住房安全同樣重要。土地資源要在吃飯和居住方面合理進(jìn)行分配。要嚴(yán)格限制農(nóng)村宅基地的供應(yīng)，適當(dāng)擴(kuò)大城市住宅用地的供應(yīng)。每年的城市化需要的住宅要合理地預(yù)測(cè)，農(nóng)民工是多少，城市人口需要多少，轉(zhuǎn)移進(jìn)來(lái)人的需要多少，國(guó)土資源部每年需要供應(yīng)住宅用地多少。住宅用地應(yīng)當(dāng)分類(lèi)按比例下放到地方，從上到下嚴(yán)格規(guī)定不能挪作他用，以防止住宅供應(yīng)土地少而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　要鼓勵(lì)小自然村并到大村子和小城鎮(zhèn)，鼓勵(lì)宅地復(fù)墾，老百姓把宅基地讓出來(lái)變成耕地，中央財(cái)政或者是地方財(cái)政應(yīng)當(dāng)拿錢(qián)給他補(bǔ)，鼓勵(lì)把它變?yōu)楦�地；一部分騰出來(lái)的宅基地，可以搞建設(shè)用。

　　其次要推進(jìn)改革，思路為：一是把政府寡頭壟斷的土地招拍掛供應(yīng)市場(chǎng)，改革為信息對(duì)稱(chēng)和供給方也充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)；二是把政府土地招拍掛，一次性將土地和房屋幾十年的收入收上來(lái)，改變?yōu)殚L(zhǎng)期可持續(xù)的收入；三是把建設(shè)中分散繁多的有關(guān)房屋稅費(fèi)，改革為購(gòu)買(mǎi)后簡(jiǎn)單的兩三種房產(chǎn)稅，改購(gòu)買(mǎi)時(shí)收大部分稅費(fèi)，為住了以后再收，而土地交易政府收取增值稅。這樣的好處是：1、把地方政府吃子孫飯和不可持續(xù)的收入流程，改革為穩(wěn)定和持續(xù)的收入流程；2、對(duì)收入少而需要買(mǎi)房的，降低了成本，對(duì)于收入多且有了財(cái)產(chǎn)的，政府用稅收來(lái)調(diào)節(jié)，縮小貧富差別。

　　解決土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)思路為：形成競(jìng)爭(zhēng)性的土地供給市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)性的土地需求市場(chǎng)，抑制土地的價(jià)格，供需信息對(duì)稱(chēng)和對(duì)接，網(wǎng)上撮合形成均衡價(jià)格。具體改革措施為：需要國(guó)土資源部門(mén)出臺(tái)條例，或者立法制定限制地方政府囤地的條款；在符合建設(shè)規(guī)劃的前提下，集體土地、城鎮(zhèn)國(guó)有土地，不論什么類(lèi)型，全部自由地進(jìn)入市場(chǎng)；能供應(yīng)的土地，經(jīng)常性地在市場(chǎng)掛牌；形成縣、中心地區(qū)、省甚至全國(guó)性的交易市場(chǎng)，要聯(lián)網(wǎng)，形成網(wǎng)絡(luò)層級(jí)性的市場(chǎng)，網(wǎng)絡(luò)交易，屬地管轄；改善土地需求市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，經(jīng)常性地網(wǎng)上掛出需求信息，對(duì)大面積購(gòu)買(mǎi)土地有囤積目的的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行限制。

　　而從地方政府有關(guān)房地的財(cái)政收入渠道看，需要有這樣的理順：一是廢除目前的土地招租，將幾十年收入一次性收上來(lái)的體制，改革為對(duì)交易的土地，不論何種所有制，不論誰(shuí)在使用，不論在誰(shuí)手中，在交易中收取交易增值稅，土地交易增值部分，國(guó)家、集體、企業(yè)、使用者之間合理分配。二是按照房屋市場(chǎng)價(jià)格征收房產(chǎn)稅，對(duì)于城鎮(zhèn)房改房、已經(jīng)含有土地出讓金的房，前者明確產(chǎn)權(quán)，按照市場(chǎng)價(jià)征稅，后者按照出讓金多少，逐年先征后抵扣返還出讓金部分；對(duì)于超過(guò)一定規(guī)定面積的，進(jìn)行累進(jìn)征稅；別墅可以按照所處區(qū)位的不同，如在平整的地區(qū)或山坡上等等，除了征收一般和累進(jìn)的房產(chǎn)稅外，還應(yīng)當(dāng)征收不同程度的土地使用稅；對(duì)于一些特殊的領(lǐng)域和不同體制內(nèi)的情況，可實(shí)行老人老辦法、新人新辦法的政策，進(jìn)行過(guò)渡。三是進(jìn)行房屋普查登記，稅務(wù)部門(mén)建立房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)，為開(kāi)征房產(chǎn)稅做好基礎(chǔ)工作，并且清理土地和房屋建設(shè)中的各種稅費(fèi)，合并簡(jiǎn)化地方政府的房地收入。

　　土地交易增值稅、房產(chǎn)稅、別墅土地使用稅，都應(yīng)當(dāng)作為縣市級(jí)政府的地方稅收，全部留給市縣級(jí)政府使用，中央和省級(jí)政府不進(jìn)行集中和分成。

　　我認(rèn)為，晚改不如早改，改革越拖越難，應(yīng)當(dāng)考慮社會(huì)大多數(shù)人的利益，考慮國(guó)家和民族長(zhǎng)期的利益，避免因居住和房?jī)r(jià)問(wèn)題而引起社會(huì)動(dòng)蕩，應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)人民的樂(lè)業(yè)和安居，實(shí)現(xiàn)中國(guó)人的住房夢(mèng)。(記者 田如柱)