現(xiàn)狀分析

　　當(dāng)前形勢(shì)是“四多三少一強(qiáng)”

　　田國(guó)強(qiáng) 美國(guó)得州農(nóng)工大學(xué)經(jīng)濟(jì)系終身教授

　　中國(guó)的房地產(chǎn)形勢(shì)是什么樣呢？我可以用“四多三少一強(qiáng)”來(lái)總結(jié)。第一個(gè)多是投資多需求少，投資增加的部分彌補(bǔ)了出口的不足；第二個(gè)多是政府投資多，民間投資少，政府投資多當(dāng)然是想拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，但是民營(yíng)企業(yè)家很聰明，因?yàn)樗�還沒(méi)有看清形勢(shì)，所以還不愿意投資；第三個(gè)多是刺激性消費(fèi)多但內(nèi)在需求少，政府為了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)采取一系列財(cái)政政策擴(kuò)大消費(fèi)，出臺(tái)了房地產(chǎn)政策、家電下鄉(xiāng)、汽車(chē)減價(jià)等等一系列措施。但是內(nèi)在的需求沒(méi)有拉升，老百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)的信心不是那么足，直到這個(gè)月消費(fèi)者信心指數(shù)仍然低于90%。第四個(gè)多是貨幣投放量多，這是前所未有的。今年本來(lái)準(zhǔn)備投五萬(wàn)個(gè)億，結(jié)果達(dá)到了九萬(wàn)多個(gè)億，超過(guò)預(yù)期幾乎是100%，從而達(dá)到了一強(qiáng)：通貨膨脹的預(yù)期強(qiáng)。那么咱們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就遇到了兩難：如何既要刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)又要防止通貨膨脹？還有一個(gè)兩難則是保增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)的兩難。

　　我覺(jué)得通貨膨脹預(yù)期要形成，并且已經(jīng)形成，由于這么大的貨幣投放量，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論，如果不采取措施的話(huà)，那么在一年以后到一年半，通貨膨脹是必然的。覺(jué)得政府對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該有所行動(dòng)。

　　市場(chǎng)上獲利的籌碼太多

　　吳柏均 華東理工大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有內(nèi)在的機(jī)制，有特定的條件和環(huán)境存在。這種環(huán)境第一個(gè)是收入，如果說(shuō)我們?cè)谑畮啄甑姆康禺a(chǎn)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，居民的收入對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、價(jià)格的推動(dòng)起了非常重要作用的話(huà)，到今天這個(gè)房?jī)r(jià)，普通居民一般工薪收入要支撐以后房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已經(jīng)很難了。這個(gè)關(guān)聯(lián)度已經(jīng)越來(lái)越疏遠(yuǎn)了�，F(xiàn)在的房市，市場(chǎng)獲利的籌碼太多了，這種獲利的籌碼一碰到政府的調(diào)控，一碰到形勢(shì)的變化是會(huì)兌現(xiàn)的。所以我覺(jué)得這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二個(gè)，城市化�，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)、現(xiàn)在城市里面的福利制度、現(xiàn)在農(nóng)村當(dāng)中集體所有制的土地制度決定了我們以后的農(nóng)民轉(zhuǎn)移到城市里打工的農(nóng)民，他不可能定居，養(yǎng)老是要回去的，這也意味著城市化現(xiàn)在不到50%，房地產(chǎn)可能有非常大的潛力。

　　第三個(gè)流動(dòng)率，流動(dòng)率永遠(yuǎn)是保持一個(gè)城市地產(chǎn)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，這個(gè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更加重要。

　　第四個(gè)，政府在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展當(dāng)中，它的政策對(duì)我們的影響很大，政府最關(guān)鍵的是財(cái)政政策，土地出讓金分配使地方政府一直有賣(mài)地的沖動(dòng)，有人說(shuō)現(xiàn)在的局面是政府炒地，社會(huì)炒房，這個(gè)要改變。其次是稅收，稅收的改變會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生非常大的影響。

　　再不轉(zhuǎn)型可能會(huì)走日本的老路

　　王洪衛(wèi) 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)副校長(zhǎng)

　　我覺(jué)得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從量變走向質(zhì)變，已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)鍵階段。首先，現(xiàn)在的房地產(chǎn)再這樣發(fā)展下去，會(huì)走向日本或者中國(guó)香港當(dāng)年地產(chǎn)泡沫破滅的老路，所以我們需要轉(zhuǎn)型。

　　目前房地產(chǎn)已經(jīng)由供不應(yīng)求的階段進(jìn)入供需平衡的階段。供需平衡了，但為何市場(chǎng)還是供不應(yīng)求？因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的投資客太多了。

　　我們要注意兩點(diǎn)：一是大量的房屋被投資客所投資了，是社會(huì)資源的極大浪費(fèi)，第二個(gè)中國(guó)的投資客著眼于房屋價(jià)值的上漲，而不是以房屋租金價(jià)格作為回報(bào)的。隨著房地產(chǎn)投資的增大，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的水庫(kù)水位不斷上漲，一旦我們的政策發(fā)生轉(zhuǎn)型了，比如說(shuō)要征收個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅，要征收資源空置稅，那這個(gè)水庫(kù)的水就會(huì)流出來(lái)，最后可能會(huì)造成水壩崩盤(pán)，房地產(chǎn)會(huì)真正爆發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。所以呼吁房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)升級(jí)的時(shí)候，更加需要我們政策的轉(zhuǎn)型。

　　這種政策轉(zhuǎn)型包含土地政策、財(cái)政政策、稅收政策。比如資源外的財(cái)政收入應(yīng)該以中央財(cái)政為主，把土地出讓金大部分收入上交至中央，這樣地方城市經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)的動(dòng)力就會(huì)不足了。比方說(shuō)把產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)所帶來(lái)的稅收分成大量讓給地方，讓地方政府專(zhuān)注于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣中國(guó)的經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的房地產(chǎn)才會(huì)有一個(gè)美好的未來(lái)。

　　未來(lái)發(fā)展

　　低碳開(kāi)發(fā)將是大勢(shì)所趨

　　高波 南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任

　　發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、建設(shè)低碳城市、構(gòu)建低碳社會(huì)已經(jīng)成為中國(guó)政府的工作方針。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，中國(guó)仍處于房地產(chǎn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)的階段，每年竣工的房地產(chǎn)商品房面積在6億平方米左右，按照這樣的速度，要實(shí)現(xiàn)城市化目標(biāo)至少還要大規(guī)模建設(shè)15到20年。如果現(xiàn)在中國(guó)加快開(kāi)發(fā)建設(shè)生態(tài)低碳的房地產(chǎn)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)節(jié)能技術(shù)的創(chuàng)新，建立低碳排放的體系，那么中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將具有“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”。

　　目前房地產(chǎn)能耗污染在中國(guó)是非常突出的。中國(guó)面臨非常大的溫室氣體排放壓力，而在房地產(chǎn)建設(shè)中，包括很多建筑在建設(shè)階段很少考慮今后使用運(yùn)行的問(wèn)題從而帶來(lái)高能耗、傳統(tǒng)的建筑施工模式帶來(lái)大量的能源浪費(fèi)和碳排放、二次裝修、大部分建筑建材不可再生利用、能源利用率低、生活和生產(chǎn)廢水和雨水的回收等至少六大問(wèn)題使我們面臨巨大挑戰(zhàn)。解決之道是開(kāi)發(fā)生態(tài)地產(chǎn)，大力推廣建筑環(huán)保節(jié)能技術(shù)。在房地產(chǎn)建設(shè)中對(duì)建設(shè)成本、運(yùn)營(yíng)成本、環(huán)境成本進(jìn)行綜合平衡，最大限度降低碳排放。

　　看好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景

　　張暉明 復(fù)旦大學(xué)企業(yè)研究所所長(zhǎng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)仍處于四個(gè)周期中，經(jīng)濟(jì)周期、政策周期、自身投資項(xiàng)目的建設(shè)周期、銷(xiāo)售動(dòng)勢(shì)與消費(fèi)者心理結(jié)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)需求的周期。這四個(gè)周期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常直接。

　　其次是結(jié)構(gòu)問(wèn)題。一線(xiàn)二線(xiàn)乃至于縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)存在的結(jié)構(gòu)，第二個(gè)是城鄉(xiāng)關(guān)系的城市化推進(jìn)當(dāng)中的結(jié)構(gòu)。比如說(shuō)有自發(fā)成長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)，有政府行政推動(dòng)的結(jié)構(gòu)。另外一種是自發(fā)成長(zhǎng)的城市化，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，也有不同的結(jié)構(gòu)。第三個(gè)結(jié)構(gòu)是供給和需求的結(jié)構(gòu)，上海的八百萬(wàn)套住房，與上海的常住居民人口在供求關(guān)系上是差不多已經(jīng)平衡的。但是在不同周期內(nèi)這種供求關(guān)系表現(xiàn)得非常不均衡，最近上海房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋可供量相對(duì)不足，這也是在周期波動(dòng)當(dāng)中所表現(xiàn)的結(jié)構(gòu)問(wèn)題。第四個(gè)結(jié)構(gòu)就是房型結(jié)構(gòu)。

　　從住房的消費(fèi)行為和土地用于建房的可供土地能力而言，房子總是稀缺的。所以房產(chǎn)在通貨膨脹時(shí)，價(jià)格總是上漲的，這是我所說(shuō)的對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的期待，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，我是看好的。