熱點城市房價將回穩(wěn)

　　賈生華 浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任

　　2010年有什么樣的形勢，個人總結(jié)特點為一個“后”字，有三層含義：第一個含義是后金融危機的世界經(jīng)濟；第二個含義是后救市措施的宏觀政策；第三個含義是“后”大落大起的房地產(chǎn)市場。2010年是“后”的問題，所有這些問題，這些措施都采取過后會怎么樣，這里有個關鍵：遏制房價過快上漲。怎樣遏制，路在何方，我們必須綜合來看。

　　首先看遏制的力度，就是政策的力度或者是趨向。最近政策出臺比較多，也比較敏感，從中央經(jīng)濟工作會議和隨后一系列房地產(chǎn)政策表態(tài)，要遏制部分城市房價過快上漲。但是我們也要注意到，遏制的力度是有限的，因為總的2010年政策是保持宏觀經(jīng)濟政策的穩(wěn)定性，只是遏制部分城市房價過快上漲，總體的房地產(chǎn)仍會延續(xù)比較寬松的政策導向；其次是它的手段也是比較溫和的。遏制房價的方法很多，總體歸結(jié)為三大手段：土地手段、金融政策、稅收方面。以稅收政策為例，它可分三個層次即交易環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)和增值環(huán)節(jié)，現(xiàn)在政府也只是在交易環(huán)節(jié)采取了措施，總體還比較溫和；最后是遏制房價過快上漲預期的效果或者是效應。個人估計2010年我們整個國家的房地產(chǎn)市場仍然是處于周期性向好的階段，不會出現(xiàn)明顯的收縮和大落。熱點城市的房價應該是回穩(wěn)，市場回歸正常。

　　調(diào)控手段

　　房產(chǎn)調(diào)控需要下“慢功夫”

　　裴長洪 中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所所長

　　我們希望房地產(chǎn)市場是一個穩(wěn)定增長的態(tài)勢，但實踐中很難做到，包括政府的土地財政收入、開發(fā)商的企業(yè)利益、投資房地產(chǎn)的投資者的利益等五大利益主體的矛盾都體現(xiàn)在房價上，這種利益調(diào)整的空間非常小，幾乎沒有什么余地，這也就是為什么房價只能是大起大落，而且政府的調(diào)控手段往往是很難讓它趨于平穩(wěn)的原因。

　　目前政府所采取的調(diào)控手段基本是短期政策，比如土地供應量的增減、比如信貸的調(diào)控以及一些稅收的臨時措施，往往實行不到一年就變。我們應該尋找一個讓房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的途徑，這個途徑是“慢功夫”，需要進行各種規(guī)范，比如說房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、金融產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及金融信貸措施、財政稅收措施等等。這樣一套配套的體制和機制性的建設恐怕要逐步地取代目前頻繁采用的短期政策調(diào)整，但這個是比較長的過程。

　　解決高房價要多管齊下

　　葉劍平 中國人民大學公共管理學院土地管理系主任

　　目前中國的房價很高，這種高房價持續(xù)發(fā)展，肯定是不可能的。解決之道是什么？新發(fā)展起來、新富起來的人擁有大量的資金需要投資，股市有風險，房市又覺得價格太高，是不是有別的可替代的產(chǎn)品？我認為還是有的。

　　所以就房地產(chǎn)來說，未來肯定會推出很多房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品，使我們這些投資客在末端去爭房產(chǎn)這樣的末端產(chǎn)品跑到前端帶來投資收益。所以是投資多元化。第二個解決之道是加大供應。城市化在快速發(fā)展階段，只有加大供應量才能解決供求矛盾問題。第三個應該建立多元化的市場，高端、中端、低端都要多元化的配置，通過完善市場機制緩解或者保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康的發(fā)展。

　　現(xiàn)在中心城市房地產(chǎn)價格都非常高，中央已經(jīng)在經(jīng)濟工作會議提出來了中小城市發(fā)展，包括戶籍已經(jīng)放開了。所以說由中心城市向外輻射的次中心的城市的發(fā)展使得中心城市的高房價向外溢出，拉平整體房地產(chǎn)價格，使得普通老百姓能夠買到滿意的房子。當然這里頭有品質(zhì)問題、有交通問題，包括政府的公共配套問題。只要這些問題都解決了，次等的城市或者次中心的城市，包括小城鎮(zhèn)如果生活能夠和大城市生活一樣的品質(zhì)，大家都會去的。這是未來房地產(chǎn)的方向。

　　不能急于下 “猛藥”

　　金碚 中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所所長

　　我們通常所說的還是狹義的房地產(chǎn)行業(yè)，它至少有五個功能：首先當然是解決老百姓的居住問題，其次是中國老百姓家庭財產(chǎn)的一個重要組成部分；第三，是政府收入的一個重要來源；第四，房地產(chǎn)是中國企業(yè)投資資金配置的一個重要方面，我們看看上市公司的報表，有相當一部分原先非房地產(chǎn)企業(yè)，都投資此領域；此外還有一個最重要的功能，即房地產(chǎn)是一個重要的金融抵押產(chǎn)品。

　　房地產(chǎn)沒有一個全國性的市場，是區(qū)域性的產(chǎn)品，所以不能夠用全國性下猛藥的方式折騰這個行業(yè)，使這個行業(yè)一會兒熱、一會兒冷。這次少數(shù)地區(qū)，像北京、上海、南京這樣的城市，房子價格到下半年猛漲，這和政策有很大關系，是因為很多優(yōu)惠政策今年年底要結(jié)束，所以大家恐慌性地搶政策點。房地產(chǎn)的牽扯面太廣，它不僅僅是解決老百姓居住的問題，也對各種各樣的企業(yè)包括金融企業(yè)、工商企業(yè)以及政府的財政收支等有很大的連帶關系。這種情況下，我們希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的增長，有一些波動不要緊，政策上不要急于下猛藥。

　　穩(wěn)定房價才能推動經(jīng)濟發(fā)展

　　范從來 南京大學商學院教授、中國金融學會常務理事

　　房地產(chǎn)理論上具有財富效應，但是就目前中國的經(jīng)驗來講，它的財富效應很弱。為什么這么說呢？首先是因為在中國的住房更多的不是表現(xiàn)為投資品，而是為消費品。房價的上升雖然導致了人們財富價值的提高，但是因為房子本身作為消費品，它的使用成本也增加了，而這一部分就進入了消費價格指數(shù)，投資價值的提升被消費價值抵消。大量的實踐檢驗結(jié)果表明，房價緩慢上升時期，財富效應是明顯的，但是房價急劇上升時期，財富效應本身是負的。

　　從這個方面來說，要想放大我們的財富效應，要想真正刺激中國經(jīng)濟的發(fā)展，必須實現(xiàn)房價的穩(wěn)定，只有穩(wěn)定房價才能增強經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性。目前房價走勢非常喜人，但不可忽略的是，今年整個房地產(chǎn)才剛剛走出危機。席卷全球的這一場金融風暴就源自美國的次貸危機，而次貸的根本原因不是人們的工資和經(jīng)營性收入，而是人們炒房的收入出了問題，這種財產(chǎn)性收入的不確定性就是金融危機的前兆。要實現(xiàn)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，既要依賴政府的調(diào)控和價格管制，又要實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展。

　　-本報地產(chǎn)評論員 高宏年 彭平