空轉(zhuǎn)6年條件仍不具備？

　　有學(xué)者認(rèn)為短期開(kāi)征物業(yè)稅，條件還不具備。張斌稱(chēng)，物業(yè)稅配套工作很大，相關(guān)信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù)，才能為后續(xù)工作提供依據(jù)

　　近日，有媒體報(bào)道“物業(yè)稅空轉(zhuǎn)今年將在全國(guó)推行”，但隨后國(guó)家稅務(wù)總局和財(cái)政部均稱(chēng)未發(fā)布該消息。

　　物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門(mén)、房產(chǎn)部門(mén)以及土地管理部門(mén)共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的相關(guān)決議稱(chēng)，“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”隨后，物業(yè)稅問(wèn)題一直倍受關(guān)注。

　　從2003年開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作。

　　如果空轉(zhuǎn)將在全國(guó)推行，則物業(yè)稅的進(jìn)程將再進(jìn)一步，有學(xué)者甚至預(yù)計(jì)，率先實(shí)行空轉(zhuǎn)試點(diǎn)的北京、深圳，有望在今年“實(shí)轉(zhuǎn)”起來(lái)。但截至記者發(fā)稿，稅務(wù)總局沒(méi)有明確表態(tài)。

　　有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前征稅條件還不具備。上述國(guó)家稅務(wù)總局稅收科研所負(fù)責(zé)人表示，最終物業(yè)稅肯定是要實(shí)行調(diào)控作用的，但是短期內(nèi)不可能，條件還不具備。

　　北京師范大學(xué)管理學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任董藩，在14日一論壇上表示，“在中國(guó)征物業(yè)稅，前途是光明的，道路是沒(méi)有的。”他認(rèn)為物業(yè)稅涉及到財(cái)產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，開(kāi)征物業(yè)稅的基本條件，首先就是土地確權(quán)。

　　張斌稱(chēng)，物業(yè)稅的配套工作很大，首先要掌握地區(qū)房產(chǎn)所有者的信息，明確向誰(shuí)征稅的問(wèn)題，物業(yè)稅是一個(gè)征管成本比較高的稅種，需要對(duì)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行具體的評(píng)估，這些信息要組成一個(gè)完備的數(shù)據(jù)庫(kù)，才能為后續(xù)工作提供依據(jù)。其次要核定評(píng)稅價(jià)值和稅率等。

　　北京商用房產(chǎn)可開(kāi)征？

　　今年北京“兩會(huì)”上，市政協(xié)委員王紀(jì)平、劉桓表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開(kāi)始

　　盡管前期工作繁瑣，但是率先實(shí)行試點(diǎn)的北京，曾在2008年向國(guó)家稅務(wù)總局提出申請(qǐng)希望落實(shí)物業(yè)稅。

　　北京市政協(xié)委員、時(shí)任地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平，曾在2008年北京“兩會(huì)”上透露，北京市已率先向國(guó)家稅務(wù)總局提交了物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)，最快當(dāng)年6月份北京將開(kāi)征物業(yè)稅。申請(qǐng)“空轉(zhuǎn)實(shí)”主要出于三個(gè)原因：一是完善目前稅制，其次是開(kāi)辟新的地方稅源，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，此外是增強(qiáng)稅收參與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的功能，以區(qū)別性物業(yè)稅來(lái)調(diào)節(jié)購(gòu)房需求。

　　但是該“空轉(zhuǎn)實(shí)”的申請(qǐng)最后不了了之。當(dāng)年，有國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會(huì)開(kāi)征，開(kāi)征的大概時(shí)間在2010-2015年間。

　　“主要是上邊沒(méi)有立法，沒(méi)有配套的法律法規(guī)�！蓖跫o(jì)平14日表示，試點(diǎn)城市從空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)，也不是不可以，因?yàn)槲飿I(yè)稅征收屬于地方財(cái)政，但是在沒(méi)有法律法規(guī)框架下就沒(méi)有辦法定下來(lái)。他說(shuō)，申請(qǐng)實(shí)轉(zhuǎn)中最復(fù)雜最受爭(zhēng)議的，就是居民住宅這一塊到底要不要征收，因?yàn)槭聵I(yè)單位、企業(yè)這些原來(lái)也交了稅，但是對(duì)于居民原來(lái)并沒(méi)有，是否應(yīng)開(kāi)征新稅種爭(zhēng)議很大。

　　24日，王紀(jì)平在今年的北京“兩會(huì)”上接受媒體采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，物業(yè)稅在京6年“空轉(zhuǎn)”，范圍僅限于商用物業(yè)而非住宅，無(wú)論從哪方面看，北京的住宅暫時(shí)都不具備征收物業(yè)稅的條件。物業(yè)稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業(yè)開(kāi)始征收，按“商用物業(yè)-豪宅-普通住宅”的步驟實(shí)現(xiàn)全面覆蓋。

　　此前一天，北京市政協(xié)委員、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也表達(dá)了類(lèi)似觀點(diǎn)，他認(rèn)為北京商用房產(chǎn)物業(yè)稅開(kāi)征的條件已經(jīng)具備，物業(yè)稅征收應(yīng)分步實(shí)施，首先從商用房產(chǎn)開(kāi)始。

　　開(kāi)征后利益如何平衡？

　　土地出讓金是否應(yīng)劃入物業(yè)稅引發(fā)爭(zhēng)議，土地出讓金是地方政府一大財(cái)源，如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益

　　“對(duì)于究竟什么時(shí)候空轉(zhuǎn)能落實(shí)，今年能不能推出，要看是什么內(nèi)容的物業(yè)稅。”張斌說(shuō)，現(xiàn)在對(duì)于物業(yè)稅方案各界觀點(diǎn)不一，因此無(wú)法判斷出臺(tái)的時(shí)間。

　　綜合當(dāng)前各界爭(zhēng)論內(nèi)容，焦點(diǎn)有三：首先就是居民住宅要不要現(xiàn)在就征物業(yè)稅的問(wèn)題。這也正是王紀(jì)平所提到的“空轉(zhuǎn)實(shí)”未果最受爭(zhēng)議的問(wèn)題。

　　如果對(duì)居民住房開(kāi)征，那么必將導(dǎo)致居民個(gè)人稅負(fù)上升。

　　當(dāng)前業(yè)界討論的一個(gè)最簡(jiǎn)單的方案是，歸并已經(jīng)征繳的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，或可考慮土地增值稅合一為物業(yè)稅，主要針對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。這樣居民住房就被排除在外。

　　“一步到位是很難的，很有可能分步走�！睆埍蟊硎�，首先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始，在原來(lái)的基礎(chǔ)上進(jìn)行改革，隨后逐步推向居民住房，這樣影響波及的范圍沒(méi)有那么大，阻力較小。日后推及到居民住宅，將要考慮是否要設(shè)免征額的問(wèn)題，不同地區(qū)免征額是否一致，對(duì)房屋類(lèi)型的不同如何征繳，稅率是否中央統(tǒng)一設(shè)定都需要進(jìn)行明晰。

　　三大焦點(diǎn)另一受到爭(zhēng)議的問(wèn)題是，作為地方財(cái)政來(lái)源的土地出讓金，是否應(yīng)劃入物業(yè)稅。當(dāng)前業(yè)界對(duì)物業(yè)稅抑制房?jī)r(jià)的預(yù)期，一是控制投機(jī)成本，二是降低初始房?jī)r(jià)成本。目前開(kāi)發(fā)商繳付的土地出讓金，是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開(kāi)發(fā)商把這部分費(fèi)用“轉(zhuǎn)嫁”到購(gòu)房者身上。

　　開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，土地出讓金約為總開(kāi)發(fā)成本的30%到40%。如果出臺(tái)物業(yè)稅，將之前包括土地出讓金在內(nèi)的土地和房產(chǎn)交易過(guò)程中繁多的稅費(fèi)，全部組合成一種稅，拆分為每年對(duì)業(yè)主征收。這樣一來(lái)，由于開(kāi)發(fā)成本大幅下調(diào)，房?jī)r(jià)可能會(huì)隨之走低。

　　當(dāng)前，土地出讓金是地方政府的一大財(cái)源。如果劃到物業(yè)稅繳納，難免觸動(dòng)地方利益。因此這也是物業(yè)稅難以出臺(tái)的重要原因。如果土地出讓金不劃入物業(yè)稅，只把現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅以及各種收費(fèi)合并成為物業(yè)稅，那么房屋成本中最高的部分———土地出讓金仍一次性轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，降低房?jī)r(jià)的愿望就會(huì)落空。

　　如果土地出讓金劃入或分比例劃入物業(yè)稅體系，那么就會(huì)產(chǎn)生如何與現(xiàn)行稅費(fèi)制度銜接的問(wèn)題。物業(yè)稅每年一征，原來(lái)已承擔(dān)高額費(fèi)用的買(mǎi)房者，就面臨著重復(fù)計(jì)征，會(huì)造成新的不公平。

　　上述三個(gè)爭(zhēng)論焦點(diǎn)，共同決定究竟出臺(tái)一個(gè)什么樣的物業(yè)稅方案才更合理。不少學(xué)者認(rèn)定，物業(yè)稅的出臺(tái)道路不會(huì)平坦。