“一個(gè)城市失去中產(chǎn)階級(jí)是很大的損失。”

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：您覺(jué)得地方政府在控制房?jī)r(jià)上漲上應(yīng)該有什么作為么？

　　黃奇帆：重慶有一套管理方法，看三個(gè)指標(biāo)。

　　第一、每年商品房的建設(shè)總量不能超過(guò)城市固定資產(chǎn)總投資的25%，但也不能太低，低了會(huì)顯得供應(yīng)不足，也會(huì)房地產(chǎn)城市發(fā)育不良。全中國(guó)只有重慶停留在剛性的25%上，其他地方總是高高低低，要么30%、40%、15%。

　　你找不到一個(gè)城市連續(xù)六七年城市固定資產(chǎn)總投資以2000億元、4000億元、6000億元的速度遞增，其房產(chǎn)投資很精確地壓著25%的比例在遞增。只有我們重慶是壓著這根線的，今年城市固定資產(chǎn)總投資6500億元了，我閉著眼睛跟你說(shuō)我們的房產(chǎn)投資是1600億元。

　　整個(gè)中國(guó)的市長(zhǎng)、省長(zhǎng)和城市管理專家從來(lái)沒(méi)有想過(guò)要對(duì)這個(gè)坐標(biāo)進(jìn)行控制，而重慶在六年前就定了這么一個(gè)規(guī)定，要把這個(gè)指標(biāo)控制在25%，多也不行，少也不行。你問(wèn)我怎么控制？控制起來(lái)很方便。如果我發(fā)現(xiàn)這個(gè)月到30%了，房產(chǎn)投資大了，而房產(chǎn)商的各種項(xiàng)目開(kāi)工是要批的，我就放他一個(gè)月兩個(gè)月不批。然后如果發(fā)現(xiàn)投資小了，那么進(jìn)來(lái)三分鐘就出去，房產(chǎn)商從批到開(kāi)工很快。批房地產(chǎn)項(xiàng)目我們是可以官僚主義的，房地產(chǎn)這個(gè)東西早兩個(gè)月、晚兩三個(gè)月沒(méi)有關(guān)系，有時(shí)就壓他幾個(gè)月。這方面我們就是剛性的。

　　第二、每個(gè)城市最終規(guī)模人均居住面積不能超過(guò)30平方米，一個(gè)500萬(wàn)人的城市，地就批到1億平方米；1000萬(wàn)人的城市，就造3億平方米。供過(guò)于求，總量就得控制。

　　第三、地價(jià)不能賣得超過(guò)房子銷售價(jià)的35%。如果一個(gè)地方的房?jī)r(jià)是1萬(wàn)元/平方米，那么這個(gè)樓面地價(jià)一般應(yīng)該賣到3300元/平方米。如果賣上5000元/平方米、6000元/平方米、甚至1萬(wàn)元/平方米，那政府就有點(diǎn)唯利是圖了。地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)，面粉賣得比面包貴，很自然就把面包給炒上去了。不承認(rèn)這條規(guī)律的政府就是狗屎政府。你們可以審查重慶政府批的任何一塊地，我們的地價(jià)從來(lái)沒(méi)有超過(guò)房?jī)r(jià)1/3。

　　一個(gè)重慶市民現(xiàn)在住的破房子是5000元/平方米，突然周邊的土地賣到了1萬(wàn)元/平方米，那他當(dāng)然會(huì)想到，1萬(wàn)元/平方米的地造出來(lái)的房子肯定是兩萬(wàn)，既然新房子能夠賣兩萬(wàn)元，我的房子也漲到1萬(wàn)元。就這樣二手房市場(chǎng)也炒高了。

　　所以只要?jiǎng)幽X筋，比如說(shuō)我做的任何事，政府是可以控制住房?jī)r(jià)的。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》：能詳細(xì)說(shuō)一下如何不讓地價(jià)賣得超過(guò)房?jī)r(jià)的35%么？

　　黃奇帆：其實(shí)政府一開(kāi)始就會(huì)知道某個(gè)地塊會(huì)漲得高，那就多拍幾塊地一起賣，比如我三塊地一起賣，開(kāi)發(fā)商如果把它炒得很高，他一下子拿出來(lái)的成本就非常高，就給他抬高了門(mén)檻。

　　另一方面如果政府想要把地賣高，可以把這里的前景規(guī)劃弄得很漂亮，然后只拿一塊地出來(lái)拋，這樣就容易被眾家開(kāi)發(fā)商炒高，過(guò)了半年，我又拿旁邊的地塊再拋，這時(shí)又能炒高。

　　還有一招。在舊城改造的時(shí)候，政府絕對(duì)不能讓房產(chǎn)商去拆這個(gè)房子。房產(chǎn)商去拆，房子成本會(huì)越拆越高，政府應(yīng)該掏自己的錢去把這個(gè)危舊房拆了。政府不能只想著賺錢，他們還得考慮社會(huì)環(huán)境，香港現(xiàn)在一平方米幾十萬(wàn)港幣，很多有產(chǎn)階層或者有識(shí)之士都跑到深圳或上海去買房了。一個(gè)城市失去中產(chǎn)階級(jí)是很大的損失。

　　再有就是對(duì)高檔房要收遏制性的物業(yè)稅。高檔房被我們3%甚至5%的特別房產(chǎn)稅一收以后房?jī)r(jià)就炒不上去。

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　　對(duì)高端商品住房的稅收約束

　　為節(jié)約土地資源，限制高檔住房數(shù)量，遏制房地產(chǎn)泡沫，重慶市設(shè)想：通過(guò)征收特別房產(chǎn)稅，對(duì)高端住房房?jī)r(jià)和消費(fèi)加以必要約束。征收的特別房產(chǎn)稅收入，全部用于公共租賃住房建設(shè)和維護(hù)。重慶市與財(cái)政部稅政司共商，特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)是：

　　(一)征收對(duì)象。方案一：凡城市獨(dú)棟住房(別墅)或住房建筑面積超過(guò)200平方米，且評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。方案二：住房評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。

　　(二)計(jì)稅辦法。擬按評(píng)估價(jià)值的70%至80%計(jì)算。對(duì)評(píng)估值實(shí)施一定折扣后作計(jì)稅依據(jù)，是國(guó)際通行的普遍做法。同時(shí)，計(jì)稅時(shí)扣除120平方米基本住房建筑面積。

　　(三)稅率。擬采取分檔累進(jìn)稅率。方案一：(1)獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。(2)建筑面積達(dá)到200平方米以上的住房，評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍至4倍的，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。方案二：住房評(píng)估值在上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍至4倍，稅率為1%；4倍至5倍的，稅率為1.5%；5倍以上的，稅率為2%。

　　□記者 楊維成 劉亢 朱薇 施智梁 重慶報(bào)道