拐點(diǎn)形成不容置疑

　　預(yù)期調(diào)控會(huì)使房價(jià)大幅下降也不切實(shí)際

　　繼2009年12月出臺(tái)一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場政策之后,近日國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》,提出十條舉措(以下簡稱房地產(chǎn)“新政”),其影響如何,試析一二。

　　前段時(shí)間房價(jià)上漲過快地區(qū)房價(jià)停止上漲或拐回向下勢(shì)成必然

　　綜合而言,新政會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來顯著影響,其中最主要的是新政會(huì)抑制需求,增加供應(yīng),會(huì)讓所有市場參與者的預(yù)期發(fā)生變化,買升不買跌效應(yīng)將會(huì)顯現(xiàn),購買行為會(huì)切實(shí)減少,成交減少和降價(jià)將不可避免；進(jìn)一步,降價(jià)會(huì)印證人們當(dāng)初的預(yù)期,進(jìn)而再引導(dǎo)減少購買；循環(huán)往復(fù),市場進(jìn)入景氣下降周期,直到價(jià)格低到一定程度或有其他因素刺激新購買行為增加,才能進(jìn)入新一輪景氣上升循環(huán)。因此,從短期看,前一段時(shí)間房價(jià)上漲過快的地區(qū),房價(jià)停止上漲或拐回向下勢(shì)成必然,從這個(gè)意義上講房價(jià)拐點(diǎn)形成不容置疑。它的效果最接近于嚴(yán)厲的政策會(huì)使股市步入調(diào)整一樣。事實(shí)上,近年的房地產(chǎn)市場的特征確實(shí)很接近股票資本市場,房地產(chǎn)變成全民均想?yún)⑴c(富人多數(shù)已參與)的投資品種(十幾年的漲價(jià)和調(diào)控不靈效應(yīng)),因此套用資本市場的調(diào)整規(guī)律來理解當(dāng)今房地產(chǎn)市場的調(diào)整趨勢(shì),不會(huì)有多大偏差。但是,由于我國宏觀經(jīng)濟(jì)已然走在上升通道,城市化和居民收入水平不斷提高帶來的需求依然會(huì)持續(xù)增加,前一段寬松貨幣政策及近期人民幣升值預(yù)期帶來的市場流動(dòng)性依然充足,通脹步伐不會(huì)停止,再顧及政策調(diào)控的初衷并不是促使房價(jià)大幅下降,實(shí)力開發(fā)商已有近幾年的巨額利潤積累(扛價(jià)承壓能力強(qiáng)),預(yù)期調(diào)控會(huì)使房價(jià)大幅下降也不切實(shí)際。

　　新政要進(jìn)一步達(dá)到預(yù)期效果的配套措施

　　房產(chǎn)新政要想進(jìn)一步達(dá)到預(yù)期效果,綜合而言,必須進(jìn)一步改革公共財(cái)政體系和政績?cè)u(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(使地方政府不再依賴土地財(cái)政,不再依賴房地產(chǎn)漲價(jià)帶來的虛高GDP)；需要加快完善房地產(chǎn)稅收體系,考慮到物業(yè)稅推出的制度設(shè)計(jì)、程序與技術(shù)障礙,盡快修改房產(chǎn)稅的規(guī)定(適當(dāng)擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍)以替代物業(yè)稅,不失為有效途徑,因?yàn)橹挥袑?duì)持有多套、大面積住房征稅,才能對(duì)持有人形成持續(xù)的成本壓力,才能有效抑制過量占有物業(yè)資源的奢華消費(fèi)之風(fēng),打擊囤積居奇的投機(jī)行為,培育適度和節(jié)約消費(fèi)的觀念,減輕我國人多地少、資源稀缺帶來的房價(jià)持久上漲壓力(交易環(huán)節(jié)征稅是一次性的,在交易中會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者,在市場流動(dòng)性充裕的背景下,對(duì)壓制投機(jī)炒作、抑制房價(jià)作用有限)；需要嚴(yán)厲打擊各種違法、違規(guī)行為,有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)、違法不究長期以來成為中央政策效果大打折扣的頑疾,看看我們身邊有多少已出讓的土地閑置或變相閑置(象征性的開工等),看看房地產(chǎn)中介用多少種方法規(guī)避稅負(fù)(簽訂陰陽合同,人為壓低成交價(jià),虛增房屋原值或裝修費(fèi)等,且交易雙方普遍配合),看看開發(fā)商有幾家如實(shí)地申報(bào)繳納了土地增值稅(虛增各種成本),看看各地經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房有多少鵲巢鳩占、舞弊腐敗叢生,再想想是不是有人會(huì)通過假離婚、掛名在住房套數(shù)上來規(guī)避管控,從某種意義上說,新政的效力取決于執(zhí)法和反腐的力度；需要適時(shí)升息,減少市場流動(dòng)性,從根本上抑制投資沖動(dòng)；需要調(diào)整土地制度,使符合一定條件的集體土地、小產(chǎn)權(quán)房可以上市流通,從根本上改善供應(yīng)不足；需要政策持續(xù)平穩(wěn),否則,調(diào)控失效,房價(jià)再漲,人們會(huì)形成越等越買不起的預(yù)期,從而恐慌性需求再起；需要?jiǎng)?chuàng)造新投資渠道,使創(chuàng)業(yè)投資、金融投資等領(lǐng)域有公平、清明的投資環(huán)境和合理的收益,否則,全民炒房,房價(jià)必然又走到快速上漲的老路。(廣州大學(xué)工程管理系主任、教授,廣州市房地產(chǎn)學(xué)會(huì)專家委員 陳德豪)