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北京二手房市今年增速放緩 明年將呈現(xiàn)七大看點(diǎn)

2006年12月13日 16:09

    11月24日消息,離2006年12月1日二手房非普通住宅強(qiáng)制征收土地增值稅還有一周的時(shí)間,對(duì)于已經(jīng)達(dá)成二手房交易的房產(chǎn)消費(fèi)者,為了避免交易稅費(fèi)的增加,必然會(huì)加緊過(guò)戶。未來(lái)幾天內(nèi),京城二手房的集中過(guò)戶現(xiàn)象將更為突出。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)12月13日電  “2006年中國(guó)樓市絕對(duì)是一個(gè)‘政策年’!北本┬乓惶旆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示,在各類(lèi)相關(guān)政策頻頻出臺(tái)的環(huán)境之下,二手房市場(chǎng)受到了一定影響。自2002年二手房保持高額增長(zhǎng)率以來(lái),今年增長(zhǎng)的速度明顯放緩,是近年來(lái)增長(zhǎng)幅度最少的一年,但是全年的成交量還是穩(wěn)中有升。

    06年二手房市增速放緩

  “在調(diào)控政策之下,2006年各類(lèi)二手房的交易表現(xiàn)出不同的特征!北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松指出,再上市公房的房源供應(yīng)存在極大的“瓶頸”,業(yè)主的“惜售”心理較濃,導(dǎo)致已購(gòu)公房交易遭遇“滯漲”。

  由于今年?duì)I業(yè)稅政策的調(diào)整以及個(gè)人所得稅的征收、土地增值稅的征收,促使80%以上二手商品房的交易成本明顯增加,影響了買(mǎi)賣(mài)雙方交易預(yù)期,使得交易難度加大,從而使得二手商品房交易漲幅下降。

  價(jià)格方面,由于受供需矛盾突出、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收導(dǎo)致“成本轉(zhuǎn)嫁”、中介市場(chǎng)存在的違規(guī)操作等因素的影響,二手房平均價(jià)格不僅處于高位行走,而且價(jià)格漲幅也明顯過(guò)快。其中,中低價(jià)位需求旺盛,供需結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

  當(dāng)北京二手房?jī)r(jià)格保持較快增長(zhǎng)的情況下,租賃市場(chǎng)的價(jià)格卻沒(méi)有呈現(xiàn)出明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì),從而導(dǎo)致了二手房的售價(jià)租金比出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì),而且2006年北京的二手房售價(jià)租金比已經(jīng)接近國(guó)際公認(rèn)的警戒線,這種狀況也為市場(chǎng)傳遞了一個(gè)需要警惕的信號(hào)。

    07年二手房市七大看點(diǎn)

  “2007年,北京的二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)七大趨勢(shì)。”金育松分析,一是在交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)政策對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成的影響在慢慢弱化的前提下,二手商品房的交易量將會(huì)得到大幅的提升,從而使得2007年的二手房交易量有望突破10萬(wàn)大關(guān)。

  二是在經(jīng)歷了2006年的價(jià)格高速上漲之后,2007年的二手房?jī)r(jià)格漲幅將呈現(xiàn)回落的趨勢(shì);但是,住房二級(jí)市場(chǎng)的供不應(yīng)求狀況依然趨緊;同時(shí),2008年奧運(yùn)會(huì)的臨近,以及2007年多條軌道交通即將投入運(yùn)營(yíng)等利好因素,都將吸引更多的消費(fèi)者在2007年完成置業(yè);另外,經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭也在一定程度上支撐了消費(fèi)者的旺盛購(gòu)房需求。這些因素的促動(dòng),將導(dǎo)致房產(chǎn)的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)下降,預(yù)計(jì)2007年的二手房交易價(jià)格將依然保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。

  “第三,宏觀調(diào)控政策將進(jìn)一步加大和細(xì)化。”羅煜表示,2007年的房地產(chǎn)業(yè)依舊不會(huì)保持平靜,尤其在2007年4-7月份,新的宏觀調(diào)控政策依舊會(huì)應(yīng)聲出臺(tái)。

  對(duì)此,金育松認(rèn)為,監(jiān)督相關(guān)政策的執(zhí)行應(yīng)該會(huì)是2007年的一個(gè)重點(diǎn),2007年各項(xiàng)調(diào)控政策將會(huì)更加有針對(duì)性。

  “第四是開(kāi)發(fā)商尋求資金突破,私募資金積極入場(chǎng)!苯鹩芍赋觯捎谑芡恋厥袌(chǎng)的清理整頓以及控制開(kāi)發(fā)商的信貸規(guī)模等調(diào)控政策的影響,2007年開(kāi)發(fā)商的資金壓力將會(huì)進(jìn)一步加大,而此時(shí),私募資金就會(huì)以房地產(chǎn)基金的名義進(jìn)入,從而獲取高額的回報(bào)。

  第五,二手房市場(chǎng)將進(jìn)一步規(guī)范,行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升。2006年國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一些違規(guī)操作行為提出了明確的整治措施,建設(shè)部以及北京市建委均在積極地制定相關(guān)行業(yè)操作標(biāo)準(zhǔn),這些標(biāo)準(zhǔn)將在2007年逐步實(shí)現(xiàn)。

  隨著市場(chǎng)中成熟的經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)管理人員的增多,將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇,各經(jīng)紀(jì)公司之間的競(jìng)爭(zhēng)將不再停留在業(yè)務(wù)操作的表層,而會(huì)更加趨向于服務(wù)品質(zhì)的提升,以更加專業(yè)化的技能服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方。

  第六,二手房貸將成為中外資銀行、中介、擔(dān)保機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。2006年8月,銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》,明確提出要“穩(wěn)妥發(fā)展二手房貸市場(chǎng)”,顯示了政策對(duì)二手房貸的傾斜性;同時(shí),隨著京城可開(kāi)發(fā)土地的減少,二手房交易必將成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主導(dǎo),二手房貸也將取代一手房貸而成為房貸市場(chǎng)的主流;在控制風(fēng)險(xiǎn)方面,一手房貸的外部人為風(fēng)險(xiǎn)較大,比如假按揭的屢禁不絕;而銀行在操作二手房貸時(shí),可通過(guò)評(píng)估以及與經(jīng)紀(jì)公司的合作,分散及控制風(fēng)險(xiǎn)。從政策導(dǎo)向、市場(chǎng)空間、風(fēng)險(xiǎn)控制這三個(gè)方面來(lái)看,二手房貸市場(chǎng)的前景都非常廣闊。

  目前為消費(fèi)者提供按揭相關(guān)服務(wù)的機(jī)構(gòu)包括中資銀行、經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu)。但在2007年對(duì)外資銀行全面放開(kāi)之后,房貸業(yè)務(wù)作為銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一,肯定將成為中資銀行與外資銀行搶奪的重點(diǎn);加上經(jīng)紀(jì)公司以及擔(dān)保機(jī)構(gòu),這四方對(duì)二手房按揭市場(chǎng)這一塊大蛋糕的爭(zhēng)奪肯定將更加激烈。

  第七,本土企業(yè)將尋求地域領(lǐng)先、進(jìn)軍全國(guó)的戰(zhàn)略突破。2007年,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)將是品牌化、規(guī)模化。在市場(chǎng)透明化、產(chǎn)品同質(zhì)化后,服務(wù)水平是經(jīng)紀(jì)公司競(jìng)爭(zhēng)的法寶。同時(shí),經(jīng)紀(jì)公司要做強(qiáng),除了維護(hù)品牌,還要擴(kuò)大規(guī)模。在市場(chǎng)愈加開(kāi)放的情況下,外地、外資企業(yè)的進(jìn)入以及相互滲透成為一種必然,在取得地域領(lǐng)先之后,經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)將是一種必然的趨勢(shì)。(謝麗佳)

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