廣州樓市最近傳出的消息太讓人振奮了：先是市長(zhǎng)放言要“全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)”，然后是幾家市屬企業(yè)揭開(kāi)單位自建房的面紗大方亮相，緊接著有開(kāi)發(fā)商出來(lái)放言說(shuō)廣州房?jī)r(jià)“漲到頂了”。眼前的許多訊息都似乎在連連昭示：準(zhǔn)備做“房奴”的人們，你們得救了！
真的是這樣嗎？記者深入采訪(fǎng)了多位房地產(chǎn)專(zhuān)家和購(gòu)房者，期望能從他們的回答中摸出廣州樓市的脈搏。
回顧2006：等啊等啊還是買(mǎi)了高價(jià)房
2006年的廣州房市簡(jiǎn)直讓“準(zhǔn)房奴”們心力交瘁，許多在這一年買(mǎi)房的人都經(jīng)歷了這樣一段心路歷程：觀(guān)望-觀(guān)望-祈禱降價(jià)-猶疑-咬咬牙，還是買(mǎi)吧！這也就不難解釋?zhuān)瑸槭裁?006年第四季度，廣東商品房銷(xiāo)售面積能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)93.37%。
盡管有專(zhuān)家呼吁等三年后再買(mǎi)房，但是在2006年上半年的苦苦觀(guān)望后，不少市民還是出手了。這種情緒的影響在2006年第四季度尤其明顯，該季度廣東商品房銷(xiāo)售額886.41億元，環(huán)比增長(zhǎng)74.43%；銷(xiāo)售面積1916.69萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)93.37%。
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年是廣東樓市投資火熱的一年，廣州、深圳房?jī)r(jià)漲幅均超過(guò)20%。這一年，廣東商品房施工面積同比增長(zhǎng)13.58%，新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)9.98%，竣工面積增長(zhǎng)16.68%，各項(xiàng)指標(biāo)比上年有較大幅度的增長(zhǎng)。
在開(kāi)發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)是其有力的支撐。2006年廣東商品房加權(quán)平均價(jià)是每平方米5314元，增長(zhǎng)11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房?jī)r(jià)分別為每平方米6545元、9384元，分別增長(zhǎng)22.4%和25.3%。
“鲇魚(yú)”來(lái)了：樓市繁榮背后暗藏風(fēng)險(xiǎn)
但是，2006年廣州樓市繁榮的背后，其實(shí)已經(jīng)暗藏風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)椋赓Y這條“鲇魚(yú)”來(lái)了。記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年廣東開(kāi)發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，國(guó)內(nèi)貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降。企業(yè)過(guò)于依賴(lài)國(guó)內(nèi)貸款及訂金和預(yù)付款，一旦政策調(diào)整，會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
記者在廣州、珠海和香港等地均了解到，2006年限制外資炒房政策出臺(tái)以來(lái)，外資經(jīng)歷一段觀(guān)望期后，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐。來(lái)自仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示：廣州2006年的大宗土地交易中，約6%來(lái)自境外投資者�，F(xiàn)存物業(yè)(非住宅)成交額達(dá)31億元，外國(guó)投資者占20%。
2006年，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年到位資金2777.63億元，同比增長(zhǎng)32.10%，比上年增加19個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款576.15億元，同比增長(zhǎng)63.78%；外資53.01億元，同比增長(zhǎng)62.45%。
2007樓市持續(xù)加溫還是山雨欲來(lái)
廣州有開(kāi)發(fā)商這樣回答記者：“去年下半年和今年上半年房?jī)r(jià)漲得如此快是不正常的。廣東、特別是廣州的房?jī)r(jià)的漲法已經(jīng)夠了，今年已經(jīng)漲到頂了�！�
真的已經(jīng)“漲到頂”了嗎？廣州市長(zhǎng)張廣寧的回答著實(shí)讓人振奮。在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議廣東代表團(tuán)全體會(huì)議結(jié)束后，廣州市長(zhǎng)張廣寧表示，廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，至少要穩(wěn)定在合理的水平。
張廣寧說(shuō)：“我承認(rèn)廣州去年的房?jī)r(jià)的確比較高，相比前年漲得比較快。不過(guò)我看了國(guó)土房管局1月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，房?jī)r(jià)是穩(wěn)定的，同比還下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)。雖然這不能完全說(shuō)明問(wèn)題，但至少有一個(gè)信號(hào)，我們采取的一系列的調(diào)控房?jī)r(jià)的措施已經(jīng)慢慢產(chǎn)生作用了。”
張廣寧說(shuō)，接下來(lái)，廣州會(huì)采取增加土地供應(yīng)、多建設(shè)廉租房及針對(duì)中低收入者的經(jīng)濟(jì)適用房�！皬V州未來(lái)五年的廉租房建設(shè)計(jì)劃以及經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃都已經(jīng)公布了，我認(rèn)為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)。所以我提醒中低收入者，如果想買(mǎi)房，先不用著急�！�
與此同時(shí)，單位自建房也從幕后到臺(tái)前，大膽亮相。張廣寧在今年1月廣州“兩會(huì)”期間表示，廣州將放開(kāi)單位自建房：只要這個(gè)單位有土地且符合城市建設(shè)規(guī)劃和土地使用規(guī)劃，即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工。此言一出，廣州市有關(guān)部門(mén)便收到不少希望能自行建房單位的申請(qǐng)。記者了解到，目前廣州鋼鐵集團(tuán)、廣州造船廠(chǎng)、廣州鐵路集團(tuán)等多個(gè)企業(yè)都已獲批。
更令人振奮的是，國(guó)家對(duì)樓市的宏觀(guān)調(diào)控高壓有增無(wú)減。3月5日上午9時(shí)，溫家寶總理作的政府工作報(bào)告首次提出“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”。有關(guān)專(zhuān)家表示，受該政策影響，今年將有越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)商將資金和精力投入到提高建筑品質(zhì)上來(lái)。
而在此之前，土地增值稅的清算也于今年2月1日拉開(kāi)了宏觀(guān)調(diào)控的大幕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策如果追溯歷史嚴(yán)格執(zhí)行將是“重磅炸彈”，將觸動(dòng)更多、更深層次的利益。
仲量聯(lián)行國(guó)際董事及廣州策略主管劉振江說(shuō)，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，中央宏觀(guān)調(diào)控措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短線(xiàn)增添不明朗因素，但長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，這些措施旨在維持市場(chǎng)秩序及打擊投機(jī)活動(dòng)，將有助于提升市場(chǎng)運(yùn)作的效率。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，利潤(rùn)較高的情況，國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策很有必要。這項(xiàng)政策的調(diào)整，事實(shí)上是國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間利益的重新分配，長(zhǎng)期看有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
不過(guò)，也有房地產(chǎn)專(zhuān)家認(rèn)為，增值稅的清算會(huì)影響房?jī)r(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀(guān)察地方政府將如何執(zhí)行。土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應(yīng)，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)主要是由供求關(guān)系決定的，開(kāi)發(fā)商資金緊張可能導(dǎo)致商品房供應(yīng)緊張，促使房?jī)r(jià)上漲。
另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià)。合富輝煌房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席市場(chǎng)分析師黎文江認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理。
專(zhuān)家認(rèn)為，2007年的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“深水區(qū)”，將加快優(yōu)勝劣汰。大開(kāi)發(fā)商更青睞高利潤(rùn)的大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)，而主導(dǎo)中小戶(hù)型開(kāi)發(fā)的中小企業(yè)缺乏資金，今后中小戶(hù)型的供應(yīng)量可能減少。專(zhuān)家建議，應(yīng)關(guān)注中小型開(kāi)發(fā)商的生存狀況和大開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為，確保中小戶(hù)型住宅的充分供應(yīng)。(黃玫 吳俊)
