近日又見央行加息。這是繼2004年10月以來的第五次加息。仔細分析目前的加息因素,CPI指數(shù)走高、對外貿(mào)易順差進一步加大等一系列最新的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)是直接導(dǎo)火索。同時,關(guān)注國際證券市場的人也都不會忘記,近期美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場風(fēng)波引發(fā)的美股大跌,從而在全球資本市場上產(chǎn)生的蝴蝶效應(yīng)。
我們可以看到,目前幾次重大金融政策的出臺都與房地產(chǎn)市場有著千絲萬縷聯(lián)系。那么此次加息,對房地產(chǎn)市場又會產(chǎn)生怎樣的影響?
“對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,加息帶來的貸款資金成本的增加,將進一步加大資金負(fù)擔(dān)。前段時間的增值稅清算與當(dāng)前的加息政策,對房地產(chǎn)企業(yè)利潤表中,加大了兩項重要的稅費負(fù)擔(dān),這無疑使得眾多中小開發(fā)企業(yè)開發(fā)成本高企,進一步促進了行業(yè)整合。企業(yè)的稅費成本加重,對市場供給將產(chǎn)生兩方面影響!鄙虾N搴现菐炜偨(jīng)理鄒毅對記者表示:其一是建設(shè)中的項目會進一步加快,未來一二年間上市量將進一步加大,市場總供應(yīng)量在短期內(nèi)會有所增加。這是因為各個房地產(chǎn)企業(yè)都希望通過加快開發(fā)速度,縮短建設(shè)及資金回籠周期,從而降低加息帶來的超預(yù)算財務(wù)成本;其次,對于仍在土地儲備中的未開發(fā)項目,融資成本的增加將使得部分企業(yè)更多采用股權(quán)方式獲取資金,從而加速了企業(yè)間的兼并和整合。但由于這種股權(quán)整合需要時間,預(yù)計未來整體的供應(yīng)量不會如當(dāng)前開發(fā)項目那么多,市場供應(yīng)可能存在一個斷檔期。
對于個人購房者來說,加息無疑是一重要利空影響。美國的次級抵押貸款風(fēng)波顯示:市場持續(xù)加息最終將導(dǎo)致部分買房者無法應(yīng)對高漲的利息負(fù)擔(dān),房貸違約的現(xiàn)象有所增加,并會通過證券化機制,傳導(dǎo)到整個資本市場。
“對于加息是否會導(dǎo)致類似美國房地產(chǎn)貸款次級市場的風(fēng)波,我認(rèn)為當(dāng)前中國并不存在這樣的環(huán)境! 鄒毅分析:首先是中國銀行業(yè)并不缺乏可貸款資金,不具備貸款證券化的動力;其次是中國房屋貸款證券化的市場規(guī)模還非常小,即使出現(xiàn)問題,也不會對中國整體資本市場產(chǎn)生太大影響。但我們需要看到的是,資產(chǎn)證券化作為成熟資本市場的重要產(chǎn)品,其未來的發(fā)展方向不會改變,我們需要注意的是如何在美國市場風(fēng)波中吸取經(jīng)驗,處理好金融政策與房地產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系。
另外,當(dāng)前的加息以及對未來的加息預(yù)期,將促使當(dāng)前銀行新推的固定利率房貸產(chǎn)品熱賣,當(dāng)然銀行也不會完全將利率波動風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁到自身,不過這將促進固定利率房貸市場的發(fā)展,從而完善了銀行的金融品種創(chuàng)新,也促進了資本市場的發(fā)展。
加息將在一定程度上加大了人民幣升值的壓力,需要進一步關(guān)注外國資本對國內(nèi)房地產(chǎn)的投機炒作行為。此次加息的國際環(huán)境是美元等主要國際貨幣的利率基本穩(wěn)定。在美元利率基本見頂?shù)那闆r下,本次人民幣的加息行為,將縮小人民幣與美元的利差,從而為人民幣的進一步升值提供了契機。但是,匯改以來,人民幣升值幅度已經(jīng)較大,自2004年以來已經(jīng)累計升值約有5%,市場可能產(chǎn)生人民幣未來升值幅度減少的預(yù)期。因此,人民幣升值的步伐是否會加快,需要綜合考慮政策因素與市場因素的博弈。
如果人民幣升值步伐加快,可能會激發(fā)熱錢對中國概念的投機行為,尤其是在房地產(chǎn)市場的投機炒作。因此,需要進一步關(guān)注外國資本對房地產(chǎn)的投資形式。從市場層面來看,“限外”政策出臺以來,外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)的模式已經(jīng)出現(xiàn)新的情況。以參股房地產(chǎn)企業(yè)的投資模式開始抬頭,這似乎表明外資對國內(nèi)地產(chǎn)的中長期看好,而非短期的投機性。因此,加息可能造成的外國資本進入與實際投資方式的博弈結(jié)果將主導(dǎo)外資下一步的市場操作。(鄧旭)