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抑制房價過快上漲和加大住房保障力度成樓市基調(diào)
2007年03月28日 09:52 來源:國際金融報


    上海社會科學(xué)院新近完成的兩份研究報告顯示,上海住宅市場出現(xiàn)前所未有的變化:房價在連續(xù)六年持續(xù)上漲后首次出現(xiàn)下跌,供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn),未來幾年將出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的局面,空置量將持續(xù)上升。 中新社發(fā) 湯彥俊 攝


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  “兩會”期間,抑制房價過快上漲和加大住房保障力度成為各界關(guān)注的兩個焦點(diǎn)話題。“兩會”過后,這兩個方面已成各方認(rèn)同的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。

  抑制房價過快上漲

  2006年的宏觀調(diào)控已使長三角地區(qū)的房價上漲得到控制,但部分地區(qū)房價依然保持迅速增長的勢頭,深圳、廣州、北京等大城市漲幅高居榜首,遠(yuǎn)超過全國平均水平。為保證房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,防止透支國民經(jīng)濟(jì)增長力,抑制房價過快增長成為政府宏觀調(diào)控的必然選擇。

  溫家寶總理在《政府工作報告》中指出,要“正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手段,保持房地產(chǎn)投資合理規(guī)模,優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu),加強(qiáng)房價監(jiān)管和調(diào)控,抑制房地產(chǎn)價格過快上漲,保持合理的價格水平。”

  中原地產(chǎn)研究部表示,近兩年的宏觀調(diào)控,都是努力在市場達(dá)不到的方面,諸如土地供給、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、投資規(guī)模等,由政府出面進(jìn)行調(diào)控,以避免市場中投資者的盲目性所帶來的風(fēng)險。此外,由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的滯后性,盡管建設(shè)部頒布了“9070”的限令,可2006年的增量房中大戶型仍舊是主流,這也是住房總價過高的罪魁之一?梢2007年的政策將會對這些方面做出進(jìn)一步的細(xì)化和落實(shí)。

  加大住房保障力度

  2007年的全國“兩會”熱點(diǎn)話題中,對于“住房保障”問題的關(guān)注度幾乎與“抑制房價過快上漲”并駕齊驅(qū)。由于目前各地房價居高不下,大量中低收入階層的支付能力與適宜的住房標(biāo)準(zhǔn)價格之間存在著巨大差距,“兩會”中有關(guān)“住房保障”的呼聲越發(fā)強(qiáng)烈,很多人都表示,期望相關(guān)政策和具體措施盡快出臺。

  溫家寶總理在《政府工作報告》中指出:“房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持,建立健全廉租房制度。改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房制度。”

  “盡管2006年此項工作已經(jīng)啟動,但目前來看,在實(shí)際操作過程中尚有許多問題,而體系本身也期待更好的規(guī)范和發(fā)展,住房保障工作的力度尚須加大。政府首先要明確各類住房保障產(chǎn)品都很重要,各地應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況加強(qiáng)各類住房保障產(chǎn)品的開發(fā)和實(shí)施。另外,針對當(dāng)前住房保障體系透明性低、管理手段落后等現(xiàn)狀,各地政府還需要切實(shí)負(fù)責(zé),查實(shí)居民居住情況,結(jié)合政府公共資源投入能力的現(xiàn)狀和未來發(fā)展,制定公開透明的近期和中長期住房保障計劃,以及運(yùn)行規(guī)則,便于社會公眾參與和監(jiān)督!敝性禺a(chǎn)研究部有關(guān)人員對記者表示。

  積極建立和完善社會住房保障系統(tǒng)是社會安定的前提,也是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的前提。該體系的建立和完善,對于穩(wěn)定社會秩序、體現(xiàn)福利保障和建立和諧社會有著很重大的意義。住房保障體系必將是2007年各項調(diào)控政策所強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)。

  物業(yè)稅呼之欲出

  3月16日上午,《物權(quán)法》草案審議通過并實(shí)施在即。這部被譽(yù)為“將促使中國轉(zhuǎn)向依賴法律手段而非單純依靠行政命令來管理經(jīng)濟(jì)”的法律,也深刻影響房地產(chǎn)業(yè)。它給物業(yè)稅的開征提供有力的法律支持,給物業(yè)稅迎來了一片曙光。

  所謂物業(yè)稅,又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”,主要針對土地、房屋等不動產(chǎn),要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款,稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。該稅項的開征需要以財產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定為前提,這就是為什么要以《物權(quán)法》實(shí)施作為前提的原因。

  從提議開征物業(yè)稅以來,該稅對房價的影響究竟是升是降就一直爭論不休。初期流傳一種說法,物業(yè)稅出臺后會使房價下降,甚至可達(dá)30%-40%的降幅。原因是物業(yè)稅將70年土地使用權(quán)的出讓金分配到使用的每年來支付,因此可以避免一次支付所帶來的負(fù)擔(dān),房價將下跌。

  事實(shí)上,從物業(yè)稅設(shè)計目的分析,主要在于完善國家稅收和財政體制,并不是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)秩序,更非降低或抬高房價。影響房價的最重要因素是供求關(guān)系,其次是政策、成本等因素。物業(yè)稅對房價的影響,絕不是通過簡單的換算或計算公式來得出的。開征物業(yè)稅,最重要的目的是增加房產(chǎn)持有人的“持有成本”,從而促使消費(fèi)者節(jié)約、理性消費(fèi),進(jìn)而抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

  中原地產(chǎn)分析師表示:盡管物業(yè)稅開征箭在弦上,但物業(yè)稅的出臺在實(shí)際操作層面還存在問題,如何評估房屋價格、物業(yè)稅稅率、免稅標(biāo)準(zhǔn)、起征點(diǎn)設(shè)計等等都還需要明確。物業(yè)稅年內(nèi)全面開征尚存困難,分類開征的條件趨于成熟,對高檔住宅、大戶型住宅開征的可能性較大。

  “物業(yè)稅征收本著對房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)必然會出臺有區(qū)別的征收方案,因此未來房地產(chǎn)的需求結(jié)構(gòu)將有相應(yīng)調(diào)整;需求影響供應(yīng),從長期來看,房地產(chǎn)企業(yè)對住宅供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化。具體來講,如若我們將客戶群分為兩部分:現(xiàn)有房產(chǎn)持有者和未來購房者,對于前者,若其手中持有房產(chǎn)以出租形式獲得收益,部分戶型比較大業(yè)主將考慮出售房產(chǎn)以避免未來的租金收益不能彌補(bǔ)稅收支出的風(fēng)險;而后者未來購房的目標(biāo)戶型偏好也將有所變化,將更加關(guān)注中小戶型,從而在一手房和二手房市場同步進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整!鄙虾N搴现菐炜偨(jīng)理鄒毅對記者分析。

  “將過往的一次性70年土地出讓金的繳納改為每年物業(yè)持有稅的征收,這一變化對購房者來講,將直接降低其購買成本;而對開發(fā)企業(yè)來講,由于目前項目開發(fā)前期投資成本中土地成本占了極大部分,物業(yè)稅開征將降低項目開發(fā)的門檻,對企業(yè)項目開發(fā)資金要求大大減小。此外,從房地產(chǎn)金融市場角度來講,現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道以銀行信貸為主,如果未來項目開發(fā)資金要求降低,可能對商業(yè)銀行的這部分房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生負(fù)面影響;而購房者購買成本降低后,以自住為目的的客戶將較少依賴于銀行的按揭貸款,這對銀行開展個人房貸業(yè)務(wù)有不利影響。另外,一些非主體金融機(jī)構(gòu)的資金供給將可能從房地產(chǎn)項目分流到其他投資領(lǐng)域。”鄒毅說。(鄧旭)

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