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單個業(yè)主沒權(quán)侵占公共面積 共用部分屬全體業(yè)主
2007年04月20日 11:07 來源:北京娛樂信報

  對于小區(qū)的私搭亂建,很多業(yè)主礙于情面,要么“敢怒不敢言”,要么漠然處之,要么也加入私搭亂建的隊伍,極少有因此而上法庭的。本文所舉的案例只是眾多現(xiàn)象之一,還有很多的私搭亂建依然故我。業(yè)內(nèi)律師同時也表示,對于個別業(yè)主占地、圈地的情況,其他業(yè)主主張自己的權(quán)益也不一定就能成功,成功與否與房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、占地的情況和位置都有關(guān)系。

  案例

  占用公共樓道被告上法庭

  李某、周某等七人均系本市×小區(qū)×號101、102、201、202、301、401、501、601室業(yè)主。1996年9月初,周某在對其購買的101、102室進行裝修的同時,在進樓防盜門內(nèi)側(cè),沿底層樓梯用白鐵皮和木料攔隔至二樓連接處,并在一樓至二樓樓梯下搭建木箱,造成原底層公用走廊成為周某一戶獨用。同月9日,某物業(yè)管理有限公司以周某擅自違章搭建為由,發(fā)出《限期整改通知書》,限期周某自行整改拆除,恢復原樣。但周某未予拆除。

  不久,李某等六人以底層公用走廊屬全體業(yè)主的共用部位,且有他們分攤面積,周某的行為侵犯了他們的合法權(quán)益為由訴至法院,要求周某拆除違章搭建。周某則辯稱,房屋的公用部位,一般來說是房地產(chǎn)所有者進出通道用的部位,雖未劃定哪些部位屬于哪些住戶使用,但各層樓的公用部位由該層樓面住戶使用是約定俗成的原則。自己實際居住使用的房屋已自然形成和劃定相對獨立的部分,該層樓面的公用部位屬自己使用。況且自己的行為是出于防盜安全需要,屬正當行為,故不同意對方的訴訟請求。

  判決

  拆除搭建 恢復原狀

  法院認為,共用部位是指一幢住宅內(nèi)部的業(yè)主、使用人共同使用的部位,包含該幢住宅各業(yè)主的房屋公用建筑面積分攤面積,而房屋公用建筑面積分攤后,并不劃分各戶攤得面積的具體部位,應為該幢住宅內(nèi)各業(yè)主共同擁有,因此,任何人不得侵占或改變其原始設(shè)計的使用功能。周某在共用部位擅自搭建,侵害李某等人的合法權(quán)益,李某等人的訴訟請求應與支持,周某應于判決生效之日起十五日內(nèi),拆除該樓底層防盜門內(nèi)側(cè)沿一樓扶梯至二樓扶梯連接處的攔隔板及該樓梯下的搭建物,按原始設(shè)計的使用功能恢復原狀。

  分析

  共用部分屬于全體業(yè)主

  北京仁和律師事務(wù)所律師孟憲生指出,本案爭議焦點是區(qū)分所有人對樓梯、走廊等共用部分的權(quán)利義務(wù)。所謂建筑物區(qū)分所有,是數(shù)人共同所有同一建筑物時,各自依其應有份額對獨用部分享有專有權(quán),全體成員對共用部分享有不可分割的共有權(quán)──互有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)人行使其專有權(quán)應以不害及其他區(qū)分所有人的互有權(quán)為限度。超過此限度即為權(quán)利之濫用,對其他區(qū)分所有人應承擔侵權(quán)的民事責任。上訴案例中周某的行為侵犯了全體區(qū)分所有人的互有權(quán)。(蔡雪婧)

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法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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