根據(jù)10月1日即將生效的《物權(quán)法》第74條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
在經(jīng)過對(duì)物權(quán)法的認(rèn)真學(xué)習(xí)后，多數(shù)開發(fā)商表示，物權(quán)法的頒布沒有對(duì)未經(jīng)業(yè)主分?jǐn)偟漠a(chǎn)權(quán)車位造成太大影響。事實(shí)果真如此的話，物權(quán)法在3月份甫一頒布后，開發(fā)商為何要表現(xiàn)得“如臨大敵”？
產(chǎn)權(quán)車位不受物權(quán)法影響
亞運(yùn)村附近一樓盤的業(yè)主劉先生在今年3月份發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)的地下車位價(jià)格一下子優(yōu)惠了近萬(wàn)元，降價(jià)后的價(jià)格不到11萬(wàn)元。在部分業(yè)主看來(lái)，開發(fā)商搞“促銷”是怕受到物權(quán)法的影響，想在10月1日之前賣出剩余的200多個(gè)車位。
“車位降價(jià)活動(dòng)推行一段時(shí)間了，此舉與物權(quán)法并沒有關(guān)系。”該樓盤的銷售人員昨天解釋說(shuō)，他們賣出的產(chǎn)權(quán)車位因?yàn)闆]有進(jìn)行公攤，所有權(quán)都?xì)w開發(fā)商。推出“促銷車位”就是為了拉動(dòng)車位的銷售。“事實(shí)證明，這一招確實(shí)奏效�！彼f(shuō)，目前車位的銷售狀況已基本達(dá)到開發(fā)商的要求。
雍和家園、陽(yáng)光傾城的負(fù)責(zé)人也對(duì)上述說(shuō)法表示認(rèn)同。他們認(rèn)為，北京現(xiàn)行的規(guī)定基本和物權(quán)法一致——關(guān)于車位，開發(fā)商和業(yè)主之間通常是有約定的從其約定，沒有約定的看證明。由于車位一般都是和房子分開賣，有約定的按照約定確立車位的權(quán)屬，沒有約定的只要開發(fā)商能提供產(chǎn)權(quán)證明就屬于開發(fā)商，不能提供權(quán)屬證明的就屬于業(yè)主。正因?yàn)槿绱�，多位開發(fā)商認(rèn)為物權(quán)法的實(shí)施對(duì)車位的銷售沒有太多影響，車位也不會(huì)打折銷售。由此看來(lái)，物權(quán)法實(shí)施所影響的并非車位的權(quán)屬問題。
車位價(jià)格應(yīng)由開發(fā)商和業(yè)主商定
盡管來(lái)自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)表明，三環(huán)新城在去年4月份取得預(yù)售許可的455個(gè)地下車位，至今仍有六成在虛位以待，但三環(huán)新城售樓人員昨天表示:“車位是給后期入住的業(yè)主準(zhǔn)備的，只有本小區(qū)業(yè)主才可以購(gòu)買�！迸c三環(huán)新城的態(tài)度不同，朝陽(yáng)北路、東四環(huán)等區(qū)域的中低檔樓盤的開發(fā)商樂于將車位賣給周圍商家。因?yàn)榧词故侨菁{了4000多戶業(yè)主的百子灣一號(hào)，2000個(gè)車位的“上座率”也不過50%左右。
“物權(quán)法實(shí)施后，‘外賣’車位的做法也許就不行了�！币晃婚_發(fā)商預(yù)計(jì)，少了小區(qū)業(yè)主以外的買主，位置偏遠(yuǎn)些的小區(qū)車位會(huì)更不好賣。
開發(fā)商對(duì)車位的另一個(gè)擔(dān)心來(lái)自車位的定價(jià)權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》的第70條規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。按照北京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問邱寶昌律師的說(shuō)法，目前有些車位占地應(yīng)屬于業(yè)主共有場(chǎng)所。“共有和共同管理權(quán)”意味著今后即便是開發(fā)商能拿來(lái)出租或銷售的產(chǎn)權(quán)車位的定價(jià)，也應(yīng)該是業(yè)主和開發(fā)商共同商定，而不是像現(xiàn)在這樣由開發(fā)商自己說(shuō)了算。
基于上述原因，多數(shù)開發(fā)商都希望能在物權(quán)法實(shí)施之前多賣出些車位，心里落個(gè)踏實(shí)。
高房?jī)r(jià)理應(yīng)包含車位建設(shè)成本
根據(jù)記者近期對(duì)位于三四環(huán)之間和四環(huán)沿線多個(gè)中檔住宅小區(qū)的調(diào)查，小區(qū)內(nèi)地下停車位的價(jià)格在10萬(wàn)元至12萬(wàn)元，月管理費(fèi)100元以上，多數(shù)只售不租；而由于無(wú)法劃分所有權(quán)，“只租不售”的地上車位租金卡在了150元/月的上限。
對(duì)于開發(fā)商口口聲聲“產(chǎn)權(quán)車位并未經(jīng)業(yè)主分?jǐn)偂钡恼f(shuō)法，邱寶昌并不支持。“80多平方米的一套房子，公攤面積就有十四五平方米。何況現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直虛高，其中原本就包含了車位的建設(shè)成本。”他認(rèn)為，在這種情況下，再收停車費(fèi)顯然并不合理。即使收取停車管理費(fèi)，扣除物業(yè)公司的管理成本后，收益也應(yīng)該屬于全體業(yè)主。“按照每戶業(yè)主的建筑面積分配利潤(rùn)過于繁瑣，還可以嘗試將停車?yán)麧?rùn)直接轉(zhuǎn)至小區(qū)維修資金賬下�！彼ㄗh。
邱寶昌還提醒消費(fèi)者，如果地下車位(庫(kù))建筑面積未分?jǐn)?#8212;可辦產(chǎn)權(quán)可銷售，但是無(wú)約定的話就屬于全體業(yè)主；如果地下車位建筑面積已分?jǐn)�，或者該地下車位屬于“人防工程”，則產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。（劉宇鑫）
