時下，在諸多的商品房買賣交易中，開發(fā)商或物業(yè)管理公司依照各種規(guī)定收取業(yè)主的各種費用，甚至有的開發(fā)商、物業(yè)公司違反規(guī)定收取費用。但由于合法費用的收取缺乏法律說明，違法收費缺少法律監(jiān)督，多數(shù)業(yè)主事先并不知曉資金的收取以及使用情況。一旦業(yè)主入住安排停當，物業(yè)管理、資金使用糾紛便逐漸顯現(xiàn)，并由此引出諸多訴訟，本案就是一例。
數(shù)年來，收費合法、資金使用公開、賬目公開，成為所有業(yè)主依法提出但又難以實現(xiàn)的要求，也是困擾房產(chǎn)交易市場的一大頑疾。但愿開發(fā)商和物業(yè)管理部門能從該案中汲取教訓，業(yè)主也能從中獲得啟迪。
業(yè)主購買商品房時，要向開發(fā)商繳納總房款2%的房屋維修基金。按照法律規(guī)定，這筆資金屬于業(yè)主所有，但歸誰管理、如何使用，大多數(shù)業(yè)主并不知情。
2007年2月15日，南陽中院終審審結(jié)我國首例房屋維修基金糾紛案。
2007年4月3日，因開發(fā)商未履行生效判決，業(yè)主委員會向法院申請執(zhí)行。
日前，經(jīng)過法院執(zhí)行，開發(fā)商將小區(qū)274戶中的178戶、60多萬元房屋維修基金分戶明細賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
成立業(yè)委會討要維修基金
河南省南陽市朝山小區(qū)是南陽市廣廈實業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱廣廈公司)開發(fā)建設(shè)的商品房住宅區(qū)，建筑面積近5萬平方米，2004年10月交付使用，房屋交付時，該小區(qū)274戶業(yè)主大部分已經(jīng)入住。
按照相關(guān)規(guī)定，業(yè)主購買廣廈公司房屋時，每戶業(yè)主要向開發(fā)商繳納總購房款2%的房屋維修基金，這筆房屋維修基金加在一起大約有100多萬元，在入住之初，該小區(qū)的物業(yè)以及房屋維修基金一直由廣廈公司管理。
業(yè)主們?nèi)胱『�，廣廈公司在小區(qū)的所作所為逐漸令業(yè)主不滿：廣廈公司在小區(qū)原規(guī)劃娛樂休閑用地蓋房，經(jīng)業(yè)主向規(guī)劃部門舉報，違章建筑停止施工；小區(qū)連續(xù)發(fā)生盜竊案、衛(wèi)生狀況差、人員出入混亂，有的業(yè)主還發(fā)現(xiàn)自己的住房面積縮水……
2006年8月12日，小區(qū)業(yè)主召開首次業(yè)主大會，決定成立南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會，選舉業(yè)主仝戈人為業(yè)主委員會主任。
2006年9月4日，小區(qū)業(yè)主委員會在南陽市房產(chǎn)管理局登記備案。
業(yè)主委員會成立后就業(yè)主關(guān)心的產(chǎn)權(quán)、環(huán)境以及房屋維修基金等問題向廣廈公司質(zhì)詢。業(yè)主委員會認為，廣廈公司在小區(qū)開發(fā)銷售完畢后，小區(qū)的所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，業(yè)主有權(quán)知道小區(qū)每位業(yè)主的房產(chǎn)面積，房屋維修基金數(shù)額，共同分攤面積以及公用部位、公用設(shè)施、管線分布的各種情況。
2006年9月11日，業(yè)主委員會向廣廈公司發(fā)出函件要求其“接到函件7日內(nèi)將房屋維修基金及產(chǎn)生的利息匯入指定賬戶”，但廣廈公司不予理睬。
業(yè)主委員會一審勝訴
2006年10月16日，業(yè)主委員會一紙訴狀將廣廈公司告到了南陽市宛城區(qū)法院，要求其將小區(qū)41間門面房和274位住戶2%的房屋維修基金及利息返還業(yè)主委員會。
廣廈公司辯稱，依照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》，房屋維修基金應(yīng)歸全體業(yè)主所有，但基金應(yīng)按法定程序歸還，現(xiàn)業(yè)主委員會未按規(guī)定具備相關(guān)管理資格，在業(yè)主委員會具備相關(guān)管理資格，履行完法定程序后公司方可移交。而且，法律沒有規(guī)定房屋維修基金直接由業(yè)主委員會管理，如果業(yè)主委員會要管理，也應(yīng)經(jīng)房管局批準。
法院審理認為，小區(qū)業(yè)主委員會于2006年8月12日成立，2006年9月4日在南陽市房產(chǎn)管理局登記備案，南陽市房產(chǎn)管理局蓋章同意，業(yè)主委員會的成立符合法定程序。
我國《物業(yè)管理條例》第54條第二款規(guī)定“專項維修資金屬業(yè)主所有”，被告也承認小區(qū)業(yè)主均按法律法規(guī)向其交納了所交房款2%的維修基金，并且認可該基金現(xiàn)在廣廈公司銀行專戶中代管的事實。
南陽市政府《關(guān)于印發(fā)南陽市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理辦法的通知》第11條規(guī)定：“維修資金歸全體業(yè)主共同所有。業(yè)主委員會成立前，維修資金由市、縣房地產(chǎn)主管部門代管，分戶核算；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會管理，經(jīng)業(yè)主大會決定，可委托房地產(chǎn)主管部門代管�！钡�27條規(guī)定：“維修資金未委托房地產(chǎn)主管部門的，由業(yè)主委員會根據(jù)本辦法制定本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的管理制度，經(jīng)業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行，并報房地產(chǎn)主管部門備案。”
根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主選舉依法成立，該組織是代表業(yè)主利益權(quán)屬的團體，其表示愿意管理小區(qū)的維修基金，故現(xiàn)基金的代管單位廣廈公司理應(yīng)移交全部基金給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會獲得基金后應(yīng)按照法律規(guī)定制定維修基金的管理制度，并報房地產(chǎn)主管部門備案。
《物業(yè)管理條例》未規(guī)定是先取得基金再制定管理制度到房產(chǎn)部門備案，還是先制定基金管理制度再獲取維修基金。而《河南省物業(yè)管理條例》第39條規(guī)定“……維修基金屬全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會成立之前，由房地產(chǎn)管理部門代管專戶儲存，業(yè)主委員會成立之后，移交業(yè)主委員會管理�！惫释徶校瑥V廈公司稱小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)先制定基金管理制度，到房管部門備案后再移交維修基金的說法理由不充足，不予采納。廣廈公司應(yīng)限期將南陽市朝山小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細賬目移交給該小區(qū)業(yè)主委員會。
就在案件一審期間的2006年12月20日，小區(qū)7家丟失摩托車、自行車和遭入室盜竊的業(yè)主寫了起訴狀，委托業(yè)主委員會將廣廈公司告上法庭，要求賠償損失68000元。
2006年12月26日，廣廈公司的十幾名工作人員與百余名業(yè)主因物業(yè)管理糾紛發(fā)生沖突。廣廈公司認為，發(fā)生沖突中，小區(qū)的相關(guān)資料被搞得亂七八糟，有的已不知下落。
雙方?jīng)_突之后，廣廈公司無法在小區(qū)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會又聘請了新的物業(yè)管理公司。筆者日前采訪時，業(yè)主們對已經(jīng)服務(wù)了6個多月的新物業(yè)公司表示滿意。
2007年1月4日，一審法院判決：被告廣廈公司于本判決生效后七日內(nèi)將小區(qū)41間門面房及274戶業(yè)主總房款2%的維修基金及利息、維修基金明細表交付南陽市朝山小區(qū)業(yè)主委員會管理。
終審維持一審判決
2007年1月5日，廣廈公司接到宛城區(qū)法院的一審判決后表示不服，向南陽市中級法院提起上訴。
南陽中院審理認為：被上訴人小區(qū)業(yè)主委員會成立后，在南陽市房地產(chǎn)管理局登記備案，亦經(jīng)南陽市房產(chǎn)管理局蓋章同意，故小區(qū)業(yè)主委員會的成立符合法定程序。上訴人廣廈公司此時應(yīng)將代管的專項維修基金及產(chǎn)生的利息交付于小區(qū)業(yè)主委員會管理，廣廈公司遲遲不予交付并無法律依據(jù)。上訴人廣廈公司的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審認定事實清楚，適用法律正確，程序無違法之處。
2007年2月15日，南陽中院判決駁回上訴，維持原判。
二審判決生效后，廣廈公司并未履行二審判決。2007年4月3日，業(yè)主委員會向宛城區(qū)人民法院申請強制執(zhí)行。
法院執(zhí)行人員來到廣廈公司要求執(zhí)行，廣廈公司相關(guān)負責人說，由于上次雙方發(fā)生沖突，很多票據(jù)賬本下落不明，無法履行法院判決。
日前，經(jīng)過法院三次執(zhí)行，廣廈公司最終將小區(qū)274戶業(yè)主中178戶、60多萬元的維修基金分戶明細賬交到法院，并表示一星期內(nèi)將其余的分戶明細賬提交法院，至此該案基本執(zhí)行完結(jié)。
以案說法
房屋維修基金如何管理和使用？
針對房屋維修基金的管理和使用，該案一審審判長、南陽市宛城區(qū)法院法官金任重就法律法規(guī)的規(guī)定作出點評。
今年10月1日實施的《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。”
房屋維修基金全稱“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金”，包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金。房屋公用設(shè)施專用基金簡稱專用基金，用于物業(yè)共用部位、公用設(shè)施及設(shè)備的更新、改造項目，不得挪作他用。專用基金實行“錢隨房走”的原則，房屋轉(zhuǎn)讓時，賬戶里的余額資金也隨之轉(zhuǎn)移給房屋新的產(chǎn)權(quán)所有人。
房屋維修基金是用于公共部位和物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修、更新、改造工程。按照建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(以下簡稱辦法)第三條規(guī)定，公共部位是指物業(yè)主體承重結(jié)構(gòu)部分(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；公共設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)、由業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、水箱、電梯、天線、供電線路、公用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
《辦法》第七條規(guī)定：“維修基金應(yīng)當在銀行專戶存儲，�？顚Ｓ�。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可以用于購買國債或者用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴禁挪作他用。”另外，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十三條的規(guī)定，維修基金被非法挪用，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修基金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項維修基金，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書，構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
公共維修基金由全體業(yè)主繳納，屬全體業(yè)主共同所有。一般情況下由房地產(chǎn)行政主管機關(guān)代管，業(yè)主委員會成立之后，公共維修基金劃轉(zhuǎn)到業(yè)委會，由業(yè)委會行使管理權(quán)利。
今后，房屋維修基金的管理將會遵循五個原則，即“統(tǒng)一繳存，專戶存儲，專款專用，業(yè)主決策，政府監(jiān)督”。隨著政府監(jiān)督房屋維修基金去向力度的加大，相關(guān)法律、法規(guī)制定的完善以及老百姓對于自身應(yīng)享受福利意識的提高，房屋維修基金所存在的問題將會迎刃而解。(何明軒)
