由于二手房買賣過程中過戶的時(shí)間較長(zhǎng),一些房東就會(huì)因在此期間有人出更高價(jià)格,而悄悄地把已簽了賣房合同的房子再次轉(zhuǎn)手!段餀(quán)法》實(shí)施前,原買主只能主張定金賠償或合同相關(guān)違約責(zé)任。《物權(quán)法》實(shí)施后,買主可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,原房東就難以“一房?jī)少u”了。
案例回放
“一房?jī)少u”房主贏了官司
王女士通過中介公司介紹相中一套崇文區(qū)新世界區(qū)域的房屋,王女士與業(yè)主李先生協(xié)商單價(jià)為18000元/平方米,面積100平方米,總價(jià)款為180萬元。兩人隨后于2007年8月份簽訂購(gòu)房合同,王女士交納定金3萬元。
王女士與李先生簽完合同,由于貸款審批及資料準(zhǔn)備問題,未辦理完過戶手續(xù)。在此期間,李先生該套房屋也在其他中介公司有登記,其他中介給他介紹另一客戶愿意以20000元/平方米購(gòu)買此套房屋。
業(yè)主李先生一聽此話,與之前簽完合同的總價(jià)相比,可多獲得20萬元的收入。經(jīng)過仔細(xì)盤算,違約要雙倍返還定金即6萬元,即使加上中介傭金的賠付一塊算起來,與多增加的20萬元收入來比較,仍然能增加10萬元左右的收入。李先生遂與第三人黃先生簽訂買賣合同,由于對(duì)方是全款購(gòu)房,隨即辦理了過戶手續(xù)。隨后,李先生要求與王女士解除合同。
對(duì)此,王女士很是氣憤,遂將李先生告上法庭。但是,法院駁回王女士的請(qǐng)求,承認(rèn)李先生與第三人黃先生簽訂合同有效,李先生只需雙倍返還定金6萬元給王女士。
法規(guī)實(shí)施
《物權(quán)法》實(shí)施后“一房?jī)少u”難
《物權(quán)法》第20條規(guī)定,當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處理該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。
如果上述案例時(shí)發(fā)生在《物權(quán)法》實(shí)施后,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,進(jìn)行了預(yù)告登記。那么,在沒有得到王女士同意的情況下,李先生是無法將該房屋出售給黃先生的,即使出售給第三方,而按法律規(guī)定王女士與李先生簽訂的合同還是生效的。這樣,王女士的權(quán)益就得到最大程度的保障。
不過,北京中原三級(jí)市場(chǎng)部法律人員還提醒購(gòu)房人,在辦理過戶手續(xù)時(shí)也要抓緊一些時(shí)間。因?yàn)轭A(yù)告登記是有時(shí)效性的,就是在能夠進(jìn)行房屋登記之日起三個(gè)月內(nèi)一定要辦理房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記(即過戶),要不然,預(yù)告登記就失效了。
律師分析
《物權(quán)法》實(shí)施前房東賠定金
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部律師認(rèn)為,根據(jù)法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)善意取得原則,第三人黃先生作為善意相對(duì)人,出于對(duì)產(chǎn)權(quán)登記的信任可以取得房屋產(chǎn)權(quán),成為新的產(chǎn)權(quán)人。王女士無權(quán)向黃先生追索房屋,只能依據(jù)合同相對(duì)性原則向李先生主張定金賠償或合同相關(guān)違約責(zé)任。
專家支招
消費(fèi)者如何防止“一房?jī)少u”?
首先,消費(fèi)者一定要先查明所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀,比如產(chǎn)權(quán)人是否為出賣人,房產(chǎn)是否有抵押,產(chǎn)權(quán)不明確或者發(fā)生糾紛的房產(chǎn),最好別購(gòu)買。
其次,簽訂合同時(shí),一定要注意審查出賣人的資格,如果房產(chǎn)是多人共有的,最好要求每個(gè)產(chǎn)權(quán)人都在合同上簽字。
第三,簽訂合同后,應(yīng)盡快到房管部門辦理合同登記手續(xù);如果房子本身有抵押,更應(yīng)慎重,買房人在替出賣人繳清銀行按揭后,最好把產(chǎn)權(quán)證原件拿在自己手中;購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證,并督促賣方盡快遷出戶口。
另外,如果發(fā)生糾紛,當(dāng)事人可以依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》要求對(duì)方賠償損失。該解釋中規(guī)定:“具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:1.商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;2.商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。”(記者 蔡雪婧)