2007年10月19日 星期五
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地下空間權(quán)屬如何定? 物權(quán)法解社區(qū)糾紛遇三難
2007年10月19日 09:23 來(lái)源:北京晨報(bào)

    10月11日凌晨,新疆烏魯木齊宏怡小區(qū),居民因?qū)ξ飿I(yè)公司的服務(wù)不滿意,在業(yè)主委員會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下公開(kāi)“奪權(quán)”,炒掉物業(yè)公司。據(jù)了解這是《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院發(fā)布的《修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》10月1日實(shí)施后,中國(guó)首例依照規(guī)定讓物業(yè)公司“下課”案例。圖為幾位業(yè)主正在小區(qū)公示欄前看《解聘通知書》。 中新社發(fā) 緱燁 攝


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  昨天記者從本市法院了解到,物權(quán)法實(shí)施以來(lái),在以物權(quán)法維權(quán)訴訟的案件中,最多的是小區(qū)內(nèi)的糾紛。業(yè)主、物業(yè)與開(kāi)發(fā)商間的矛盾錯(cuò)綜復(fù)雜,以一部《物權(quán)法》能否完全搞掂?相關(guān)專家認(rèn)為,物權(quán)法入社區(qū),還有三大問(wèn)題待相關(guān)細(xì)則或司法解釋來(lái)完善。

  問(wèn)題一:業(yè)主優(yōu)先如何體現(xiàn)

  物權(quán)法規(guī)定:建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要!笆裁词鞘紫纫獫M足業(yè)主的需要?業(yè)主優(yōu)先有多長(zhǎng)的時(shí)間限制?”畢文強(qiáng)律師告訴記者說(shuō),《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái),他已經(jīng)聽(tīng)到了不少業(yè)主的質(zhì)疑,“這條規(guī)定模棱兩可,實(shí)施起來(lái)并不具備可操作性!

  北京市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)表示,某些開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)給出三天時(shí)間讓購(gòu)房人買車位,購(gòu)房人不買則視為放棄,這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放。物權(quán)法從立法本意上看是以維護(hù)業(yè)主的利益作為出發(fā)點(diǎn),但實(shí)施起來(lái)還存在著問(wèn)題。

  問(wèn)題二:地下空間權(quán)屬如何確定

  記者了解到,由于物權(quán)法回避了小區(qū)地下空間包括車位以及人防工程的權(quán)屬問(wèn)題,而是采取雙方約定的方式來(lái)確定,一些開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行將地下車庫(kù)約定為自己的,使得業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢(shì)。新法剛剛實(shí)施,本市各法院就受理了一些類似的案件。

  “物權(quán)法沒(méi)有提及地下車位的權(quán)屬,其后果就是,將來(lái)小區(qū)的矛盾就集中在這點(diǎn)!比涨芭c物業(yè)打官司的九龍山莊業(yè)委會(huì)的楊主任說(shuō)。北京盛廷律師事務(wù)所的律師畢文強(qiáng)也直言,地下車位的權(quán)屬不是法定而是約定,是個(gè)遺憾!伴_(kāi)發(fā)商依意思自治原則,完全可以將地下空間確定為自己所有,卻把建設(shè)成本攤進(jìn)業(yè)主的購(gòu)房成本中,業(yè)主想維權(quán)很難。”畢律師說(shuō)。

  畢律師認(rèn)為,法律應(yīng)當(dāng)規(guī)定由開(kāi)發(fā)商來(lái)舉證,證明其建筑成本和售價(jià)中是否包括地下車庫(kù),如果拿不出證明他們把地下車庫(kù)作為一個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行投資建設(shè)的,那么就應(yīng)該歸業(yè)主所有。

  問(wèn)題三:公共設(shè)施如何細(xì)分

  物權(quán)法第73條還提到“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施屬于業(yè)主共有”!靶^(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共設(shè)施有很多,但是不是都屬于業(yè)主共有?公共設(shè)施到底涵蓋哪些設(shè)施,小區(qū)會(huì)所、托兒所、學(xué)校、老年活動(dòng)中心以及鍋爐房等到底歸誰(shuí)?只提這四個(gè)字太籠統(tǒng)了。”楊主任表示。

  作為小區(qū)重要的配套設(shè)施,會(huì)所的權(quán)屬并沒(méi)有在物權(quán)法中提及。而現(xiàn)實(shí)中,有關(guān)會(huì)所的糾紛不少。比如,原來(lái)宣傳的豪華會(huì)所面積縮了水等問(wèn)題。而接受采訪的業(yè)主都一致認(rèn)為,會(huì)所應(yīng)該是業(yè)主的。

  “如果不明確什么是公共設(shè)施,而地下車庫(kù)、會(huì)所等小區(qū)配套設(shè)施讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)出售、出租或附贈(zèng)等方式與業(yè)主約定,這無(wú)疑是給他們侵害業(yè)主共有權(quán)利的行為合法化,這將引發(fā)小區(qū)更多的矛盾!睏钪魅握f(shuō)。(記者 顏斐)

編輯:王菲】
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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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