問(wèn)題
第三方突然反悔買(mǎi)房人受到“牽連”
前不久,來(lái)自青島的李女士想在北京買(mǎi)一套房子,恰巧北京的劉小姐想換一套面積大一些的房子,并且已經(jīng)看好了一套,打算將自己的現(xiàn)住房出售。經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹,李女士與劉小姐達(dá)成了購(gòu)房意向,她們與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三方簽訂了《房產(chǎn)交易居間合同》。在簽訂合同的同時(shí),李女士向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交付了8萬(wàn)元定金,合同約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代劉小姐收取。
但事后,打算賣(mài)房給劉小姐的房主錢(qián)先生突然反悔,不想再出售房子了。劉小姐換不到大房子,也就無(wú)法將自己的房子出售給李女士。經(jīng)過(guò)多次協(xié)商,李女士和劉小姐最終與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司一起就之前的《房產(chǎn)交易居間合同》簽訂了一個(gè)《補(bǔ)充協(xié)議》!堆a(bǔ)充協(xié)議》約定:由于第三方的原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行,經(jīng)三方協(xié)商,劉小姐同意返還李女士交付的暫由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司代為保管的定金8萬(wàn)元整。
在收到返還的8萬(wàn)元定金之后,李女士的心中有些不平。因?yàn)樽畛醯摹斗慨a(chǎn)交易居間合同》中規(guī)定,如果劉小姐違約,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。而自己一點(diǎn)過(guò)錯(cuò)都沒(méi)有,既向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交納了代理費(fèi),最終又沒(méi)有拿到房子。李女士就想:我能不能要求劉小姐再支付我8萬(wàn)元定金?
值班律師解答
北京市中劍律師事務(wù)所靳麗娜律師
補(bǔ)充協(xié)議有變雙倍返還無(wú)望
本案中李女士在簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》之后,無(wú)權(quán)再要求劉小姐雙倍返還定金。
一般來(lái)說(shuō),收受定金方不履行債務(wù),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。根據(jù)《合同法》第115條規(guī)定,當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù),無(wú)權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù),應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在本案中,李女士向劉小姐給付了8萬(wàn)元定金,事后劉小姐由于第三人的原因不履行債務(wù),如果三方事后沒(méi)有簽訂返還8萬(wàn)元定金的《補(bǔ)充協(xié)議》,依照法律規(guī)定,劉小姐是應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金的,即總共支付李女士16萬(wàn)元。
“但合同變更后,李女士無(wú)權(quán)再要求劉小姐雙倍返還定金。”靳律師說(shuō),李女士、劉小姐與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司三方在簽訂《房產(chǎn)交易居間合同》后,又專(zhuān)門(mén)針對(duì)8萬(wàn)元購(gòu)房定金的返還問(wèn)題簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》,與原來(lái)的《房產(chǎn)交易居間合同》具有同等法律效力。在《補(bǔ)充協(xié)議》中,三方就《房產(chǎn)交易居間合同》中規(guī)定的定金條款做了變更,即李女士同意劉小姐僅返還8萬(wàn)元購(gòu)房定金,放棄了要求劉小姐雙倍返還定金的權(quán)利。李女士與劉小姐之間的定金返還數(shù)額問(wèn)題應(yīng)當(dāng)依照三方后來(lái)達(dá)成的《補(bǔ)充協(xié)議》來(lái)履行。而且在達(dá)成《補(bǔ)充協(xié)議》后,三方不存在未解決的問(wèn)題。(記者 林靖)