曾如利劍高懸的房地產(chǎn)開發(fā)貸款“四證”，在狂熱的市場(chǎng)中被悄然“化解”成一紙空文；通過重重“運(yùn)作”，“四證”不全項(xiàng)目，也能源源不斷地吸食大量銀行信貸。
這引起了監(jiān)管當(dāng)局的高度關(guān)注。
記者近日從有關(guān)渠道獲悉，銀監(jiān)會(huì)不久前向商業(yè)銀行發(fā)出內(nèi)部通報(bào)，警示房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：部分地區(qū)存在國(guó)土及房產(chǎn)管理部門“串通”開發(fā)商，違規(guī)出具虛假土地權(quán)屬證明，騙取房地產(chǎn)貸款的現(xiàn)象。銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行全面展開內(nèi)部自查。在北京，各商業(yè)銀行收到的北京銀監(jiān)局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)管理有關(guān)問題的通知》要求，各商業(yè)銀行要在半個(gè)月內(nèi)迅速排查房地產(chǎn)抵押貸款是否存在上述違規(guī)做法，并在8月16日之前報(bào)送排查報(bào)告。
種種跡象顯示，銀監(jiān)會(huì)將藉此為高速增長(zhǎng)的房貸樹立起一道防火墻，房地產(chǎn)開發(fā)貸款將進(jìn)一步趨緊。
預(yù)警“假土地證”
“一些地方的國(guó)土及房產(chǎn)管理部門為企業(yè)貸款違規(guī)出具虛假權(quán)屬證明和辦理抵押登記，造成銀行資金面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。如一些國(guó)土管理部門在未收到全部土地出讓金的情況下，違規(guī)出具全部土地使用權(quán)證，并辦理土地使用權(quán)抵押登記，或與企業(yè)串通辦理虛假房屋產(chǎn)權(quán)登記�！便y監(jiān)會(huì)在此次內(nèi)部通報(bào)中措辭嚴(yán)厲地指出。
“一些不該發(fā)或者不符合條件的項(xiàng)目能獲得土地使用權(quán)證。”北京市國(guó)土局一位內(nèi)部人士向記者證實(shí)。
自2003年房地產(chǎn)金融政策全面收緊以來，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款要求越來越嚴(yán)格：項(xiàng)目自有資本金必須達(dá)到35%及以上，開發(fā)商必須“四證”齊全——土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開工許可證和預(yù)售許可證缺一不可。而土地使用權(quán)證一直位列“四證”之首，沒有土地使用權(quán)證，開發(fā)企業(yè)便無法獲得銀行開發(fā)貸款。
一般而言，銀行較少把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)放在國(guó)土管理部門出具的相關(guān)證明上。據(jù)悉，此次是審計(jì)署對(duì)部分商業(yè)銀行進(jìn)行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問題：某些商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)在發(fā)放房地產(chǎn)貸款時(shí)未嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家宏觀調(diào)控政策，違規(guī)向自有資金不足或“四證”不全的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。
在屢次重申商業(yè)銀行只能向“四證齊全”的房地產(chǎn)項(xiàng)目放貸之后，這次，國(guó)土管理部門成為了銀監(jiān)會(huì)提醒商業(yè)銀行“提防”的對(duì)象。
“官商協(xié)作”源流
對(duì)于銀監(jiān)會(huì)通報(bào)中所提到“官商協(xié)作”發(fā)放假土地證現(xiàn)象，長(zhǎng)期從事土地管理工作的業(yè)內(nèi)人士并不陌生。上述北京市國(guó)土局內(nèi)部人士告訴記者，在2004年土地交易全面實(shí)施“招拍掛”之后，虛假出具土地權(quán)屬證明、違規(guī)辦理土地抵押登記等現(xiàn)象逐漸增多。不過他強(qiáng)調(diào)，此類現(xiàn)象多出現(xiàn)在二三線城市。
按照土地“招拍掛”政策的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)必須在全額支付土地出讓款項(xiàng)之后，國(guó)土部門才能為其辦理土地使用權(quán)證。同時(shí)，監(jiān)管當(dāng)局也一直嚴(yán)禁銀行向開發(fā)商發(fā)放土地購(gòu)置流動(dòng)資金貸款。
但記者了解到，在實(shí)際操作中，部分開發(fā)商以違規(guī)辦理的土地證進(jìn)行抵押貸款，并將絕大多數(shù)貸款資金用于向地方政府支付土地購(gòu)置費(fèi)用。
上述國(guó)土局內(nèi)部人士告訴記者，目前在一些城市，的確存在開發(fā)商未繳清土地出讓金，主管部門便為其辦理土地權(quán)屬證明的現(xiàn)象�！坝袝r(shí)候是主管部門向銀行出具擔(dān)保函，說明土地證正在辦理中，企業(yè)以擔(dān)保函向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款；還有極個(gè)別情況，干脆是土地費(fèi)用未繳清，就直接辦理了土地證�！�
據(jù)了解，在后一種情況中，通常是開發(fā)企業(yè)與國(guó)土管理部門私下達(dá)成協(xié)議，約定開發(fā)貸款到位后，企業(yè)必須在限定時(shí)間內(nèi)繳清全部土地費(fèi)用，否則，國(guó)土管理部門將收回土地使用權(quán)。
“這幾年土地價(jià)格上漲比較快，很多企業(yè)沒有能力在限定時(shí)間里全部付清土地使用款項(xiàng)，但是地已經(jīng)拍出去了，‘回款’就成了國(guó)土局的任務(wù)�！鄙鲜鰢�(guó)土局內(nèi)部人士告訴記者。他還透露，在相當(dāng)多城市，市政府對(duì)國(guó)土局下達(dá)“回款”指標(biāo)，個(gè)別城市甚至直接和主要負(fù)責(zé)人的工作業(yè)績(jī)考核掛鉤。
在這種情況下，開發(fā)企業(yè)和主管部門之間便具備了共同利益基礎(chǔ)。為了實(shí)現(xiàn)快速回款，國(guó)土主管部門便“配合”企業(yè)在土地權(quán)屬證明上作假。
銀行再次收緊錢袋
“現(xiàn)在房?jī)r(jià)、地價(jià)都在漲，還顯現(xiàn)不出什么風(fēng)險(xiǎn)�！睂�(duì)于銀監(jiān)會(huì)此次內(nèi)部通報(bào)，上述人士分析，監(jiān)管層主要是擔(dān)心一旦房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)發(fā)生方向性逆轉(zhuǎn)，這些以虛假土地證為抵押的銀行貸款，其風(fēng)險(xiǎn)將迅速顯性化。
其中最為核心的風(fēng)險(xiǎn)是支付危機(jī)。記者了解到，一些地方國(guó)土主管部門也有類似的擔(dān)心�！耙话闱闆r，土地款項(xiàng)也要分多期才能付清，付款過程中一旦土地價(jià)格出現(xiàn)趨勢(shì)性逆轉(zhuǎn)(由漲轉(zhuǎn)跌)，最終會(huì)牽連到土地款回款。”一位地方國(guó)土局官員對(duì)記者說。
銀行的風(fēng)險(xiǎn)更甚。一旦開放商資金斷裂不足以償還貸款，不僅貸款面臨回收風(fēng)險(xiǎn)，更大的問題在于，由于抵押物是虛假土地權(quán)證，銀行可能遭遇第二還款來源也落空的風(fēng)險(xiǎn)。
“如果政府部門出具的證書都是虛假的，貸前審核的時(shí)候很難察覺，我們真的沒法放貸了�！蹦炽y行信貸人士告訴記者，“如果國(guó)土管理部門串通企業(yè)違規(guī)出具土地抵押證明，一旦企業(yè)發(fā)生支付危機(jī)，國(guó)土管理部門不具備法人資格，沒有償付能力，這對(duì)銀行來說風(fēng)險(xiǎn)很大�！�
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，一旦發(fā)生償付危機(jī)，國(guó)土管理部門可以收回用以抵押的土地，但其所有權(quán)并不在國(guó)土管理部門；而國(guó)土管理部門出售土地所得，也要上繳財(cái)政。
如此一來，銀行只能是“啞巴吃黃連”，自己消化不良資產(chǎn)。
因此，在此次自查之后，銀監(jiān)會(huì)再次對(duì)商業(yè)銀行強(qiáng)調(diào)：“各行要深入調(diào)查貸款人資質(zhì)，重視第一還款來源，關(guān)注資金使用情況，審慎發(fā)放貸款�！�(李樂，朱紫云)
