控制居民住宅區(qū)近70%的群租房源，依靠“壟斷”優(yōu)勢肆意抬高房租，“抱團”暗中阻撓執(zhí)法部門的整治……記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，滬上部分區(qū)域內(nèi)房源充足的二房東自發(fā)結(jié)成利益聯(lián)盟，整合房源、制訂價格，相互配合推薦群租客，并呈不斷擴大的趨勢。
晨報昨天刊發(fā)《擾民“群租”已被“請”出部分小區(qū)》一文后，引發(fā)了讀者的強烈反響。記者經(jīng)過深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，二房東利益聯(lián)盟的出現(xiàn)，致使群租房范圍不斷蔓延，同時催生小區(qū)居民樓內(nèi)形成超市、咖啡屋、盒飯外賣店等成規(guī)模的群租“一條龍”服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，擾民現(xiàn)象愈演愈烈。而“利益聯(lián)盟”利用在小區(qū)內(nèi)熟門熟路，擁有很大“勢力”，拉取客源的方式也逐漸從口口相傳變成網(wǎng)上掛牌。
目前，這些問題已經(jīng)引起政府相關(guān)部門的高度重視。昨天下午，普陀區(qū)有關(guān)部門召集二房東代表開會，并下達“最后通牒”，要求承租群租房的二房東利益聯(lián)盟盡快清理手頭業(yè)務(wù)，妥善處理與租戶間的租賃事宜。對拒不整改的二房東將發(fā)出限期整改通知書，并采取相應(yīng)處理。
包租一套房年利潤數(shù)萬
群租亂象日益嚴重的背后，一批特殊人群的作用不可忽視——他們是房屋的第一手承租人，隨后再次轉(zhuǎn)租，上海人稱之為二房東，廣東人稱之“包租公”或“包租婆”。
“位于上海火車站附近，四人間和六人間床鋪出租，有嚴格的物業(yè)管理……最低13元/天/床，一個月400元。”經(jīng)過業(yè)主介紹，記者在多個房屋中介網(wǎng)站及論壇都看到了類似的“誘人”廣告，撥通電話得知，這些都是群租房，而聯(lián)系人大多都是二房東。目前，二房東聯(lián)盟正通過各種渠道宣傳自己，有的甚至自行設(shè)計網(wǎng)頁，以“方便”群租客尋找。
二房東為何會結(jié)成利益聯(lián)盟？中遠物業(yè)兩灣分公司總經(jīng)理杜恩毅表示，以自己的小區(qū)為例，該小區(qū)四期在2006年交房后，就有人開始承租房屋，并逐漸分割出租�！捌渲凶钆５亩繓|黃某一口氣租下近20套毛坯房，企圖達到月賺6萬元的目標(biāo)�！蔽飿I(yè)算了一筆賬：按當(dāng)時小區(qū)房屋出租價格，2房每月租金約2000元，3房則在每月3000元左右，而二房東僅將一套毛坯房包租后分割出租，每月受益約為6000元左右，扣除水電煤、物業(yè)及房租成本，一套房可以凈賺3000元以上。“包租一套房年利潤數(shù)萬元，如此暴利自然吸引了更多的二房東�！�
為爭取更多租客，一些二房東之間起先不斷“暗戰(zhàn)”，但后來效果并不理想，價格競爭的結(jié)果只能讓自己的利益受損。為了實現(xiàn)利益最大化，部分房源充足的二房東逐漸形成了利益聯(lián)盟，采取整合房源、控制價格等方式擴大群租房范圍。這種利益聯(lián)盟人數(shù)有多有少，本地人和外地人都有。
宜川路街道房地辦有關(guān)人員向記者證實了二房東利益聯(lián)盟的存在，區(qū)房地辦、街道開始嘗試整治群租時，不少二房東擔(dān)心自己“勢單力薄”，于是更緊密地“團結(jié)”在一起，甚至聘請律師進行“維權(quán)”，暗地里阻撓有關(guān)部門的整治行動。
對投訴的鄰里進行恐嚇
“我好心提意見，二房東反而糾集20多人來我家恐嚇�！苯眨易∑胀訁^(qū)宗鑫公寓的業(yè)主徐先生難忍樓上空調(diào)滴水聲，上門進行協(xié)商，沒想到進門后，竟發(fā)現(xiàn)房間被分割后出租給10多人居住，“我至少看到了三四臺空調(diào)，但出水口都沒有放進落水管�！痹谂c二房東楊某商量無果后，徐先生只得向物業(yè)投訴。哪知，當(dāng)天晚上10點多，傳來急促的敲門聲，他打開門后竟看見楊某帶著20多人來“評理”，徐先生無奈之中立即報警�！八咧斑�威脅我，叫我等著瞧�！毙煜壬f，此后，每天深夜自家的天花板便開始規(guī)律性地傳來跳躍、擊打聲。
催生違規(guī)的產(chǎn)業(yè)“一條龍”
二房東結(jié)成聯(lián)盟后，利用“壟斷”優(yōu)勢共同抬高租價，而當(dāng)租客提出價格過高時，二房東總是很肯定地表示“不可能拿到更低價”。剛畢業(yè)的大學(xué)生小陳告訴記者，一般在租房時，二房東總是會將半年、一年起租定為標(biāo)準，住到一半想搬走，就不能收回剩余房租。
不少群租情況嚴重的小區(qū)物業(yè)還發(fā)現(xiàn)，除了傳統(tǒng)的單位倉庫、辦公室、五金商店、小超市外，類似快餐店、發(fā)廊等新型“居改非”也在居民樓內(nèi)出現(xiàn)。經(jīng)過調(diào)查，他們的消費對象主要就是瞄準群租客。據(jù)介紹，很多快餐盒飯店雖然不斷遭到工商部門查處，但是面對小區(qū)內(nèi)眾多群租客的市場，又悄悄地屢屢“復(fù)業(yè)”。這些本不該出現(xiàn)在居民樓內(nèi)的吃、購、娛“一條龍”設(shè)施，是二房東擴大群租范圍后衍生出的產(chǎn)業(yè)鏈，大大增加了物業(yè)管理難度。
對二房東下達“最后通牒”
整治群租工作已進入實質(zhì)性階段，采取定點“擊破”二房東利益聯(lián)盟成了遏制群租現(xiàn)象蔓延的關(guān)鍵。昨天下午，普陀區(qū)宜川路街道整治群租工作組召開了轄區(qū)內(nèi)二房東代表會議，并對承租群租房的二房東下達“最后通牒”。
會后，部分二房東表示并不情愿主動進行整改，畢竟房子里還住著收了房租的租客，若要拆除分割間搬出床鋪，便是損害了租客的利益。也有二房東希望在整治的同時，能夠得到有關(guān)部門的相應(yīng)補償。
部分中介已停止群租房掛牌
滬上不少問題嚴重的群租小區(qū)已經(jīng)制訂計劃，限期治理群租擾民現(xiàn)象，比如，中遠兩灣城的群租問題預(yù)計將在2個月內(nèi)得到解決。據(jù)了解，隨著有關(guān)部門打擊群租房工作的深入，滬上部分大型中介公司連鎖店已經(jīng)停止了群租房掛牌。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，這些租賃戶的承受能力只有500元左右，隨著群租問題的逐步解決，房屋租賃門檻會相應(yīng)提高，群租者或者將轉(zhuǎn)向較為偏遠的地區(qū)，或者在次中心區(qū)域租賃質(zhì)量較差的房源。
[律師問答]
市房地局要求各小區(qū)通過對業(yè)主公約進行補充解決群租問題，而普通業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己身邊有群租現(xiàn)象該如何是好？昨天有大量讀者撥打晨報社區(qū)電話進行咨詢。
●業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)有群租客該怎么辦？
宋安成律師(上海建緯律師事務(wù)所)
若業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)發(fā)生群租現(xiàn)象，可直接通知小區(qū)物業(yè)和居委會，也可以將情況舉報至所在區(qū)域的房地部門和綜治辦，市房地?zé)峋�962121也會受理物業(yè)公司和業(yè)主對群租現(xiàn)象的投訴。
對已有業(yè)主委員會的小區(qū)，業(yè)主可以直接到小區(qū)業(yè)委會辦公室反映。業(yè)委會可視業(yè)主反映情況，在近期召開業(yè)主大會修改業(yè)主公約。業(yè)主大會的召開可以是開會形式，也可以通過書面征求業(yè)主意見的形式。從操作層面上講，書面征求意見更為方便，業(yè)委會可以委托物業(yè)管理企業(yè)上門征求業(yè)主意見，如果達到三分之二以上業(yè)主同意，禁止群租的內(nèi)容就可以在小區(qū)內(nèi)生效。
若小區(qū)尚未成立業(yè)委會，業(yè)主可委托物業(yè)公司或居委會上門征求業(yè)主意見。如能達到三分之二以上的要求，也可以修改《業(yè)主臨時公約》，這在司法實踐中，法院也是認可的。
●二房東強行分割出租房屋怎么辦？
張黔林律師(上海凌云永然律師事務(wù)所)
二房東利益聯(lián)盟并不是像普通公司那樣去有關(guān)部門登記備案的，他們是一種追求收益最大化產(chǎn)生的經(jīng)濟利益聯(lián)盟。如果這種利益聯(lián)盟承租的是合法房源，則需通過其經(jīng)營方式、盈利模式以及對市場的影響判斷其合法性。
但如果其將盈利建立在分割群租房屋，則違反了《上海市旅館業(yè)治安管理實施細則》等規(guī)定。若二房東不顧租賃合同內(nèi)簽訂的不得轉(zhuǎn)租、分割出租等條款，則屬于重大違約，房東可以提前解除合同，并要求對方根據(jù)情況恢復(fù)房屋原狀，賠償相應(yīng)損失，按約定追繳違約金。(崔建棟 繆志聰）
