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“房改糾偏”勢在必行 保障性住房“王者歸來”
2007年09月03日 14:35 來源:中國經(jīng)營報

  “趕上分房的末班車了嗎?”

  這是1997年前后絕大多數(shù)中國人街談巷議的話題,那一年,中國的住房改革正式上路,國務(wù)院在終結(jié)福利分房的同時,明確提出要建立“以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)體系”。還是在那一年,眾多工廠職工掏錢購買了自己租住的單位房屋,中國內(nèi)地由此進(jìn)入了一個住宅飛速私有化的時代。

  然而,就在中國人均住宅面積不斷提高、私有化不斷深入的過程中,房價開始了飛漲的歷程,而此時此刻,保障性住房并未按照國務(wù)院當(dāng)年的要求,成為城鎮(zhèn)住房市場的主體,于是,住房改善需求與高房價之間的矛盾逐漸由經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域轉(zhuǎn)入社會領(lǐng)域,顯然,“房改糾偏”此時已經(jīng)勢在必行。

  房改起步十年之后,國務(wù)院下發(fā)24號文件,強(qiáng)化城鎮(zhèn)居民住房保障體系建設(shè),各地方也開始增加保障性住房在住宅市場中的供應(yīng),盡管保障性住房新政下的北京、廣州、上海情況各有不同,但十年之后,中國的住宅產(chǎn)業(yè)化,正在再次回到原點(diǎn),等待重新上路。

  保障性住房王者歸來

  在中國樓市甘當(dāng)了十多年配角的保障性住房,終于等來了“變換角色”的時刻,雖然在十多年前“演員表”中,她便已是欽定的“主角”,但隨后的種種陰差陽錯,卻使她一直站在中國房地產(chǎn)這個大舞臺的邊緣。

  而今,“房改糾偏”在國務(wù)院的布置下已悄然展開:由一系列政策扮靚的保障性住房,正回到舞臺的中央。

  量化考核 行政“糾偏”

  量化考核正在成為在市場化手段失靈時,中央政府越來越倚重的一種調(diào)控手段,比如2006年調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的“90/70政策”,而在“糾偏房改”的過程中,這項(xiàng)手段很可能將被再次拋出。

  “比例具體是多少,現(xiàn)在還沒有具體劃線,但不出意外在供應(yīng)量上肯定要有要求!8月28日,建設(shè)部一位內(nèi)部人士透露。在“全國住宅工作會議”閉幕之后,建設(shè)部等部委開始著手編制六個新的配套政策,并修改兩個既有政策,這其中就包括一個名為《關(guān)于編制城市中低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃和年度計劃的指導(dǎo)意見》(以下簡稱“指導(dǎo)意見”)的文件。

  記者了解到,不出意外,“量化考核”將出現(xiàn)在“指導(dǎo)意見”當(dāng)中。目前,除廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之外,量化工作的重點(diǎn)在于限價商品房。上述人士表示,該領(lǐng)域是中央與地方最難達(dá)成一致的所在,因?yàn)椋绻麆澗過大,則影響地方的房地產(chǎn)市場,進(jìn)而導(dǎo)致財政減收,而劃線過低,又難以達(dá)到中央“糾偏房改”的意圖。

  正因如此,“指導(dǎo)意見”的編制工作,很大程度上是在尋求一個雙方都能接受的“劃線”。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠表示,地方將根據(jù)自己的情況“劃線”,其主要依據(jù)包括住房狀況調(diào)查中住房困難家庭的數(shù)  量、房地產(chǎn)價格因素、開發(fā)總量等。

  “至少是40%~50%,”前述內(nèi)部人士向記者透露,他強(qiáng)調(diào),如果最終將“劃線”確定在這個比例上,地方實(shí)行起來并不困難。因?yàn)榘凑沾饲案鞯胤秸蠄蠼o建設(shè)部的住宅發(fā)展規(guī)劃,三種保障性住房的總量相加,已經(jīng)基本能達(dá)到這個水平。

  在1997年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的房改綱領(lǐng)性文件中,曾明確指出,城市應(yīng)該建立以保障性住房為主的多層次住房供應(yīng)體系,因此,房地產(chǎn)市場回歸到保障性住房為主的狀態(tài),如今已經(jīng)絲毫不存懸念。

  目前,國務(wù)院希望借此措施與2006年的“90/70”政策共同使用,督促地方政府貫徹執(zhí)行中央的調(diào)控政策意圖。

  重構(gòu)樓市勢力版圖

  在全國人大財經(jīng)委委員烏日圖的記憶中,完全由企業(yè)主導(dǎo)的地產(chǎn)市場格局,并非是房改政策的初衷。在1998年前后,他任職于國家計委,全程參與房改政策的制定!爱(dāng)時的精神只是除保障性住房以外的(商品住房)交給市場,比例其實(shí)并不高,而大部分的保障性住房,還要在政府的全面控制之下!彼麑τ浾哒f。

  記者了解到,在2000年左右中國房地產(chǎn)市場開始飛速進(jìn)入“市場化、民營化”的階段時,當(dāng)時的全國房改領(lǐng)導(dǎo)小組內(nèi)部亦有警覺,但最終仍然是市場化的思路占據(jù)了主導(dǎo),烏日圖坦言,當(dāng)時房改的最大失誤在于,只強(qiáng)調(diào)了多層次的住房供應(yīng)體系以及市場化的問題,而忽視了強(qiáng)調(diào)政府,尤其是地方政府在住房問題上的責(zé)任。

  直到2005年,房價上漲幾近失控,中央政府開始專門調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)時,“全盤市場化”的弊端終于開始顯現(xiàn)。盡管2005年~2006年,中央多次會同多部委出臺政策,試圖控制房價,但尷尬的是,此時政府手中已經(jīng)不再掌握有能夠“一呼即應(yīng)”的控制房價的資源。

  “最大的失誤不是房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化,而是過度的民營化,對于一個關(guān)系國民居住權(quán)的公共產(chǎn)品,政府的控制權(quán)被削弱了!睂τ谀壳胺康禺a(chǎn)市場的勢力對比,一位建設(shè)部官員私下感嘆,而在這個房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門中,類似的想法已經(jīng)不是少數(shù)。

  他向記者透露,建設(shè)部曾在多次內(nèi)部會議上研究過此問題,甚至有人提出過“將90/70政策下的中小套型普通商品房全部交由國企運(yùn)作”的“激進(jìn)”方案,雖然最終被否決,但足見政府試圖重構(gòu)房地產(chǎn)市場勢力分布格局的強(qiáng)烈訴求。

  “在公共產(chǎn)品上,肯定還是要政府主導(dǎo),住房、供水、供熱都是如此!睘跞請D對記者說,他認(rèn)為,這正是在目前開始啟動“房改糾偏”的核心精神!鞍凑漳壳暗乃悸,房地產(chǎn)的大部分市場應(yīng)該是‘微利’的,而一般的市場化企業(yè)都是追逐利益最大化的,因此,要達(dá)到‘微利’,就必須強(qiáng)化政府在市場中的話語權(quán),因?yàn)樽》勘緛砭筒粦?yīng)該是一個完全市場化的領(lǐng)域。”他強(qiáng)調(diào)。

  房價上漲有望放緩

  “看起來保障性住房的政策調(diào)整,不如直接針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策那么急風(fēng)暴雨,但這是一個長效機(jī)制,緩慢發(fā)揮效用的政策。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向記者表示,他堅信,如果這些政策執(zhí)行到位,如今困擾中國地產(chǎn)市場的諸多死結(jié)都能夠得到逐步解決。

  我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者,雖然在全國住宅工作會議之后,存量房市場還沒有明顯的累及波動,但近兩天到我愛我家掛牌的客戶,在“掛牌報價”上已經(jīng)不再大幅度地提價,基本趨于穩(wěn)定,“如果保持下去,存量房目前價格快速攀升的態(tài)勢將得到一定程度的抑制!彼f。

  他表示,此前存量房價格雖然一再上漲,但每一套房屋還是有2~3個買家排隊(duì)等待,甚至房齡超過15年的“公房”,價格亦是如此,其主要原因還是在于需求旺盛,以及市場中適合中等收入者購買的房源依然稀缺,所以,大部分人轉(zhuǎn)向購買存量房,導(dǎo)致價格的上升。而目前,限價商品房規(guī)模在未來的擴(kuò)大,可以調(diào)整這部分預(yù)期,按照胡景暉的如是邏輯,這正是目前掛牌價格趨于穩(wěn)定的原因所在。

  這并非是在我愛我家一家中介出現(xiàn)的情況,在鏈家、中大恒基、信一天等中介機(jī)構(gòu),記者都了解到了類似的信息。

  “一般來說,新房市場和存量房市場是聯(lián)動的關(guān)系,存量房價格的高漲,往往促成了更強(qiáng)的更新?lián)Q代的住宅購買力,而現(xiàn)在存量房市場價格趨于穩(wěn)定,有利于削減新房市場的購買力,從而達(dá)到穩(wěn)定房價的目的!蓖醌k林對記者說。(李樂)

編輯:王菲】
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