2007年10月30日 星期二
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鄭州物管條例將表決 業(yè)主大會籌備費由開發(fā)商付
2007年10月30日 11:31 來源:大河網-河南商報

  物業(yè)管理企業(yè)以后要改稱“物業(yè)服務企業(yè)”。這可不是簡單的名稱變化,它意味著,物業(yè)公司須對自己的角色重新定位。

  “翻身做主”的業(yè)主也要有“主人”的姿態(tài),拖欠物業(yè)費,大名可能上小區(qū)的“公告”,同時還要繳納滯納金。

  所有這些,都是《鄭州市物業(yè)管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱“二審稿”)作出的最新修改,同時,二審稿還吸納了河南文豐律師事務所負責起草的《鄭州市物業(yè)管理條例(代擬稿)》(以下簡稱“代擬稿”)的內容。今天,鄭州市人大常委會將對二審稿進行第二次分組討論,明天下午將進行表決。

  【名稱有改動】

  物業(yè)公司“回歸本位”

  目前,很多物業(yè)公司把業(yè)主當做自己的管理對象,認為業(yè)主應當無條件服從自己的管理,這引起業(yè)主的不滿,為此引發(fā)的糾紛也屢見不鮮。

  提到問題癥結,業(yè)內人士認為這是由于物業(yè)公司沒有擺正自己的位置,而二審稿將讓物業(yè)公司在自己的位置上坐得端端正正。

  根據《物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》,二審稿將原來的“物業(yè)管理企業(yè)”稱謂,改為“物業(yè)服務企業(yè)”,這兩字之差,讓物業(yè)公司回到了自己應該坐的位置上。

  同時,二審稿還對“物業(yè)”的概念進行了界定——本條例物業(yè),是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬設施、設備和相關場地。

  【權利有保障】

  業(yè)主大會要按規(guī)定成立

  一些新建小區(qū),業(yè)主入住后,小區(qū)業(yè)主大會的成立卻遙遙無期,物業(yè)公司往往以入住率不高或業(yè)主入住時間不長為由推托,業(yè)主的權利也很難得到保障。

  針對此,鄭州一市直部門提出,為了促進新建小區(qū)業(yè)主大會盡快召開,應將業(yè)主大會成立條件予以細化,從交付面積和交付時間兩方面加以規(guī)定。

  二審稿采納了代擬稿的有關規(guī)定,列出了應成立業(yè)主大會的條件:

  1.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積50%以上的;2.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積30%以上不到50%,且首套房屋交付使用已滿12個月的;3.商品房出售并交付使用建筑面積占總建筑面積不足30%,但首套房屋交付使用已滿24個月,且業(yè)主總數(shù)在30個以上的。

  業(yè)主10人以上可要求召開業(yè)主大會

  在代擬稿中,起草者認為,要求成立業(yè)主大會是業(yè)主的權利,提出“半數(shù)以上的業(yè)主”才可提交報告。市人大常委會組成人員認為這一條件過嚴,不利于業(yè)主權利的行使,建議修改。

  二審稿采納了這一建議,將“半數(shù)以上的業(yè)主”修改為“業(yè)主10人以上”。

  針對一審稿中“向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產管理部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提交成立業(yè)主大會的書面報告”的規(guī)定,二審稿刪除了“街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府”的內容。

  此外,一審稿中“誰提交業(yè)主大會成立報告,誰就承擔成立費用”的規(guī)定,也被修改為“業(yè)主大會籌備組工作所需經費,由建設單位承擔”。

  【民意受尊重】

  房屋共有人也是業(yè)主

  以前,有些開發(fā)商以尚未出售房屋業(yè)主的身份,出面操縱物業(yè)小區(qū)投票權,控制或者“強奸”民意,業(yè)主盡管明知內幕卻又無可奈何。

  代擬稿起草律師認為,建設單位是以出售房屋為目的的,把建設單位作為尚未出售房屋的業(yè)主,有違業(yè)主本質。同時,在征求社會各界意見時,也有不少業(yè)主提出,房屋共有人也應當作為業(yè)主。

  經過研究,鄭州市人大法制委員會采納了上述意見,刪除了一審稿中“尚未售出的房屋,建設單位為業(yè)主”的內容。在二審稿中,增加規(guī)定:房屋所有權證及商品房買賣合同中記載的“共有人”也為業(yè)主。

  業(yè)主可要求審計業(yè)委會收支

  為防止業(yè)主委員會及其成員利用職權謀私利,損害業(yè)主利益,二審稿增加內容:“業(yè)主委員會任期屆滿,有20%以上業(yè)主聯(lián)名要求的,應當對業(yè)主委員會財務收支情況進行審計”。

  【不準亂要錢】

  代收水電費禁收手續(xù)費

  因為拖欠水電費,不少居民及小區(qū)都曾受過停水停電的“禮遇”。

  一審稿及代擬稿達成共識:水、電、氣、暖、郵政、通信、有線電視等公用企事業(yè)單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務。

  但是,有常委會組成人員提出,這些規(guī)定不屬于本條例調整的內容。因此,二審稿中,公用企事業(yè)單位“不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止提供服務”的規(guī)定被刪除了。

  同時,二審稿增加規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收有關費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。

  【該繳的別欠】

  拖欠物業(yè)費得繳滯納金

  “×××拖欠××元物業(yè)費,請于×月×日之前繳納”,在一些小區(qū)的公告欄上,類似的公告并不少見。

  一審稿曾規(guī)定,業(yè)主逾期不繳物業(yè)費的,業(yè)主委員會可以在本物業(yè)管理區(qū)域內公示,逾期仍不繳納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向法院提起訴訟,或申請仲裁。

  法制委員會在立法調研中了解到,目前業(yè)主欠費具有一定普遍性,其后果是惡化了物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主之間的關系,影響物業(yè)管理活動的正常進行。為此,二審稿增加了一項懲罰措施:對逾期不繳納物業(yè)費的業(yè)主,物業(yè)服務企業(yè)可以按照約定加收滯納金。

  對于多層、高層住宅前期物業(yè)收費,草案曾規(guī)定實行政府指導價,在二審稿中,這一規(guī)定被刪除。

  另外,在買房前,開發(fā)商的宣傳頁、沙盤顯示小區(qū)綠化率往往非常高,很多人正是沖著讓人賞心悅目的綠色,才痛快簽下購房合同?墒牵恍I(yè)主入住不久,就發(fā)現(xiàn)綠地正被新樓盤代替,并由此引發(fā)“護綠”官司。

  基于上述考慮,曾有提議要求將綠地等公共設施寫入合同,但此要求因為與《物權法》有關規(guī)定不夠一致,最終在二審稿中被刪除。

  【其他】

  維修資金咋管要等政府細化

  動輒數(shù)百上千萬的專項維修資金,敢不敢交給業(yè)主去管理,是草案爭議的焦點之一。

  在征求意見時,有常委會組成人員提出,對于專項維修資金的管理使用,建議市政府在制定具體管理辦法時,對相關內容予以細化。

  而國務院《物業(yè)管理條例》中也規(guī)定:“專項維修資金收取、使用、管理的辦法,由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定”。

  為此,二審稿中仍規(guī)定,“專項維修資金由業(yè)主委員會管理,也可由業(yè)主委員會委托市或縣(市)、上街區(qū)房地產管理部門設立的專項維修資金管理機構代管”。但在刪除相關制約規(guī)定的同時,增加了條款:“專項維修資金的具體管理辦法,由市人民政府根據國家有關規(guī)定另行制定”。(記者肖風偉肖海麗)

編輯:王菲】
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