時近年末,不斷有開發(fā)商對廉租房建設(shè)表現(xiàn)出濃厚的興趣。
12月14日,北京市進行了5塊土地的拍賣。SOHO中國有限公司董事長潘石屹以22億元的高價選中了中關(guān)村甲三號地。在這個地塊的規(guī)劃上,不僅有商業(yè)、寫字樓、公寓,還有廉租房。
“將廉租房做成精裝修的房子,并且配上簡單實用的家具!迸耸僭谕稑藭线@樣承諾。
無獨有偶,早在11月份,深圳萬科股份有限公司董事長王石就公開宣布,萬科將于2008年6月交付使用新樓盤“萬匯樓”,該樓將提供1000戶的廉租房。不僅如此,王石還在其博客表態(tài),只要政府引進萬科開發(fā)廉租房項目,萬科將積極參與。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看,2007年的房價仍然高漲。那么,是什么讓開發(fā)商開始對沒什么油水的保障性住房做出如此積極的姿態(tài)?
政策變化的影響顯然是重要原因。
2007年的房地產(chǎn)市場,全國計劃安排廉租住房資金達到79.4億元,超過2006年之前廉租住房資金的總額。今后的土地供應(yīng)上,廉租房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地,其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。其中,北京未來3年將新增經(jīng)濟適用房、限價房各1000萬平方米。
住房保障無疑是今年的關(guān)鍵詞,而相關(guān)政策的出臺則貫穿了全年。
住房制度第三次變革
3月5日,十屆全國人大五次會議上,溫家寶總理在政府工作報告中指出,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房。政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房問題。加大財稅等政策支持,建立健全廉租房制度。改進和規(guī)范經(jīng)濟適用房制度。
這段話被業(yè)界認為是2007年房地產(chǎn)調(diào)控的總體思路,也是政府真正承擔起住房保障責任的信號。
5月,時任建設(shè)部部長的汪光燾在上海的一個論壇上表示,過去我國的住房發(fā)展過分追求經(jīng)濟增長和平均住房面積增加,今后要轉(zhuǎn)向更加注重社會公平和解決民生問題,“政府要特別關(guān)心和幫助解決低收入家庭住房困難”。
很快,8月1日,《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺。這個被稱為24號文的文件,首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能。其中指出,要加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。
24號文對中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一個標志性文件。在很多業(yè)內(nèi)人士看來,政府找到了自己的定位,弄清楚了在住房問題上應(yīng)該承擔哪些責任。
建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠也曾對媒體表示,社會上感覺房地產(chǎn)調(diào)控效果不明顯,就是因為“我們在一條腿長一條腿短的問題上沒有處理得更好!
保障性住房則是這條“短腿”。
緊接著,國土資源部、財政部分別于9月、11月發(fā)布文件,從土地供應(yīng)和資金來源上對保障性住房作出明確規(guī)定。其中,廉租房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地,其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。
11月27日、30日,國家相關(guān)部委相繼發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用房管理辦法》,明確廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”,實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。經(jīng)濟適用房的對象為城市低收入住房困難家庭,并且只能擁有有限產(chǎn)權(quán),轉(zhuǎn)讓時政府可以優(yōu)先回購,單套經(jīng)濟適用住房的建筑面積也被限定在60平方米左右。
10年沉浮,保障性住房終于挺直了腰板。有一種聲音甚至認為,我國住房制度的第三次變革來臨。
住房保障究竟保障了誰
其實,上世紀90年代開始的住房制度改革并沒有推卸政府的保障責任。
1998年國務(wù)院發(fā)布的23號文《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》對住房改革的目標之一這樣表述——建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
又名安居工程的經(jīng)濟適用房是保障性住房的發(fā)展重點。
“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房;中低收入家庭購買經(jīng)濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。”這是23號文對住房體系的設(shè)計,當時就提出經(jīng)濟適用房的利潤要控制在3%以內(nèi)。
應(yīng)該說,由于涵蓋了中低收入家庭,23號文實際是要為多數(shù)人提供住房保障。
然而,23號文發(fā)布后的10年中,商品房、豪宅大量進入市場,房價像脫韁的野馬,經(jīng)濟適用房成了高收入人群的安樂窩。就連最基本的廉租房制度在很多城市也是遲遲不見,到2007年6月底,中國656個城市中,仍有10.7%的城市尚未建立。
今年8月中旬,博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖說:“現(xiàn)在最大的問題是,很多人買不起房,甚至也租不起房!彼J為,房改后,商品房市場快速發(fā)展,而相應(yīng)的廉租房和經(jīng)濟適用房制度等配套措施推行相對緩慢,導(dǎo)致全社會無論是中低收入者還是高收入者,都一起擁入商品房市場。
在北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新看來,過去10年里投放的商品房太多了,原因在于,商品房土地供給量有激勵,而廉租房和經(jīng)濟適用房是政府在貼錢或者白提供土地。
1998年,住房保障把中等收入家庭涵蓋進去,但是過去的10年中并沒有落實。10年后的24號文則拿掉了中等收入家庭,將保障范圍縮小到低收入人群。在很大程度上是對之前思路的一種修正。
王宏新說,我國城市化這10年來發(fā)展很大,城市中低收入家庭的比重也非常大,這種情況下住房政策應(yīng)該是一種保障政策,即優(yōu)先解決低收入家庭的住房問題。
那么,低收入人群究竟有多少?
由于全國各地的標準不盡相同,這樣的數(shù)據(jù)目前還無從獲取。但建設(shè)部副部長齊驥曾表示,全國有1000萬戶低收入住房困難家庭。當前的保障范圍也只能涵蓋幾千萬人口,解決的只是少數(shù)人的問題。經(jīng)濟適用房仍受質(zhì)疑,不僅僅是對其能否公平分配的質(zhì)疑,也有低收入者能否買得起的質(zhì)疑。
在今年8月,南昌200套經(jīng)濟適用房進入購買階段,就有13戶放棄了購買。并不只是南昌市,各地都出現(xiàn)過類似情況,其原因大多就是因為無法獲得銀行的住房貸款。
別轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)業(yè)的主要矛盾
土地、資金有了,保障性住房讓低收入人群看到了希望。被排擠在廉租房、經(jīng)濟適用房之外,卻要跟高收入人群同樣面對高漲不已的房價,處在低收入與中高收入之間的“夾心層”的不滿由此而來。
按照目前的住房供應(yīng)體系,除了廉租房、經(jīng)濟適用房,被一些地方稱為“兩限房”的中低價位、中小套型普通商品住房,則是面向中等收入人群,而能否實現(xiàn)低收入到中高收入的無縫對接,仍不明朗。
從各地情況來看,北京、廣州、成都等都建設(shè)了“兩限房”,其價位按要求低于周邊樓盤10%~15%。
12月19日,廣州市出臺的“兩限房”銷售辦法中,首次置業(yè)、本市戶口成為購買資格,在收入上則要求家庭稅前年收入不超過20萬元,個人稅前年收入不超過10萬元。
在北京,西三旗“兩限房”引發(fā)了數(shù)千人熬夜排隊登記,卻最終被告知沒有確定購買資格,登記無效。誰有資格買兩限房尚不得而知。
很多城市,目前還沒有對中低價位、中小套型普通商品住房的相關(guān)銷售政策。
“假如我們在很大程度上來肯定或者崇尚保障問題,會把24號文保障的這個面放大,這樣恰恰把我國房地產(chǎn)業(yè)的重要矛盾轉(zhuǎn)移走了!蓖鹾晷掠X得,對政府來說,解決低收入人群的住房保障是相對的小事情,而解決現(xiàn)在中等收入群體忍受房價的高漲之苦,則是一個大挑戰(zhàn)。
不過,北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強則顯得比較樂觀。他認為,如果將來在土地出讓總規(guī)模里保障性住房真的占到70%,這樣的政策執(zhí)行三五年,對改變市場結(jié)構(gòu)還是會有一定影響。只是,他最擔心的是,地方政府能不能把這個政策執(zhí)行下去。
我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司副總經(jīng)理胡景暉說,要解決房價的問題,還是要在兩個收入上做文章,第一要增加百姓收入,第二要改變政府財政收入的主要來源,不能總靠賣地增加財政收入。
早在今年1月,社科院發(fā)布的《2007年中國服務(wù)行業(yè)發(fā)展報告》指出,一些城市GDP增長主要依靠房地產(chǎn)帶動,財政收入主要依靠土地經(jīng)營收入。也有媒體報道稱,土地出讓金已經(jīng)成為地方第二財政,土地出讓金相當于地方財政一般預(yù)算收入的40%以上。(記者 李松濤)