日前,梁舒女士剛在廣安門附近購(gòu)買了自己的第二套房子,她到光大銀行繳納了住房維修基金,不久后就拿到了一張印有“北京市建設(shè)委員會(huì)”、“北京市房屋專項(xiàng)維修資金卡”字樣的信用卡。通過這張卡,她就可以清楚地查詢自己房屋“養(yǎng)老金”的情況,F(xiàn)在和她一樣,所有購(gòu)房者都會(huì)拿到這樣一張住房維修基金的卡。而在5年前她買第一套房子時(shí),這筆錢還交得不明不白:“當(dāng)時(shí)根本不知道這筆錢還是自己的,一直以為像是稅啊、費(fèi)啊的,交了就和我們沒有關(guān)系了呢!”
2005年1月份以前,住房維修基金,還是一個(gè)停留在規(guī)章上、合同上的名詞。2005年市政協(xié)委員劉子華提交的提案《關(guān)于北京市政府房屋管理部門應(yīng)加大對(duì)商品住房維修基金監(jiān)管力度的建議》,開始給80億的住房維修基金“解凍”,讓今天每位購(gòu)房的業(yè)主都有了自己的專門賬戶,這筆房子未來的“養(yǎng)老金”,實(shí)實(shí)在在的被看住了。
進(jìn)程
一頁(yè)紙盤活80億資金
作為一名房地產(chǎn)專業(yè)的律師,市政協(xié)委員劉子華較早地注意到了開發(fā)商與業(yè)主因公共維修基金收繳及使用情況不明而發(fā)生的糾紛!拔野l(fā)現(xiàn)交納住房維修基金的規(guī)章有些不健全,我看到外地有一些案例,比如說業(yè)主購(gòu)房時(shí)將住房維修基金交給了開發(fā)商,可是等幾年后辦理房產(chǎn)證需要核驗(yàn)住房維修基金的時(shí)候,才發(fā)現(xiàn)這筆錢已經(jīng)不知在什么時(shí)候沒有了。廣東省消協(xié)公布的房地產(chǎn)投訴分析也表明,物業(yè)維修基金被挪用已成為購(gòu)房者投訴的熱點(diǎn)之一!
劉子華委員告訴記者:“我發(fā)現(xiàn)當(dāng)時(shí)在北京維修基金的監(jiān)管也處在真空狀態(tài)。萬(wàn)一遇上不法開發(fā)商,挪用這筆錢,就相當(dāng)于得到了一筆巨額的無息貸款,如果到期無法返還,產(chǎn)生的糾紛將不可設(shè)想。當(dāng)時(shí)北京市已經(jīng)有2911個(gè)居住小區(qū),這里隱藏著多大的危機(jī)。
2005年1月,劉子華委員提交了提案,50多名委員附議,住房維修基金成為那次市政協(xié)大會(huì)的熱點(diǎn)話題。
“當(dāng)時(shí)我們調(diào)查,根據(jù)這幾年北京市商品房銷售的情況,估計(jì)住房維修基金應(yīng)該在80億左右,可是官方公布的數(shù)字僅為30多億,這中間的差額哪兒去了?”當(dāng)時(shí)和劉子華委員一樣關(guān)注住房維修基金的還有李曉林等5位委員。
2005年,住房維修基金存在的問題被曝光,開始走上了盤活之路。“我當(dāng)時(shí)真是沒有想到,這薄薄一頁(yè)的提案,不僅喚醒了北京市民對(duì)數(shù)十億巨額資金的記憶,也推動(dòng)了住房維修基金監(jiān)管‘防火墻’的建立!眲⒆尤A委員告訴記者。
緣起
80億維修基金6年未用一筆
2005年1月,劉子華委員在市政協(xié)會(huì)議上提交了一份提案——《關(guān)于北京市政府房屋管理部門應(yīng)加大對(duì)商品住房維修基金監(jiān)管力度的建議》。
從1999年起,業(yè)主在購(gòu)房時(shí)都要對(duì)住宅共用部位、公用設(shè)施設(shè)備建立公共維修基金,購(gòu)房者在辦理過戶手續(xù)時(shí),按房款的2%足額繳納維修基金。然而由于缺乏可以依照實(shí)施的使用法規(guī),這筆累計(jì)6年約有80億的維修基金愣是一筆也沒花出去。
“當(dāng)時(shí)我對(duì)周邊居住的鄰居還有一些政協(xié)委員進(jìn)行了調(diào)查,盡管法律上公共維修基金屬于小區(qū)業(yè)主共有,但是對(duì)這筆錢的使用和管理情況,幾乎沒有一個(gè)人知道是怎么回事。”劉子華委員告訴記者:“被調(diào)查的人都說交了這筆公共維修基金,但是從沒有小區(qū)動(dòng)用過這筆錢。這筆每位業(yè)主都應(yīng)該了解的資金卻沒有人知道,這就不正常了!
督辦監(jiān)督建議網(wǎng)上公開
2005年,住宅維修金提案經(jīng)過市民投票,成為當(dāng)年政協(xié)的6項(xiàng)主席重點(diǎn)督辦提案之一。
2005年5月17日,在劉子華委員的記憶中還很清晰!澳翘,我們28位委員到市建委針對(duì)住宅維修基金監(jiān)管問題進(jìn)行座談。那時(shí)候市建委的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,從2000年到2004年底,全市共歸集商品住宅維修資金43.35億元!眲⒆尤A委員回憶說,這個(gè)數(shù)字和我們的估算差異太大了,而且當(dāng)時(shí)市建委一直表示,法定的程序難以落實(shí),咨詢的多,符合使用條件和程序的少,基本上沒有批準(zhǔn)使用。
這樣的答復(fù)讓委員們難以滿意,委員們紛紛發(fā)言提看法:李惠玲委員認(rèn)為必須要對(duì)住房維修基金進(jìn)行一次徹底的清查,找到這筆房屋的“養(yǎng)老金”;王安耕委員建議立即將住房維修基金的信息公布到網(wǎng)上,讓所有的人都能監(jiān)督……最終委員們意見集中在首先找到這筆資金上。
三個(gè)月追回26億資金
2005年7月5日,市建委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)北京市住宅專項(xiàng)維修基金歸集管理工作的公告》,限期追繳滯留基金。
從公告發(fā)布起到8月底,全市商品住宅維修基金歸集總額已經(jīng)達(dá)到了69.5億元。短短3個(gè)多月,為老百姓追回了26億元。劉子華委員告訴記者,“69.5億元,已經(jīng)接近于委員們此前估算的數(shù)額了,我們首先幫老百姓找回了本應(yīng)屬于他們的錢,這為住房維修基金下一步的使用奠定了基礎(chǔ)!
維修基金“開封”
當(dāng)年9月,一份名為《專項(xiàng)維修基金使用管理辦法》的文件掛在了首都之窗、市政協(xié)等網(wǎng)站上,向社會(huì)進(jìn)行為期一個(gè)月的公示,征求政協(xié)委員和社會(huì)各界的意見和建議。一個(gè)月的時(shí)間,網(wǎng)站點(diǎn)擊6800多次,收到意見和建議850條。
同時(shí),市建委也完成了《北京實(shí)施物業(yè)管理辦法(草案)》的起草,在該《辦法》中,業(yè)主委員會(huì)的法律地位得到了進(jìn)一步明確,并按照“誰(shuí)受益、誰(shuí)付費(fèi)、誰(shuí)決策”的原則,對(duì)部分業(yè)主使用專項(xiàng)維修基金的決策機(jī)制做出了明確規(guī)定,即涉及部分業(yè)主的公用設(shè)施設(shè)備維修改為由受益業(yè)主決策,使維修基金的使用更具操作性和可行性。
“北京市專項(xiàng)維修基金管理系統(tǒng)”也隨后開通,市民可以通過上網(wǎng)查詢并監(jiān)督自己所交維修基金的收支、使用分?jǐn)偧笆找娴惹闆r。住宅維修基金的管理和使用邁上了公開、透明之路,并在全國(guó)開始推廣。
與此同時(shí),69.5億住房公共維修基金終于“開封”了。
點(diǎn)題
關(guān)注維修基金使用
住房維修基金找回來了,也看住了,如何使用也成為政協(xié)委員和人大代表關(guān)注的問題。
作為首批使用住房維修基金的宣武區(qū)凌云居小區(qū),為了拿到動(dòng)用維修基金的必要條件:業(yè)主委員會(huì)或三分之二業(yè)主同意,在小區(qū)內(nèi)公示了兩個(gè)月才拿到三分之二業(yè)主的簽名。
市政協(xié)委員李少華參與的一次籌備業(yè)委會(huì)的過程也讓他感觸頗多:“那還是個(gè)規(guī)模較小的小區(qū),也就100多戶居民。召集業(yè)主就先犯了難。有人戶分離的,有的住的是出租戶,戶主根本不參與的,有的是根本沒人住空著的……好不容易召集齊了三分之二以上的業(yè)主,又得干許多事務(wù)性的工作,等成立了業(yè)主委員會(huì),已經(jīng)是兩個(gè)多月以后的事情了,沒有足夠的熱情和動(dòng)力,成立業(yè)主委員會(huì),太難了!
在2007年的北京市第十二屆人民代表大會(huì)第五次會(huì)議上,郭寶東等9位代表提出建議案,建議修改《辦法》中“業(yè)主大會(huì)成立后,經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議,由業(yè)主委員會(huì)在銀行開立賬戶,存儲(chǔ)維修基金”等條款。建議將住房專項(xiàng)維修基金交由有關(guān)政府部門進(jìn)行管理,制定相應(yīng)的、嚴(yán)格、操作性強(qiáng)的使用管理辦法。(記者孫穎)
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