這部涉及每家每戶切身利益的法規(guī)，我省早在2000年就有了立法打算，但后來適逢《物業(yè)管理條例》 和《物權法》出臺，我省一直等到國家法律出臺后才完成草案。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會公眾意見，并參考了其他省市的做法。

　　整部法規(guī)有很多制度創(chuàng)新，有些甚至是山東獨創(chuàng)的。省政府法制辦認為這部法規(guī)有八成內容是國家法律沒有規(guī)定的，現(xiàn)現(xiàn)實中突出的物業(yè)糾紛難題在該法中都能找到解決辦法。為此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就草案的創(chuàng)新性制度，作出出權威解讀。

　　配套幼兒園若無約定將屬于全體業(yè)主所有

　　問題：目前，物業(yè)管理區(qū)域內的配套建筑及設施設備的產(chǎn)權歸屬不明晰，成為物業(yè)管理糾紛居高不下的根本原因。國務院的《物業(yè)管理條例》僅對“物業(yè)服務用房”所有權規(guī)定屬于業(yè)主，對其他配套建筑及設施設備的產(chǎn)權歸屬未作出規(guī)定�！段餀喾ā繁M管對道路、綠地、車庫、車位的產(chǎn)權歸屬作了規(guī)定，但規(guī)定得過于原則，這方面的產(chǎn)權糾紛仍然不斷。

　　至于住宅小區(qū)內配套建設的學校、會所、幼兒園、專業(yè)經(jīng)營設施設備、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、集中式太陽能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等，截止到目前沒有任何一部法律、法規(guī)對其產(chǎn)權進行界定。

　　解決辦法：草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和中小學校，屬于政府所有。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有�！奔s定屬于建設單位所有的，建設單位可以贈予全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營或者出租、出售，但應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由建設單位與物業(yè)買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定。共用車庫計入商品房建設成本的，其產(chǎn)權屬于全體業(yè)主共有。

　　物業(yè)管理區(qū)域內封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設施設備，屬于相關業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

　　水電氣熱等設施設備專營單位所有并維護

　　問題：現(xiàn)實中，業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備，大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設費用轉嫁到了業(yè)主身上。也就是說，專業(yè)經(jīng)營設施設備名義上是開發(fā)企業(yè)建設的，實際上是攤到了房價中，是業(yè)主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔這些專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任，更不合理。 由于《物業(yè)管理條例》對于專業(yè)經(jīng)營設施設備的產(chǎn)權歸屬以及移交問題均未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)經(jīng)營設施沒有真正履行其維修、養(yǎng)護責任，對這部分設施設備的維修和養(yǎng)護，實際上是由業(yè)主負擔的。

　　解決辦法：草案從源頭上界定了專業(yè)經(jīng)營設施設備的產(chǎn)權，即：物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設施設備，屬于相關專業(yè)經(jīng)營單位所有。

　　同時，為了保障專業(yè)經(jīng)營單位切實履行對專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護職責，草案規(guī)定了專業(yè)經(jīng)營設施設備的移交制度，即：建設單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)后，專業(yè)經(jīng)營設施設備的維修、養(yǎng)護、更新責任，就由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

　　首位業(yè)主入住滿兩年“必須”成立業(yè)主大會

　　問題：目前，不少住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主維權的渠道沒有完全建立起來，業(yè)主自治制度實行得并不理想。原因是多方面的，一方面，有的開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務企業(yè)為了一己私利，設置種種障礙阻撓業(yè)主成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會；另一方面，由于民主意識、自治意識不夠發(fā)達，有些業(yè)主對物業(yè)管理漠不關心，不熱心參與業(yè)主代表、業(yè)主委員會的選舉工作，導致業(yè)主大會成立不起來，業(yè)主委員會也就難以選舉成立。

　　解決辦法：草案明確規(guī)定了召開首次業(yè)主大會會議的條件，即：只要業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十以上，都“必須”成立首次業(yè)主大會。另外，為了保障首次業(yè)主大會能夠成立，草案規(guī)定，符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府“應當”組建業(yè)主大會籌備組。

　　車庫車位的使用管理須優(yōu)先滿足業(yè)主需求

　　問題：目前，在車位、車庫的管理方面存在的問題主要有：一是許多新建小區(qū)的車庫、車位由于售價太高，很多業(yè)主購買不起，而開發(fā)企業(yè)又只售不租，或者是將租賃費定得過高；二是物業(yè)管理區(qū)域內停車秩序比較混亂。有的小區(qū)由于地下車庫、車位比較貴，地上車位相對便宜，車輛大都停在小區(qū)道路兩邊，而地下車庫、車位卻長期閑置，既影響了小區(qū)的交通秩序，又浪費了地下資

　　源；三是建設時間比較長的小區(qū)尤其是舊小區(qū)，由于規(guī)劃建設的車庫、車位不能滿足業(yè)主的需求，或者沒有規(guī)劃建設相應的車庫、車位，在一定程度上存在著停車難的問題。

　　解決辦法：為了優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，解決車庫只售不租的問題，草案規(guī)定，車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，在國家和省規(guī)定的期限內，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車庫的，建設單位應當出租，租賃費的標準參照有關部門發(fā)布的指導價格確定。

　　為了解決業(yè)主只在地面停車地下無人停車的問題，草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置規(guī)劃以外的車位。

　　為了解決建設時間比較長的小區(qū)無車庫、車位或者車庫、車位不能滿足業(yè)主需求的問題，草案規(guī)定，鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會和城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門同意的情況下，建設、經(jīng)營車庫和立體停車設施，滿足業(yè)主停車需求。

　　開發(fā)商在交付物業(yè)前應一次性交足質保金

　　問題：物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質量引起的。有的小區(qū)入住不久，物業(yè)就出現(xiàn)了質量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質量保修期期間出現(xiàn)質量問題，應當是由開發(fā)企業(yè)承擔保修責任的，但不少開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付后，公司就注銷了，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來承擔保修責任，即使是開發(fā)企業(yè)存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開發(fā)企業(yè)來承擔保修責任也是相當難的。

　　解決辦法：為此，草案規(guī)定了新建物業(yè)質量保修金監(jiān)管制度，即：建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質量保修金監(jiān)管部門設立的賬戶交存物業(yè)質量保修金。建設單位不履行保修義務的，維修費用在物業(yè)質量保修金中列支；物業(yè)分部工程質量保修期限屆滿后，建設單位履行了法定保修責任的，相對應的物業(yè)質量保修金本息余額由物業(yè)質量保修金監(jiān)管部門及時退還建設單位。

　　實行新建物業(yè)質量保修金監(jiān)管制度，并不增加開發(fā)企業(yè)的負擔�，F(xiàn)實情況是，開發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質量保修金，草案規(guī)定的物業(yè)質量保修金可由這部分資金轉化而成，對這部分資金建立監(jiān)管制度，可以使開發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責任。 (作者：記者 高園 通訊員 田秀娟）