住房預(yù)售制度本來是一種有利于房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的融資制度，但是由于中國房地產(chǎn)市場剛從計劃經(jīng)濟(jì)中走出，由于房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)軌性，從而使得中國住房預(yù)售制不僅不利于房地產(chǎn)市場，也制造了市場及銀行的風(fēng)險。因此，早在2005年央行的房地產(chǎn)金融報告就指出，中國住房預(yù)售制度不健全、不完善，給整個房地產(chǎn)市場及銀行造成很多風(fēng)險，因此建議取消住房預(yù)售制度。但這個建議立即引起房地產(chǎn)界激烈的反對，根本原因就在于住房預(yù)售制對房地產(chǎn)市場融資極為重要，而報告指出了房地產(chǎn)業(yè)問題的要害。
對于國內(nèi)這種單邊承擔(dān)風(fēng)險的住房預(yù)售制度，筆者認(rèn)為即使不取消也得完善與修改。
從目前的情況來看，盡管住房預(yù)售制度在一定程度上推動了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的繁榮，但也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會財富創(chuàng)造了條件。比如，一些房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機(jī)囤積居奇抬高價格；預(yù)售制使房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、環(huán)境描述浮夸種種侵犯購房者權(quán)益的行為成為可能；更有甚者把已抵押的房屋再預(yù)售，把已預(yù)售的房屋再抵押，或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售，最后“攜款潛逃”等。
因此，國內(nèi)住房預(yù)售制如何建立起一套有效的當(dāng)事人共同分擔(dān)風(fēng)險機(jī)制勢在必行。風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制應(yīng)貫穿于住房預(yù)售制始終，合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險。它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項管理制度、市場的懲罰機(jī)制、風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購房者利益的救助機(jī)制等。而住房預(yù)售款專管是其中最為重要一個環(huán)節(jié)。
在發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)市場，沒有哪一個國家法律或制度會在預(yù)售時讓購買者一次付清住房預(yù)售款并交給房地產(chǎn)開發(fā)商。購買者或者預(yù)付10%到20%的保證金，其余款項隨著工程進(jìn)度分期支付；或是一次支付但第三方專門保管。也就是說，無論哪種形式的預(yù)付，其款項都不會直接交給房地產(chǎn)開發(fā)商，而是由律師或第三方存入銀行保證賬戶，款項按工程進(jìn)度經(jīng)工程測量師及律師同意后才能撥付。
就目前中國的情況來看，一方面在說住房預(yù)售制是國際先進(jìn)制度要引進(jìn)，但另一方面僅引進(jìn)了一部分有利于房地產(chǎn)開發(fā)商的制度。這樣的結(jié)果給了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“空手套白狼”的機(jī)會，致使消費者及銀行金融風(fēng)險大大增加。
這次的住房預(yù)售制度改革，就是要讓住房預(yù)售款實行專戶管理。所謂預(yù)售款專戶管理，是指將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的住房預(yù)售款統(tǒng)一存入一個銀行賬戶，開發(fā)商不得隨意支取、使用，只能在金融監(jiān)管部門的審核后提取用于本項目工程建設(shè)等所需的費用支出。這樣，不僅能夠有效維護(hù)單個項目工程款的按期發(fā)放、保證不因此出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資，也防止了開發(fā)商挪用預(yù)售款等，同時降低了住房預(yù)售中消費者及銀行的風(fēng)險。
住房預(yù)售款專戶管理看上去制度改進(jìn)動作不大，卻觸及到了關(guān)鍵所在。因為目前的住房預(yù)售制不僅降低了進(jìn)入房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，降低了資金門檻，也能使房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)資金快速滾動擴(kuò)張。采取住房預(yù)售款專戶管理后，使得一個項目的款項只歸這一個項目，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)無法滾動開發(fā)，也便利了政府對房地產(chǎn)開發(fā)的征稅管理，減少了房地產(chǎn)開發(fā)商逃稅的可能性，易于把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤水平暴露在第三方的監(jiān)督下。
住房預(yù)售款的專戶管理將逼迫對預(yù)售款依賴較大的開發(fā)商重新調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略，同時也預(yù)示著中央政府落實對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的開始。政府手上調(diào)控房地產(chǎn)市場工具及手段仍然很多。(易憲容)
