(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

   我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。而現(xiàn)在，我們顯然是已經(jīng)到了啟動第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時候了

　　文/趙曉

　　盡管政府早就提出要建立“現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度”，但是中國房地產(chǎn)無論市場化也罷，房地產(chǎn)調(diào)控也罷，幾乎都沒有涉及到房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)制度——產(chǎn)權(quán)制度的變革。

　　然而，房地產(chǎn)市場如同其他市場一樣，其實是一個制度體系，而產(chǎn)權(quán)乃市場的基礎(chǔ)和根本。在中國房地產(chǎn)沒有建立起現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度之前，哪怕“房地產(chǎn)市場”叫得震天響，哪怕這樣的市場化已經(jīng)進行了近十年，對不起，我們只能遺憾地發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場仍是一個產(chǎn)權(quán)缺位的市場，而這樣的“市場化”一定會出現(xiàn)嚴重的問題。

　　事實上，從房地產(chǎn)產(chǎn)品市場化與要素市場化的背離上，我們看到的是中國市場化的跛足與艱難。中國雖然已經(jīng)被越來越多的國家承認是“市場經(jīng)濟”國家，但人們看到的更多是產(chǎn)品的市場化，而生產(chǎn)要素(土地、資金)的市場化卻遠遠談不上。

　　不僅資金要素仍被政府牢牢控制，與工業(yè)化、城市化相關(guān)的土地也仍被政府牢牢控制，其表現(xiàn)就是全國人民要賣地，只能賣給政府，全國人民要買地，只能從政府哪里購買。

　　其結(jié)果，中國的工業(yè)化和城市化都完全可以在政府的主導(dǎo)下，以最大程度降低成本，以及獲取政府收益的方式來加快進行，但是不免以農(nóng)村和城鎮(zhèn)居民的收入與財富損失為代價。

　　房價與地權(quán)

　　各級地方政府對城市用地供應(yīng)，致使城市化、房地產(chǎn)市場化最終在中國蛻化為一場不斷強化和擴大政府對于土地的壟斷。

　　某些地方政府對于土地暴利的追逐，不僅極大地損害了政府與公眾的關(guān)系，也破壞了中央的科學(xué)發(fā)展觀與和諧社會的偉大部署，致使房地產(chǎn)調(diào)控的目標無法實現(xiàn)，中央與國務(wù)院的公信力為此受到嚴重損害。

　　近日，政府又傳出要求依法嚴格管理農(nóng)村集體建設(shè)用地、嚴格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅的聲音。這就意味著，此前因北京市國土資源局的一紙叫停，而命運難測的小產(chǎn)權(quán)房，最終以嚴厲禁止而告終。媒體稱之為“叫停小產(chǎn)權(quán)房”。

　　政府禁止小產(chǎn)權(quán)房的理由是保護耕地，但這樣保護耕地值得商榷。

　　中國宏觀經(jīng)濟學(xué)會為國家發(fā)改委“十一五”規(guī)劃所做的另一項研究也表明，從土地資源條件看，如果到2030年中國的糧食進口規(guī)模保持在5000萬噸，國內(nèi)耕地的單產(chǎn)提高速度保持在改革開放以來的水平，則在目前的18億畝耕地資源中，國家還可以拿出1.5億畝來轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，平均到25年中每年約600萬畝，這比改革開放以來年均耕地轉(zhuǎn)移規(guī)模還要高，也比過去幾年的用地高峰還要高，因此土地供應(yīng)其實是有一定保障的。

　　另據(jù)國土資源部公布的數(shù)字，全國城市用地現(xiàn)在大概是5600萬畝，相當于全國國土面積的0.3%；相比之下，農(nóng)民占2.6億畝，為城市現(xiàn)在所占用土地的五倍。

　　顯然，如果城市化將7億農(nóng)民都轉(zhuǎn)移出來的話，那么全國只要用1%土地就能解決全部人口的居住問題，那我們?yōu)槭裁催�要擔心土地會日益緊張而不是樂觀地相信大量的土地將會被釋放出來呢？

　　有些學(xué)者還經(jīng)常談農(nóng)民的土地如果買賣，農(nóng)民會變窮。這是全世界最奇怪的產(chǎn)權(quán)理論，其意思是說，你剝奪了人的產(chǎn)權(quán)，反而對人有好處。

　　十七大上提出的非常重要的一點，就是要增長居民的財產(chǎn)性收入。然而，迄今中國農(nóng)民的人均財產(chǎn)性收入只有幾十塊錢。如果農(nóng)民缺乏土地權(quán)利，他們的財產(chǎn)性收入的增加將很難實現(xiàn)。

　　所以，非常清楚的一點就是，要穩(wěn)定房價的增長，要實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀和和諧社會，必須盡快啟動土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度變革，必須使得土地有多元的供應(yīng)。

　　土地供給影響下的房價

　　最近，筆者所帶領(lǐng)的課題組對中國房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的實證分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，我國的土地價格指數(shù)與房地產(chǎn)價格指數(shù)呈正相關(guān)。

　　緊收的土地政策必然會加速土地價格的增加，控制土地價格的政策，將抑制房地產(chǎn)價格指數(shù)的上漲，合理控制土地價格的土地政策可以影響土地價格，繼而影響房地產(chǎn)價格指數(shù)。所以，可以認為我國土地供給的松緊政策明顯地影響著房地產(chǎn)均價。

　　而我國目前的基本土地制度及政策就是，即便在流動性已經(jīng)嚴重過剩從而對房地產(chǎn)需求暴漲的時候，政府依然將所有的城市開發(fā)土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點、一小點來，而擠出來的地就是走進招拍掛市場。

　　我們知道，獲得最高收益的最佳方式，就是通過拍賣來投放到二級市場，這是想讓地價房價漲多高，就可以漲多高。如此一來，土地價格不狂漲進而帶動房價狂漲才怪。

　　所以，當前房價上漲的原因其實非常清楚。一方面是流動性過剩背景下的過旺需求，另一方面則是政府壟斷土地下的人為地減少了供應(yīng)。

　　的確，中國的經(jīng)濟增長速度不慢，改革開放以來近30年的增速超過9.5%，而近年來甚至表現(xiàn)出越來越快的趨勢。比如，過去四年平均增長速度超過了10%，而2007年前三季度的增速達到了11.5%。

　　然而，在許多地方房價的增長速度大大超過了GDP增長速度，也超過了居民收入的增長速度。

　　特別是今年開春以來，很多城市的樓盤的價格增長超過了一倍，如此一來的結(jié)果必然就是，普通老百姓越來越買不起好房子、大房子，越來越?jīng)]有辦法實現(xiàn)美好的人居理想。長期以往，中國國民的幸福感何在？

　　切莫走向怪胎模式

　　中國內(nèi)地現(xiàn)在正在走向的正是香港和新加坡式的怪胎模式——左手從老百姓口袋中掏錢，右手建經(jīng)濟適用房和廉租房。

　　香港的情況很特殊，其土地在回歸之前一直壟斷于港英政府手里，港英政府用拍賣的方式來獲得最高的地價，直到目前，整個香港的土地開發(fā)率才只有23%，大量的土地處于未開發(fā)狀態(tài)。

　　而與這種擠牙膏式的土地供應(yīng)相對應(yīng)的，是香港居民極其惡劣的居住環(huán)境——這種惡劣環(huán)境在全世界都是罕見。

　　新加坡的情況同樣特殊。它是一個海島國家，土地奇缺，大量土地靠填海造田形成。因此，它的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式同樣是畸形的，因為它只能采用大政府的住房供應(yīng)方式，采用類似于“共產(chǎn)主義”平均分配的方式來保證居民的住房供應(yīng)，否則就會有人住不上房。

　　然而，內(nèi)地與香港、新加坡的情況完全不同，內(nèi)地是一個正常的完全可以走市場經(jīng)濟發(fā)展模式的大陸國家。它應(yīng)該學(xué)習(xí)正常的市場經(jīng)濟國家，建立起土地的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)模式，來保證土地的正常流轉(zhuǎn)和有效供應(yīng)，以保障經(jīng)濟發(fā)展和公民福利的同步長進，而不應(yīng)該學(xué)習(xí)香港、新加坡的怪胎模式。

　　至于住房保障體系，它只能作為補充手段，而不能作為主流手段。如果反客為主，那么，所導(dǎo)致的結(jié)果是中產(chǎn)階級日益貧困化，全國人民都得靠政府住房保障體系來實解決住房總量，這樣政府就又回到大政府時段，計劃經(jīng)濟再次回潮，左手把大家的土地財產(chǎn)全拿走，右手再給大家分房，而其結(jié)果，上一代人已經(jīng)經(jīng)歷過，無復(fù)多言。

　　土地從來都是這個國家的命根子。我們知道，中國革命成功的起點是土改，讓廣大農(nóng)民獲得土地，從而天下歸心；中國改革成功的起點則是分田到戶，對人民公社運動撥亂反正，把土地的部分產(chǎn)權(quán)歸還給農(nóng)民。

　　而現(xiàn)在，中國已經(jīng)到了在第一次土地革命(“土改”)、第二次土地革命(“聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制”)之后，啟動第三次土地革命(“現(xiàn)代土地產(chǎn)權(quán)制度”)的時候了。

　　這意味著在物權(quán)法頒布之后，中國的土地制度終將發(fā)生根本性的變化。★

　　(本文作者為北京科技大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院教授)

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