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    北京強(qiáng)拆萬余生態(tài)別墅 拆后補(bǔ)償?shù)然虺呻y題(圖)
2009年06月04日 10:09 來源:法制日報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小
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  相關(guān)報(bào)道北京郊區(qū)萬余棟生態(tài)大棚內(nèi)建別墅面臨強(qiáng)拆(圖)

  “拆!”一聲令下,北京市通州區(qū)國土局、張家灣鎮(zhèn)農(nóng)委、城管、治安巡防等部門共200余人于5月31日聯(lián)合行動(dòng),100余棟在耕地上蓋起來的“逸仙種植園”違規(guī)農(nóng)家別墅群被徹底鏟倒。而與此同時(shí),北京市一萬余棟同類型的農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅也都面臨著同樣的命運(yùn)。

  今年4月,北京市國土資源局下達(dá)封殺令,要求各區(qū)縣政府全部拆除違規(guī)農(nóng)業(yè)生態(tài)園,停止占用耕地,對于變相搞房地產(chǎn)開發(fā)的單位和個(gè)人將追究刑責(zé)。“應(yīng)該說,‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策的嫌疑。它將帶來很多難以解決的法律問題,造成諸多不穩(wěn)定因素!睂Α稗r(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”現(xiàn)象始終關(guān)注的北京市昌平區(qū)人民法院法官崔亮近日在接受記者采訪時(shí)如是說。

  變相房產(chǎn)開發(fā)破壞耕地

  幾年前,北京市提出興建現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的構(gòu)想,于是一些地方開始打造集游覽、休閑、高產(chǎn)于一體的高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園。一棟棟房屋在農(nóng)地上拔地而起,然后再被開發(fā)商以對外出租的形式租賃給當(dāng)?shù)卮迕褚酝獾娜,通常一租就是幾十年,這樣的房子就稱之為“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”。

  隨著農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房糾紛不斷,也促使人們把目光轉(zhuǎn)移到“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”上。與小產(chǎn)權(quán)房相比,農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅有著先天的政策“優(yōu)勢”,開發(fā)商往往強(qiáng)調(diào)他們是在建設(shè)生態(tài)農(nóng)業(yè)園,表明這項(xiàng)開發(fā)符合政策要求。與此同時(shí),“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”只租不賣,也不違反國家禁止農(nóng)村宅基地買賣和嚴(yán)禁破壞耕地的規(guī)定,而被占地的農(nóng)民每年也可領(lǐng)到一筆數(shù)目相對可觀的補(bǔ)償金。

  “農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)有規(guī)避法律和政策之嫌!拔覈鴮Ω貙(shí)行的是嚴(yán)格保護(hù),耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地有著嚴(yán)格的審批手續(xù),而‘農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅’一般在規(guī)劃圖紙上,標(biāo)明的是配套用房,有的甚至是大棚,沒有標(biāo)明是用來居住的!贝蘖两忉屨f,“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在實(shí)際中大多按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建設(shè),有的甚至就是在耕地上建上幾間簡易房,再由承租人拆除,根據(jù)自己的愛好重新建設(shè),實(shí)為變相的房地產(chǎn)開發(fā)。崔亮認(rèn)為,這種“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的本質(zhì)就是在耕地上變相搞房地產(chǎn)開發(fā),容易造成耕地流失,破壞耕地質(zhì)量。

  法律難!百彙狈咳藱(quán)利

  具有先天缺陷的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”在現(xiàn)實(shí)中也給“購”房人帶去了沒有法律保障的苦惱。家住昌平區(qū)的王先生將鄰家的李女士告上了法院,起因便是李女士將原來的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”拆掉后又蓋起了一棟三層小樓,碰巧擋住了王先生“別墅”臥室的采光。法院在審理時(shí)發(fā)現(xiàn),王先生被遮擋陽光的房屋并沒有房產(chǎn)證,在王先生提交的規(guī)劃圖紙上,他和李女士的房屋均被標(biāo)注為“實(shí)驗(yàn)用房”,然而關(guān)于陽光補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)只能針對住宅。于是法院作出裁定,認(rèn)為王先生所住小區(qū)項(xiàng)目建成后,實(shí)際功能與審批的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地項(xiàng)目功能根本不符,實(shí)質(zhì)為借現(xiàn)代農(nóng)業(yè)大棚等設(shè)施項(xiàng)目之名,違規(guī)開發(fā)土地進(jìn)行建房行為,故法院不應(yīng)當(dāng)受理。

  “這個(gè)案件所反映出的問題也只是一個(gè)方面!贝蘖帘硎,由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的用途不是用于居住,存在著建筑物性質(zhì)不明確的現(xiàn)實(shí)問題,而物權(quán)法僅保護(hù)合法物權(quán),一旦發(fā)生糾紛,法院很難用保護(hù)住宅的標(biāo)準(zhǔn)來維護(hù)承租人的權(quán)利。

  “物權(quán)法難以保障,一旦生態(tài)別墅占用的土地被征收,承租人同樣也難以獲得國家補(bǔ)償!备鶕(jù)法律規(guī)定,耕地屬于農(nóng)村集體組織所有,國家征地時(shí)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等,這些補(bǔ)償主要是針對地上物。由于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”實(shí)際上是以租代買,租金很低,但后期裝修、改建等投入巨大,有的承租人甚至將原有房屋徹底推倒重蓋,而這部分高額投入能否得到國家補(bǔ)償目前爭議很大。

  除了個(gè)人利益存在風(fēng)險(xiǎn)外,“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”同樣也給政府監(jiān)管出了一道難題。據(jù)崔亮介紹,“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”不屬于城市規(guī)劃,對于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”群里出現(xiàn)的私搭亂建現(xiàn)象,城管等執(zhí)法部門無法管理,而負(fù)有直接管理責(zé)任的開發(fā)商或是村委會,由于他們沒有行政執(zhí)法權(quán),管理起來困難重重;“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”的出現(xiàn)還會帶來大量的流動(dòng)人口,對于本來就力量比較薄弱的農(nóng)村派出所而言,顯得有些力不從心。

  強(qiáng)拆后會引發(fā)補(bǔ)償問題

  據(jù)初步統(tǒng)計(jì),目前北京市共有超標(biāo)的“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”1萬余棟,遍布北京9大郊區(qū)縣,涉及占用耕地1萬余畝。

  對于“農(nóng)業(yè)生態(tài)別墅”強(qiáng)拆后引發(fā)的補(bǔ)償問題、農(nóng)民工工資問題以及被破壞的耕地由誰復(fù)耕等一系列問題,北京市國土資源局表示,具體措施及方案將在日后對外公布。雖然官方并未明確表態(tài),但根據(jù)中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所副研究員沈杰的估算,這種從興建到拆除再到復(fù)耕的重復(fù)建設(shè)所造成的人力、物力、土地的浪費(fèi),涉及金額將高達(dá)數(shù)十億元。

  對于善后工作所牽扯到的法律問題,北京大學(xué)法學(xué)院張雙根副教授認(rèn)為,由于在耕地上建設(shè)所謂的生態(tài)房本身就是違法違規(guī),這就意味著業(yè)主與開發(fā)商簽訂的合同標(biāo)的物屬于違法建筑,因此承租合同應(yīng)屬于無效,業(yè)主權(quán)益無法得到法律保護(hù)。關(guān)于農(nóng)民工工資及復(fù)耕問題,張雙根表示,農(nóng)民工由開發(fā)商聘請,應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)工資發(fā)放,農(nóng)田也應(yīng)由破壞耕地的開發(fā)商負(fù)責(zé)復(fù)原。

  張雙根認(rèn)為,政府此次集中拆遷行動(dòng)相對于小產(chǎn)權(quán)房已有了較快的反應(yīng)速度,但仍顯示出一定的滯后性。他建議政府日后應(yīng)逐步建立一套實(shí)時(shí)監(jiān)控、預(yù)警機(jī)制,一旦發(fā)現(xiàn)有各類形式的違規(guī)占用耕地行為,可立即勒令停工恢復(fù)原貌,并加大對相關(guān)責(zé)任人的懲處力度。(本報(bào)記者 李松 黃潔 本報(bào)實(shí)習(xí)生 徐偉倫)

【編輯:吳博
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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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