中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，全國首個(gè)房地產(chǎn)新政細(xì)化措施日前在深圳率先出臺(tái)，立即引起廣泛關(guān)注。有業(yè)界人士稱，“國十五條”中最焦點(diǎn)的“70%比例”條款，最終在深圳落地，從而使第二輪宏觀調(diào)控勢如破竹，令持續(xù)高溫的深圳樓市即將出現(xiàn)拐點(diǎn)。
細(xì)則措施粉碎市場松動(dòng)期望
深圳一官員表示，落實(shí)房地產(chǎn)新政，深圳沒有折扣可打。對宏觀調(diào)控政策落實(shí)不到位的部門，要追究責(zé)任，通報(bào)批評，并限期整改。而“98號文”最后是一句頗有點(diǎn)兒“殺氣”的話，令眾多房地產(chǎn)商背冒冷汗。
據(jù)了解，房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)細(xì)則文件出臺(tái)后第二天，深圳開發(fā)商都不約而同地閉門謝客，召開緊急會(huì)議。此次配套細(xì)則以超乎業(yè)界預(yù)期的速度出臺(tái)，給觀望中的深圳房地產(chǎn)業(yè)界來了個(gè)“措手不及”。
此前的一段時(shí)間，盡管“國十五條”已出臺(tái)，但整個(gè)深圳房地產(chǎn)市場幾乎陷入“集體靜默”處于觀望期。拍賣停止，按揭停辦，房產(chǎn)成交大幅萎縮，
未取得開工許可證的項(xiàng)目全被叫停。市場各方都在等待政府的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)。有業(yè)界人士透露，不僅是高壓下的深圳，而北京、上海、廣州等城市同樣也在難熬的靜默中僵持。全國盯著北京，北京盯著上海，上海盯著深圳�，F(xiàn)在，深圳在各路諸侯中第一個(gè)以不打折扣的姿態(tài)帶頭響應(yīng)“37號文”。
深圳細(xì)則出臺(tái)，粉碎了市場期望地方細(xì)則會(huì)有所松動(dòng)的期望，聯(lián)合證券研究員魚晉華發(fā)出了“一聲嘆息”。據(jù)一位房地產(chǎn)商透露，目前，國務(wù)院有關(guān)部委將會(huì)再次聯(lián)合發(fā)文，要求制定地方細(xì)則的領(lǐng)導(dǎo)小組組長必須由分管高層甚至“一把手”來擔(dān)任，以溝通各部門關(guān)系，保證細(xì)則盡快順利推出。他表示，全國首個(gè)房地產(chǎn)新政細(xì)化措施在深圳率先出臺(tái)，看來，房地產(chǎn)新政是擋不住了，持續(xù)高溫的深圳樓市將很快會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。
100多個(gè)項(xiàng)目被“叫�！�
據(jù)了解，70%定義在單個(gè)項(xiàng)目，這是深圳這次調(diào)控措施最敏感和關(guān)鍵的一點(diǎn)。目前，深圳正處于項(xiàng)目調(diào)整的地產(chǎn)項(xiàng)目有30多個(gè)，另外一位專業(yè)人士則表示，被“叫�！泵麊文壳耙呀�(jīng)擴(kuò)大到100多個(gè)。華僑城與招商地產(chǎn)的一個(gè)名為“曦園”的項(xiàng)目，也被列入“叫停”名單。碰到同樣情況的還有萬科的第五園、萬科城項(xiàng)目、振業(yè)城后期項(xiàng)目等等�，F(xiàn)在，“叫�！泵麊我延稍ǖ�34個(gè)項(xiàng)目，迅速擴(kuò)大到100多個(gè)。深圳官方解釋稱，這些項(xiàng)目需要重新規(guī)劃，重新報(bào)建。
業(yè)內(nèi)人士表示，如果70%比例的限定嚴(yán)格實(shí)施，將會(huì)根本性改變目前深圳商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，政府提高容積率也是在所難免的。據(jù)金地集團(tuán)總裁張華綱的估計(jì)，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%。據(jù)了解，在過去一周時(shí)間里，深圳國土規(guī)劃局共接受14宗商品住宅審批，但有11宗因沒滿足70%、90平方米的規(guī)定而未獲通過，地方政府從嚴(yán)執(zhí)行政策的力度可見一斑。
有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，對于70%的限定，可能會(huì)引發(fā)又一場新的“貓捉老鼠”游戲�！�98號文”規(guī)定，90平方米以下房屋未占70%的未開工項(xiàng)目全部調(diào)整規(guī)劃�！�98號文”指出，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。今后新出讓的住宅項(xiàng)目，達(dá)不到70%以上標(biāo)準(zhǔn)的，不得簽訂土地出讓合同。一位因?yàn)槲茨苋〉瞄_工許可證而項(xiàng)目被叫停的開發(fā)商表示，如果執(zhí)行下去，影響會(huì)很大。
世聯(lián)地產(chǎn)副總經(jīng)理梁興安分析稱，70%規(guī)定的制定，顯然是跟深圳的實(shí)際情況偏差非常大。深圳市政府要消化這個(gè)政策，面臨不小的難度。比如，目前深圳市場130平方米的戶型占比例最大，而小戶型供應(yīng)量失衡非常嚴(yán)重。根據(jù)張華綱的估計(jì)，目前深圳90平方米以下的房子所占比例不到30%，這個(gè)比例要上升到70%，市場的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型較大，政策上也很難操作。
也有深圳地產(chǎn)商質(zhì)疑，“98號文”中說，因特殊情況需要調(diào)整住房結(jié)構(gòu)比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)，這一條規(guī)定，會(huì)不會(huì)讓一些有實(shí)力的開發(fā)商也開始“跑部運(yùn)動(dòng)”？
而另外一條受到關(guān)注的是，深圳表示每年將全市土地出讓凈收益的10%用于公共租賃住房和含廉租住房的建設(shè)。業(yè)內(nèi)人士分析說，如果按照深圳每年土地收益的最高紀(jì)錄100億元來計(jì)算，這意味著樂觀的話深圳每年將有8億-10億元的公房投資資金。由于無須地價(jià)，按照2500元／平方米的建造成本，10億元最多就可建設(shè)40萬平方米公房，與960萬平方米商品住宅的面積比例關(guān)系為1∶24。而這一供應(yīng)比例仍低于2003年前的安居房占商品房的比例。公房的供給在商品房面前，依然是杯水車薪。
市場分析人士則認(rèn)為，深圳出臺(tái)的細(xì)則使得深圳房地產(chǎn)上市公司的風(fēng)險(xiǎn)加大，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的沖擊，現(xiàn)時(shí)也無法估量。同時(shí)由于深圳的示范效應(yīng)，對于房地產(chǎn)板塊而言，短期內(nèi)政策風(fēng)險(xiǎn)仍然較高，因此投資者在選擇房地產(chǎn)上市公司時(shí)需要更高的安全邊際以及勇氣。
取消各類地價(jià)優(yōu)惠政策
專家們認(rèn)為，現(xiàn)時(shí)的地價(jià)、房價(jià)上漲存在許多深層次的問題，如土地供應(yīng)體制、金融管理體制、財(cái)政分配體制、房地產(chǎn)稅收體制等，要從制度上找原因和從根本上解決問題，否則只能是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳，治標(biāo)不治本。
另悉，繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)細(xì)則后，深圳又進(jìn)一步出臺(tái)了嚴(yán)管土地取消地價(jià)優(yōu)惠的政策。這1＋7系列文件中，明確提出了深圳將實(shí)施最嚴(yán)格的土地管理制度，取消各類地價(jià)優(yōu)惠政策，推進(jìn)節(jié)約和集約利用土地，今后須在緊束條件下求發(fā)展，全面發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)國家創(chuàng)新型城市。
1＋7系列文件為《深圳市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》及《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》、《深圳市集約利用的工業(yè)用地地價(jià)計(jì)算暫行辦法》、《深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地審批實(shí)施辦法》、《深圳市工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》、《深圳市原村民非商品住宅建設(shè)暫行辦法》、《關(guān)于處理寶安龍崗兩區(qū)城市化土地遺留問題的若干規(guī)定》等。(胡嘉莉)
