搶在8月1日二手房交易征收20%個稅前,二手房交易者這幾日在各大城市的二手房交易中心擠爆頭,各地出現(xiàn)了二手房過戶的狂潮。如果以此認(rèn)定個稅新政將抑制住房地產(chǎn)市場中的過度投機(jī),從而給高漲的房價(jià)降溫,極有可能是一廂情愿。
按照新的個稅政策,二手房房價(jià)至少要比原價(jià)上漲17%,賣家才能有贏利。要規(guī)避個稅新政,還是有許多法子可想。舉個例子,如果當(dāng)時(shí)一手房的成交價(jià)格是60萬元,個稅新政后,二手房的實(shí)際成交價(jià)格是70萬元,那么,經(jīng)過私底下協(xié)商,交易雙方完全可以在交易合同里將成交價(jià)格定為60萬元,甚至是50萬元,因?yàn)檎l也沒規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格,就一定高于一手房價(jià)格,也沒有誰規(guī)定二手房轉(zhuǎn)讓一定贏利。如此,假如某天中國的二手房價(jià)格出現(xiàn)大幅下跌時(shí),你可別慶幸得太早,更不要被表面現(xiàn)象蒙蔽,焉知這“事實(shí)”里面沒有水分呢?
也不要忙于指責(zé)不按牌理出牌,破壞個稅新政者。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,從監(jiān)管者,到房地產(chǎn)開發(fā)商,再到購房者,在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)里面,不守規(guī)則者大有人在。當(dāng)房地產(chǎn)市場中違規(guī)的成本大于違規(guī)的收益時(shí),各參與主體理性的選擇就是選擇違規(guī);當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中上游的違規(guī)成本可以順利地向下游轉(zhuǎn)移,處于產(chǎn)業(yè)下游的二手房交易雙方,只能同樣采用違規(guī)手段來規(guī)避這種成本轉(zhuǎn)移。
房地產(chǎn)商不守規(guī)則,甚至采用坑蒙拐騙的手段,其成本由購房者負(fù)擔(dān);房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者如果監(jiān)守自盜,依潛規(guī)則行事,其成本由房地產(chǎn)開發(fā)商及購房者來負(fù)擔(dān),而開發(fā)商又能將成本轉(zhuǎn)嫁給購房者。前者無須復(fù)述,媒體揭發(fā)的已經(jīng)夠多,對于后者,筆者也舉最近的兩則報(bào)道為例:
一則是“地產(chǎn)尋租鏈條調(diào)查”,詳見7月29日的《證券市場周刊》。通過對京城房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查后,文中給出的結(jié)論是:“從土地取得到規(guī)劃的幾個重要環(huán)節(jié),都存在錢權(quán)交易的灰色地帶,大量已經(jīng)公開曝光的案件和生動的例子中,都可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)業(yè)暴利產(chǎn)生的方式和土壤!边@個結(jié)論換成通俗的話語表達(dá)就是:潛規(guī)則造就了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利。而某些人的暴利,可能就意味著普通購房者的利益受損。一位房地產(chǎn)開發(fā)商說,開發(fā)商要想做一個樓盤,各主管部門的“菩薩”都要拜,一路拜下來的費(fèi)用占到樓盤總成本的3%~5%,甚至更高。而這,最終會轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。
另一則是近日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道的福州土地窩案。福州倉山區(qū)現(xiàn)任區(qū)長張某、原主管土地的副區(qū)長,現(xiàn)任福州市園林局局長的王廷杰、現(xiàn)福州市國土資源局局長王炳毅等一大批官員,在福州刮起的土地廉政風(fēng)暴中,先后倒下。有福州當(dāng)?shù)厝耸空J(rèn)為,“這只是揭開了土地交易黑幕的一角,更大的冰山隱藏在底下!
一些官員不按房地產(chǎn)政策辦事情,不是個別的現(xiàn)象。監(jiān)管者一旦壞了規(guī)矩,開發(fā)商、房地產(chǎn)消費(fèi)者怎么可能不跟著壞規(guī)矩?所以,別對二手房交易雙方指責(zé)太多,許多辦法也是被逼出來的。在足球場上,裁判與球員如果串通打假球的話,無奈的球迷還可以選擇遠(yuǎn)離球場,不為此買單?少彿空邊s無法規(guī)避因監(jiān)管者與開發(fā)商的種種幕后交易而額外增加的各種成本,除非你不買房、不租房。
當(dāng)一個社會明規(guī)則得不到真正執(zhí)行,潛規(guī)則大行其道時(shí),受傷害最大的將是普通百姓。房地產(chǎn)市場如此,其他領(lǐng)域又何嘗不是?對房地產(chǎn)征收個稅,對房貸提高利率,政策雖好,但如果房地產(chǎn)市場中的潛規(guī)則不破,這些政策的最終效果,必然大打折扣。
(來源:中國青年報(bào) 作者:何文)