中新網(wǎng)11月4日電 據(jù)國(guó)際金融報(bào)報(bào)道，10月已經(jīng)過(guò)去，所謂“金九銀十”的說(shuō)法，今年最終成為一句空談。一、二手房成交普遍低迷，市場(chǎng)整體觀望氣氛濃厚。上海開(kāi)發(fā)商在新盤(pán)市場(chǎng)上價(jià)格打折，極力推介房源；投資客也不甘落后，大大壓縮了二手房市場(chǎng)上的盈利空間，期望能夠盡快套現(xiàn)，暫離目前下調(diào)中的市場(chǎng)。
然而，形成鮮明對(duì)比的是，買(mǎi)方普遍認(rèn)為優(yōu)惠程度還沒(méi)達(dá)到滿意程度，故而市場(chǎng)是一頭熱而另一頭冷淡，無(wú)法達(dá)到一種比較契合的狀態(tài)。從投資客的角度也好，開(kāi)發(fā)商的角度也好，這個(gè)市場(chǎng)都比較難熬。
“金九銀十”終成空談
從漢宇地產(chǎn)2004年和2005年3月至10月的成交統(tǒng)計(jì)來(lái)看，2005年3月是成交的頂峰，而到了4月份，則急劇下降到2004年6、7月份的水平；2004年8月至12月，每個(gè)月相比上個(gè)月都有50%的成交增長(zhǎng)，這也體現(xiàn)了2004年年末市場(chǎng)的火爆；而在2005年的9、10月份，固然比7、8月份有了一定的提高，但是提高幅度較為有限。成交區(qū)域也略顯狹小；漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，2005年的9、10月份，二手市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整。拋盤(pán)者尚未虧損，但資金流轉(zhuǎn)明顯停滯。
上海市房地產(chǎn)交易中心的登記成交數(shù)據(jù)情況顯示：9、10月份相比6、7月份的成交情況有了一定的好轉(zhuǎn)，但上升比例不高于10%；考慮到成交登記的滯后性，這個(gè)數(shù)據(jù)更多地反映的是7、8月份相對(duì)于5、6月份的市場(chǎng)變動(dòng)情況。但從這個(gè)趨勢(shì)也可以看出，2005年秋季樓市風(fēng)光不再。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月20日聯(lián)合公布的銷售價(jià)格指數(shù)顯示，9月上海房?jī)r(jià)比8月環(huán)比跌1.2%，在房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的15個(gè)城市中，跌幅位居第一。
漢宇地產(chǎn)分析師認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度已經(jīng)提升了�？傮w來(lái)看，隨著年關(guān)的到來(lái)，銀行貸款以及利息的資金壓力，開(kāi)發(fā)商必須在資金和利潤(rùn)兩者之間做一個(gè)選擇，降價(jià)不失為一個(gè)較好的辦法。但是有限度的降價(jià)目前已經(jīng)很難帶動(dòng)市場(chǎng)走好；而大幅度的降價(jià)開(kāi)發(fā)商還沒(méi)能痛下決心。一手市場(chǎng)相持的情況，恐怕還將持續(xù)到年末才會(huì)見(jiàn)分曉。
與此同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)的調(diào)控，銀行的按揭業(yè)務(wù)也大幅縮水。10月相比3月，人民銀行上海分行統(tǒng)計(jì)的新增按揭貸款量已經(jīng)不足按揭還款量的50%。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿認(rèn)為，這才是按揭條件放開(kāi)的真實(shí)原因。
誰(shuí)損失，誰(shuí)得利“金九銀十”誰(shuí)損失，誰(shuí)得利？這個(gè)問(wèn)題表面上看起來(lái)很明確，但實(shí)際上還沒(méi)能確定。在實(shí)際交易生成、真正的賬面損失出現(xiàn)以前，在目前的市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商和投資客為代表的賣方既沒(méi)有做好損失的準(zhǔn)備，也沒(méi)有實(shí)行損失的價(jià)格；當(dāng)然，由于成交的低迷，實(shí)際上賣方已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)睦p失。
那么買(mǎi)方是否得利了呢？漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心認(rèn)為：也沒(méi)有。市場(chǎng)中有開(kāi)發(fā)商甚至愿意出40%的高利率換取短期貸款來(lái)應(yīng)付年底的銀行還貸壓力，就說(shuō)明房?jī)r(jià)當(dāng)中的利潤(rùn)至少高于這個(gè)數(shù)字。這樣來(lái)看，買(mǎi)房者怎么可能獲利。
上海市統(tǒng)計(jì)局10月18日發(fā)布了第三季度企業(yè)景氣調(diào)查，調(diào)查認(rèn)為，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。三季度，上海房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)下滑，為124.6，比二季度下降9.9點(diǎn)，比去年同期下降29.4點(diǎn)。有31.6%的企業(yè)家認(rèn)為企業(yè)的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況“不樂(lè)觀”，半數(shù)以上持平，表示“樂(lè)觀”的企業(yè)家僅占14.9%。
“相較于房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商和投資客，卻還沒(méi)有做出足夠的讓步。在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅攀升的時(shí)候，價(jià)格的上漲能達(dá)到一日三變的程度，而在目前的市場(chǎng)上，賣家卻遲遲不肯放下自己的心理利潤(rùn)空間，而還要期望市場(chǎng)回暖，探討市場(chǎng)什么時(shí)候觸底�！笔┖觐Ｖ赋觯骸笆聦�(shí)上，這個(gè)觸底的時(shí)間和價(jià)格，在很大因素上取決于賣家自己�！�
上海“房產(chǎn)之窗”在“十一”長(zhǎng)假后發(fā)布的報(bào)告稱，上海新樓市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)“銀十”跡象，日成交套數(shù)在400套左右徘徊。總體形勢(shì)是：新房上市激增、新房市場(chǎng)在售數(shù)量巨大，成交量停滯，去化量低下，價(jià)格普跌。
基于目前市場(chǎng)表現(xiàn)，施宏睿對(duì)記者表示：9、10月份，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于買(mǎi)賣雙方的博弈過(guò)程中。各方都有觀望待定的心態(tài)，在真正的年末之前，這種態(tài)勢(shì)的下一步變化才會(huì)明朗化。
房?jī)r(jià)何時(shí)能觸底？
隨著11月的到來(lái)，包括開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的市場(chǎng)賣方已經(jīng)越來(lái)越少提起市場(chǎng)回暖、樓市逆轉(zhuǎn)之類的預(yù)測(cè)性話題；而是想盡辦法能在少降價(jià)的前提下盡量多賣房，因而，現(xiàn)下市場(chǎng)上關(guān)心的問(wèn)題僅僅在于，房地產(chǎn)市場(chǎng)何時(shí)觸底，怎么觸底。
開(kāi)發(fā)商和投資者心中的企盼都是能盡早觸底，而價(jià)格也盡可能高地觸底；然而，正如一些分析人士說(shuō)的那樣：并不是購(gòu)房者在拖延時(shí)間，而是賣房者不肯把價(jià)格降到合適的水平。這樣看來(lái)，現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)就像一個(gè)高中物理問(wèn)題一樣，一個(gè)人是否可以抓著自己的頭發(fā)把自己提起來(lái)。
根據(jù)一些著名的門(mén)戶網(wǎng)站的網(wǎng)上調(diào)查，10月份計(jì)劃近期買(mǎi)房的網(wǎng)友比例不足10%；也就是說(shuō)中青年初次購(gòu)房自住者的購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃與目前的市場(chǎng)價(jià)格不匹配；大眾對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)期繼續(xù)看跌；且看跌的幅度較大。
中房指數(shù)研究院(華東)副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，對(duì)于今年所剩下的最后兩個(gè)月，隨著新盤(pán)的不斷推出，最樂(lè)觀的對(duì)市場(chǎng)預(yù)計(jì)的態(tài)度也僅為能夠保持10月份的成交量以及成交水平。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的分析，預(yù)期到2006年春季，上海的房?jī)r(jià)至少還將下調(diào)10個(gè)百分點(diǎn)以上；而成交量會(huì)穩(wěn)步回升；但是，開(kāi)發(fā)商和投資客的價(jià)格調(diào)整如果不能達(dá)到這一水平，成交的復(fù)蘇恐怕還將持續(xù)低迷。
而所謂市場(chǎng)探底，目前而言，恐怕為時(shí)尚早。上海樓市的總體趨勢(shì)，將繼續(xù)向著有利于購(gòu)房者的方向發(fā)展。(鄧旭）
