中新網(wǎng)12月30日電 據(jù)《京華時報》報道,2005年一晃而過,即將到來的2006北京樓市將會何去何從?哈利·波特有魔幻的水晶球能預知未來;小編小記們也找來樓市水晶球,對2006年樓市來個提前數(shù)字化揭秘。
政策篇
預言一 國土部:加強土地運行動態(tài)監(jiān)測
國土資源部主管全國土地供應,各類土地如何按部就班的進入市場,都要經(jīng)過各級國土部門的審批。經(jīng)濟適用房的土地供應、商品房的土地供應、別墅的土地供應皆在其中。開發(fā)商的飯碗、老百姓的住房問題,都與國土部門的日常工作息息相關。對開發(fā)商來講,跟著國土部門的土地供應計劃走,絕對是有肉吃。
針對2006年的土地問題,國土資源部副部長李元在年底表示,2006年國土資源部將繼續(xù)嚴把土地“閘門”,進一步增強參與宏觀調控的針對性和有效性。明年將進一步貫徹“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應原則,嚴格新增建設用地的審查報批。不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準入標準的項目不予供地。
此外,國家還將加強土地市場運行動態(tài)監(jiān)測,加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應,嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應,繼續(xù)停止別墅類用地土地供應。
預言二 建設部:調控無處不在
2005年后半年,頻繁出臺的調控政策導致政府官員對房地產(chǎn)行業(yè)的走勢預測越來越敏感。
在這個言論的平靜期,謝家瑾9月23日在“中國房地產(chǎn)西部論壇”中首次指出,“各地住房價格總體回落,房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定,當前應保持現(xiàn)行調控政策”。建設部部長汪光燾在年底前的言論中也表示,建設部將繼續(xù)落實對房地產(chǎn)市場的調控政策。
從建設部官員謹慎的言談中,有人士認為從中可以看出政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的導向:2006年將持續(xù)落實2005年調控政策,重點是考察地方政府對宏觀政策的落實情況,這也意味著,2006年出臺新政策的可能性不是太大,但地方政府的壓力不會有所減輕。
稅務部門仿似真正的王,直接監(jiān)控著房地產(chǎn)企業(yè)的錢袋;銀行和房地產(chǎn)行業(yè)則恰似一對怨偶,既互相支持對方的成長,但等到對方一出現(xiàn)問題,則立刻陷入互相指責的境地,互相毀掉了彼此做好人的機會。
預言三 物業(yè)稅破冰而出
相比而言,稅務部門是直接掌控房地產(chǎn)商、中介商、炒房人、購房者錢袋的“王”。2005年,房地產(chǎn)商在納稅問題上,社會評價并不是很正面,造就的富翁多,給國家的納稅少,偷稅、漏稅的案例抬手就是一大把,弄得稅務部門看見房地產(chǎn)商就想先翻他的賬本。啥也別說了,地球人都知道,2006年房地產(chǎn)行業(yè)絕對還是稅務部門的重點盯防對象。
在2006年,物業(yè)稅問題也有破冰的可能,按照專家的意見,實施物業(yè)稅后,住宅市場的中長期走勢將由目前的“購買成本高、使用成本低向購買成本低、使用成本高”轉變。市民買房前考慮的思路也會發(fā)生很大改變,現(xiàn)在買房前考慮更多的是能否買得起,有了物業(yè)稅后,將考慮是否養(yǎng)得起。
另外,那些超過自身經(jīng)濟實力的沖動消費、盲目的房產(chǎn)投資行為將受到抑制。尤其是投資客,物業(yè)稅增值后,若不兌現(xiàn),就要增加現(xiàn)金支出,以支付物業(yè)稅,如果同時擁有的投資物業(yè)多,對投資客是不小的壓力。
不過,從實際情況看,目前市民所購住宅是把屬于50年到70年的土地出讓金和相關稅費一次性交齊,如果改為物業(yè)稅形式分期支付,現(xiàn)在開發(fā)成本是有一定下降空間的。
據(jù)說,目前已經(jīng)有城市在進行物業(yè)稅的“空轉”試點,要是2006年物業(yè)稅真正動起來,整個房地產(chǎn)市場那才真是要體驗到“王”的威力呢。
預言四 金融業(yè)調整政策
房價稍一波動,銀行的房貸、開發(fā)貸資產(chǎn)就迅速隨之變化,房價大跌的結果,必然是毀了銀行當好人的機會。
2005年,上海房價在連續(xù)的政策調控下,總算是回到了理性的軌道上,但在房價回歸的同時,上海各家銀行的房貸問題也逐步有所加重。上海銀行業(yè)的人士表示,從銀行的房地產(chǎn)信貸調整背景來看,上海的房地產(chǎn)投資大幅度增長,每年的個人按揭貸款總量也是直線上升,從100多億元增加到400多億元。從這個意義上說這幾年銀行的資產(chǎn)業(yè)務發(fā)展很大一塊來自于房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展,但是房地產(chǎn)的波動也同樣會給銀行的業(yè)務帶來波動,回憶上世紀90年代的房地產(chǎn)調整波動,全國產(chǎn)生了數(shù)以百億的不良貸款。從2005年的調整結果看,上海的數(shù)據(jù)反映在數(shù)字上是:連續(xù)四五個月的個人按揭貸款的總量下跌,不良貸款略微上升。
一些銀行家對待人生的態(tài)度還是非常積極、樂觀的,不像無歡那樣經(jīng)受不起一個饅頭的打擊。有銀行家表示宏觀調控后銀行調整房地產(chǎn)的信貸政策是必然的,銀行比較關注的風險包括政策風險、房產(chǎn)質量風險、成本風險、道德風險。房產(chǎn)行業(yè)風險高了,借貸門檻也高了,個人信貸也就下降了。
但是從調整的結果看,有兩點好處:一是推進整個房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰,從開發(fā)商的長期健康發(fā)展來說是有利的,現(xiàn)在企業(yè)承受風險的能力有所提高,而銀行對實力強、信譽好、管理水平高的房地產(chǎn)企業(yè)大力支持的,對優(yōu)質客戶群體的傾斜也會加速優(yōu)勝劣汰;二是促進銀行本身風險管理水平的提高。2006年,這種調整的好處就將體現(xiàn)出來。(肖賓)