就目前中國的經(jīng)濟形勢來說,一方面鋼鐵、鋁、建筑材料等與房地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)產(chǎn)能嚴(yán)重過剩,需要為這些產(chǎn)能過剩尋找出路;另一方面,盡管這幾年城市居民住房條件有所改善,但廣大民眾住房的困難仍是不爭之事實。針對這些情況,最近有人提出,2006年應(yīng)該成為“住房消費年”,通過住房消費來消化產(chǎn)能的過剩,解決國內(nèi)廣大民眾住房居住困難的問題。一石幾鳥,何樂而不為?
最近建設(shè)部的官員也指出,生產(chǎn)更多中低檔住房是2006年國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本任務(wù)。也就是說,建設(shè)部希望通過生產(chǎn)更多的中低檔住房來落實國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,來達到政府所明確的經(jīng)濟工作之目標(biāo),即如何著力來解決廣大民眾切身利益問題,使他們從“新三座大山”(高房價、高教育收費、高醫(yī)療費)中解決出來。
提倡住房消費首先必須解開一個十分容易混淆的概念,即住房是消費還是投資?在現(xiàn)行國家統(tǒng)計局對住房的屬性界定中,住房屬于固定資本形成。即房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的房地產(chǎn),在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。如果按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計,即使是民眾用于個人居所購住房也是投資品,那么在當(dāng)前國內(nèi)投資過熱的情況下,提倡民眾購房并沒有擴大住房消費而是擴大住房投資了。
因為,根據(jù)國家統(tǒng)計局的規(guī)定,個人的住房消費是指:當(dāng)住房用于居住時,租住的,其租金計入承租人的消費支出;自住的,比照相應(yīng)市場(租金)價格,以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。比如,2005年1-11月居民消費性支出5950元(包括食品、衣著、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務(wù)、居住、雜項商品和服務(wù)),其中的居住消費僅892元,占全部消費的比重15%左右。
對892元這一數(shù)據(jù),即使是虛擬的個人承租住房費用,我想可能也會太低。這個數(shù)據(jù)可能是與計劃分配的住房價值而不是以市場價擬就的。如果以市場價格來分析,即使最低生活水平的中小城市也不會如此。即使認可這個數(shù)據(jù)的真實性,以如此低的比重、如此小的金額,想通過住房消費來拉動消費可能嗎?
退一步說,假定住房是消費。現(xiàn)在我們要問的是,2006年的住房消費何以實現(xiàn)?是國內(nèi)民眾不愿住房消費還是廣大民眾沒有能力住房消費?如果是沒有能力住房消費,那原因是什么?如果像有房地產(chǎn)商所說的,房地產(chǎn)市場的住房僅是建筑給富人的,那么2006年的住房消費又從何談起?
其實,對剛剛進入小康生活水平的廣大人民群眾來說,有誰不希望改善自己的居住條件呢?但是,過高的房價已經(jīng)把廣大民眾的住房消費完全拒之于門外了。最近,北京有問卷調(diào)查顯示,70%以上的民眾認為目前的房價高得離譜。而房地產(chǎn)開發(fā)商以及少數(shù)政府官員卻說,房價還得漲下去。如果房價還是這樣飚升,那么2006年住房消費從何而來?
2006年房價漲不漲,房地產(chǎn)開發(fā)商真的知道嗎?如果他們真能預(yù)測到,特別是那些說房價一定會漲到2008年的人,我想他們現(xiàn)在根本就不需要再去賣土地或儲備土地了,也不需要再做什么項目了,他們只需把已經(jīng)做好的房子留下來,等到價格漲了再賣,不就大獲得其利了嗎?實際上,房地產(chǎn)開發(fā)商對市場一點信心都沒有。盡管去年上半年政府出臺了一些政策來穩(wěn)定房價,但是其效果微乎其微,全國的平均房價仍然是太高,地方政府對房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)依舊。由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場是“政策性市場”,由于政府對房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險及問題認識不全面,這就為房地產(chǎn)開發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動性、生活必需品等)并借助各種方式來操縱房價提供了便利的條件。
國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格是高是低?早在2005年就已經(jīng)水落石出了。據(jù)東北財大姜春海的研究,中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資、房地產(chǎn)空置率、收入房價比等指標(biāo)早就超過國際警戒線。比如,2004年城鎮(zhèn)居民的收入房價比,如果以戶均75平方米計算在8.2(一般國際標(biāo)準(zhǔn)為3-6),以戶均100平方米計算在10.9,而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12以上。這些比值超過國際慣例好幾倍,中國能夠以其特殊性視而不見嗎?過高的房價收入比使得民眾根本就沒有能力進入高價的房地產(chǎn)市場。
還有,1999-2003年中國房地產(chǎn)泡沫度基本上保持在10%左右,但仍然高于國際警戒線(5%),但是到2004年上升到13.9%,2005年將上升到14.9%。根據(jù)姜春海的研究,在其他條件不變的情況下,2006年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度為26%,2007年為40.9%,2008年為59.4%。如果考察基本價值、泡沫與泡沫的修正值,2008年國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫度將達到68%。也就是說,國內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重了,如果政府不采取嚴(yán)厲的措施調(diào)控,其后果不堪設(shè)想!
國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格為何這樣高?是市場的供求關(guān)系使然嗎?不是。姜春海的研究表明,從2004年房地產(chǎn)銷售收入來看,開發(fā)商所獲利比例為20-30%,甚至40%以上(當(dāng)年獲利2000多億,利潤率為16%左右);政府占30-40%(獲利3000多億),金融機構(gòu)占5-10%(利息收入1000多億),建筑商10-15%,5-10%“非正常”流失?吹竭@樣一個誘人的數(shù)據(jù),開發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房價的沖動呢?可以說,國內(nèi)的房價,就是這幾方利用房地產(chǎn)的特殊性合謀推高的結(jié)果。因此,對于目前國內(nèi)完全為政府主導(dǎo)的“政策性房地產(chǎn)市場”來說,房價過高是民眾遠離住房消費的根本原因所在。這個問題不解決,住房消費只能是一句空話。
既然住房價格是地方政府推高的結(jié)果,解鈴還得系鈴人。地方政府有能力推高房價,同樣有能力來平抑房價。2006年住房消費能否得以發(fā)展,根本所在是政府如何來作為。
比如國八條講得清清楚楚來要打擊房地產(chǎn)炒作,要調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu),但是近一年過去了,不少地方的房地產(chǎn)炒作還是那樣盛行。我曾經(jīng)到過不少地方,一戶人家?guī)滋追孔邮制毡。還有,最近深圳及廣州的房地產(chǎn)炒風(fēng)四起,其原因何在?根本問題就在于國內(nèi)房地產(chǎn)交易稅制定了就是不落實不執(zhí)行。只要政府開征嚴(yán)厲的房地產(chǎn)交易稅,開征房地產(chǎn)物業(yè)稅,國內(nèi)的房地產(chǎn)炒作豈可不平息?
還有,一方面在說國內(nèi)土地資源缺乏,但另一方面卻別墅盛行,特別是北京更是別墅多得離譜。政府的土地規(guī)劃哪里去了?怪不得有房地產(chǎn)大佬說,中國拿到的土地,就如拿到西紅柿,既可以當(dāng)菜也可當(dāng)水果,就看房地產(chǎn)開發(fā)商如何拿捏。如果政府對土地拍賣與規(guī)劃有明確界定,國內(nèi)房地產(chǎn)市場向中低住房結(jié)構(gòu)調(diào)整又有何難?
總之,2006年住房消費能否發(fā)展起來,根本就在于政府對這個“房地產(chǎn)政策市”如何來調(diào)整。政府完全有能力通過對土地拍賣、土地規(guī)劃、住房稅收及銀行信貸利率來控制的。對于國內(nèi)過高的房價,最根本就在于地方政府行為的短期化,在于政府沒有真正意識高房價及房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)濟風(fēng)險、政治風(fēng)險與社會風(fēng)險,如果政府能夠在這方面有所反思,問題就迎刃而解。否則,一旦錯過時機,就要步中國股市之后塵了。
(來源:中國經(jīng)濟時報 作者:易憲容)