就目前中國的經濟形勢來說，一方面鋼鐵、鋁、建筑材料等與房地產有關的行業(yè)產能嚴重過剩，需要為這些產能過剩尋找出路；另一方面，盡管這幾年城市居民住房條件有所改善，但廣大民眾住房的困難仍是不爭之事實。針對這些情況，最近有人提出，2006年應該成為“住房消費年”，通過住房消費來消化產能的過剩，解決國內廣大民眾住房居住困難的問題。一石幾鳥，何樂而不為？
最近建設部的官員也指出，生產更多中低檔住房是2006年國內房地產市場的基本任務。也就是說，建設部希望通過生產更多的中低檔住房來落實國家對房地產市場的調控，來達到政府所明確的經濟工作之目標，即如何著力來解決廣大民眾切身利益問題，使他們從“新三座大山”(高房價、高教育收費、高醫(yī)療費)中解決出來。
提倡住房消費首先必須解開一個十分容易混淆的概念，即住房是消費還是投資？在現行國家統(tǒng)計局對住房的屬性界定中，住房屬于固定資本形成。即房地產開發(fā)投資形成的房地產，在支出法GDP核算中歸入固定資本形成。如果按照國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計，即使是民眾用于個人居所購住房也是投資品，那么在當前國內投資過熱的情況下，提倡民眾購房并沒有擴大住房消費而是擴大住房投資了。
因為，根據國家統(tǒng)計局的規(guī)定，個人的住房消費是指：當住房用于居住時，租住的，其租金計入承租人的消費支出；自住的，比照相應市場(租金)價格，以虛擬房租形式計入房屋所有人的最終消費。比如，2005年1-11月居民消費性支出5950元(包括食品、衣著、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育文化服務、居住、雜項商品和服務)，其中的居住消費僅892元，占全部消費的比重15%左右。
對892元這一數據，即使是虛擬的個人承租住房費用，我想可能也會太低。這個數據可能是與計劃分配的住房價值而不是以市場價擬就的。如果以市場價格來分析，即使最低生活水平的中小城市也不會如此。即使認可這個數據的真實性，以如此低的比重、如此小的金額，想通過住房消費來拉動消費可能嗎？
退一步說，假定住房是消費。現在我們要問的是，2006年的住房消費何以實現？是國內民眾不愿住房消費還是廣大民眾沒有能力住房消費？如果是沒有能力住房消費，那原因是什么？如果像有房地產商所說的，房地產市場的住房僅是建筑給富人的，那么2006年的住房消費又從何談起？
其實，對剛剛進入小康生活水平的廣大人民群眾來說，有誰不希望改善自己的居住條件呢？但是，過高的房價已經把廣大民眾的住房消費完全拒之于門外了。最近，北京有問卷調查顯示，70%以上的民眾認為目前的房價高得離譜。而房地產開發(fā)商以及少數政府官員卻說，房價還得漲下去。如果房價還是這樣飚升，那么2006年住房消費從何而來？
2006年房價漲不漲，房地產開發(fā)商真的知道嗎？如果他們真能預測到，特別是那些說房價一定會漲到2008年的人，我想他們現在根本就不需要再去賣土地或儲備土地了，也不需要再做什么項目了，他們只需把已經做好的房子留下來，等到價格漲了再賣，不就大獲得其利了嗎？實際上，房地產開發(fā)商對市場一點信心都沒有。盡管去年上半年政府出臺了一些政策來穩(wěn)定房價，但是其效果微乎其微，全國的平均房價仍然是太高，地方政府對房地產市場的主導依舊。由于國內房地產市場是“政策性市場”，由于政府對房地產市場面臨的風險及問題認識不全面，這就為房地產開發(fā)商利用住房商品的特殊性(如壟斷性、惟一性、不動性、生活必需品等)并借助各種方式來操縱房價提供了便利的條件。
國內房地產市場的價格是高是低？早在2005年就已經水落石出了。據東北財大姜春海的研究，中國的房地產開發(fā)投資、房地產空置率、收入房價比等指標早就超過國際警戒線。比如，2004年城鎮(zhèn)居民的收入房價比，如果以戶均75平方米計算在8.2(一般國際標準為3-6)，以戶均100平方米計算在10.9，而上海及北京這樣的大城市收入房價比在12以上。這些比值超過國際慣例好幾倍，中國能夠以其特殊性視而不見嗎？過高的房價收入比使得民眾根本就沒有能力進入高價的房地產市場。
還有，1999-2003年中國房地產泡沫度基本上保持在10%左右，但仍然高于國際警戒線(5%)，但是到2004年上升到13.9%，2005年將上升到14.9%。根據姜春海的研究，在其他條件不變的情況下，2006年國內房地產泡沫度為26%，2007年為40.9%，2008年為59.4%。如果考察基本價值、泡沫與泡沫的修正值，2008年國內房地產泡沫度將達到68%。也就是說，國內的房地產泡沫已經十分嚴重了，如果政府不采取嚴厲的措施調控，其后果不堪設想！
國內房地產市場的價格為何這樣高？是市場的供求關系使然嗎？不是。姜春海的研究表明，從2004年房地產銷售收入來看，開發(fā)商所獲利比例為20-30%，甚至40%以上(當年獲利2000多億，利潤率為16%左右)；政府占30-40%(獲利3000多億)，金融機構占5-10%(利息收入1000多億)，建筑商10-15%，5-10%“非正常”流失。看到這樣一個誘人的數據，開發(fā)商、地方政府及銀行哪一家沒有推高房價的沖動呢？可以說，國內的房價，就是這幾方利用房地產的特殊性合謀推高的結果。因此，對于目前國內完全為政府主導的“政策性房地產市場”來說，房價過高是民眾遠離住房消費的根本原因所在。這個問題不解決，住房消費只能是一句空話。
既然住房價格是地方政府推高的結果，解鈴還得系鈴人。地方政府有能力推高房價，同樣有能力來平抑房價。2006年住房消費能否得以發(fā)展，根本所在是政府如何來作為。
比如國八條講得清清楚楚來要打擊房地產炒作，要調整房地產產品結構，但是近一年過去了，不少地方的房地產炒作還是那樣盛行。我曾經到過不少地方，一戶人家?guī)滋追孔邮制毡�。還有，最近深圳及廣州的房地產炒風四起，其原因何在？根本問題就在于國內房地產交易稅制定了就是不落實不執(zhí)行。只要政府開征嚴厲的房地產交易稅，開征房地產物業(yè)稅，國內的房地產炒作豈可不平息？
還有，一方面在說國內土地資源缺乏，但另一方面卻別墅盛行，特別是北京更是別墅多得離譜。政府的土地規(guī)劃哪里去了？怪不得有房地產大佬說，中國拿到的土地，就如拿到西紅柿，既可以當菜也可當水果，就看房地產開發(fā)商如何拿捏。如果政府對土地拍賣與規(guī)劃有明確界定，國內房地產市場向中低住房結構調整又有何難？
總之，2006年住房消費能否發(fā)展起來，根本就在于政府對這個“房地產政策市”如何來調整。政府完全有能力通過對土地拍賣、土地規(guī)劃、住房稅收及銀行信貸利率來控制的。對于國內過高的房價，最根本就在于地方政府行為的短期化，在于政府沒有真正意識高房價及房地產泡沫的經濟風險、政治風險與社會風險，如果政府能夠在這方面有所反思，問題就迎刃而解。否則，一旦錯過時機，就要步中國股市之后塵了。
(來源：中國經濟時報 作者：易憲容)
